不動産投資や事業用不動産、収益物件のご相談は「三井住友トラスト不動産」

 日経平均株価が８月５日に４４５１円も暴落しました。この暴落の前の２取引日でも大きく下落していましたので、結局この３取引日の合計の下落額は７６４３円となり、下落率は１９．５パーセントでした。
 ネットの記事などによると、この暴落の原因の一つとして、２０２４年から新NISAを始めた個人投資家のパニック売りが挙げられています。
 私も、新NISAをやっていますが、本来NISAは、長期間に渡って株や投信を保有し、長期的な値上がりによって得られる利益を、将来の生活資金などに充てるというものだと思っていますので、一時的に大きな下落があったからと言って、慌てて売る心理は分かりません。
 ナスダックの長期チャートを見ると分かりますが、大きな下落が何度もありながら３０年で１０倍以上になっていますから、大きな下落があっても、持ち続けるのが安全確実だと思っています。

 なんだか、政府広報のようになってしまいましたが、今回は、建物賃貸借の賃料増額請求のお話です。
 最近、こんな相談がありました。
 Ａさん（４５歳）は、商社に勤務しており、１５年ほど前に都心にマンションを購入し、家族４人で居住していましたが、３年前にオーストラリアに海外赴任となったので、その際、自宅マンションをＢさんに賃料月額２０万円で賃貸することにしました。この２０万円という金額は、住宅ローンの返済額から逆算した金額です。
 Ａさんとしては、今回の海外赴任は長期になるかもしれなかったので、定期建物賃貸借契約を選択せず、契約期間２年の普通建物賃貸借契約を選択しました。
 ところが、会社の都合で、Ａさんの海外赴任は２年ほどで終了し、１１か月前に帰国しました。
 Ａさんとしては、Ｂさんに自宅マンションを返してほしいと思いましたが、既に１度目の合意更新をしてしまった後なので、契約を終了させることはできません。
 仕方なく、当分の間は、賃貸マンションに居住しようと思い、あちこち探しましたが、ここ数年の賃貸マンションの賃料の高騰から、立地、広さ、グレードがＡさんの自宅マンションと同程度の賃貸マンションの賃料相場は、Ａさんが毎月Ｂさんから受け取っている賃料の１．５倍の月額３０万円ほどでした。
 Ａさんとしは、住む家を確保しなければならないので、月額賃料３０万円の賃貸マンションを借りましたが、自宅マンションの賃料としてＢさんから月額２０万円しかもらっていないのに、自分は月額３０万円の賃料を払わなければならないことに納得がいきません。
 そこで、Ａさんが、ある不動産仲介会社に相談したところ、Ｂさんに対して賃料増額請求をしたらどうかと言われたそうです。
 Ａさんは、不動産仲介会社の言うとおり賃料増額請求をするべきか迷ってしまい、私の事務所に相談に来たのです。

 私は、Ａさんに、「今、賃料増額請求をするのは、あまりお勧めできません。」とアドバイスしました。
 そもそも、賃料増額請求は、訴訟となった場合でも、裁判所が認める増額幅は、１０パーセントから２０パーセントくらいが限度です。
 また、１度目の合意更新をしたばかりですから、その時点で、一旦賃料について合意していることになります。賃料増額の可否は、この合意後に生じた事情により判断されますので、合意をしたばかりであれば、考慮すべき事情がほとんどありません。
 さらに心配なのは、更新拒絶のへの影響です。
 借地借家法では、契約期間の定めのある普通借家契約の貸主が契約の更新を拒絶するには、期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなければならないと定められています。
 この更新拒絶の通知をしておけば、貸主に正当事由があれば、契約期間の満了時に契約を終了させることができます。
 正当事由とは、貸主が賃貸建物を自分で使用する必要性をいいますが、会社の都合で帰国し、やむを得ず家賃が高額な賃貸マンションに住んでいるＡさんには、Ｂさんに貸している自宅マンションを使用する必要性があります。
 もちろん、ＢさんにもＡさんの自宅マンションを使用する必要があるはずです。
 Ａさんの正当事由が簡単に認められる訳ではありませんが、たとえ裁判となっても、ある程度の立退料を提示すれば、Ａさんの正当事由は認められる可能性が高いと思います。

 Ａさんは、既に１回目の合意更新はしていますが、あと１年ほど待てば更新拒絶の通知ができます。
 そのうえで、Ａさんは、正当事由として、「会社の都合で帰国し、住む家がなかったので、仕方なく現在の賃貸マンションに住むことにした。しかし、現在賃借している賃貸マンションは、賃料額が高くて経済的負担が大きいので、一日でも早く自分のマンションを返してもらって住みたい。」と主張することになります。

 しかし、もし今の時点で、Ａさんが賃料増額請求をしたとなると、Ａさんの上記の主張とは矛盾してしまいます。
 賃料増額請求は、「このまま、このマンションを使用してもよいが、賃料を上げてほしい。」ということですから、この賃料増額請求と、「一日でも早く自分のマンションを返してもらって住みたい。」というＡさんの主張とは、必ずしも一致しません。
 もちろん、Ａさんとしては、Ｂさんからもらう賃料が増えれば、その分、経済的な負担が軽くなるので、賃料増額請求をしたという説明はできますが、少し苦しい説明になります。
 もう一つの方法として、賃料を月額３０万円に増額しなければ、契約更新をしないという通知を出すことも考えられます。
 この通知をした場合、万が一、Ｂさんが賃料増額を承諾してしまうと、自宅マンションを返してもらうことはできないというリスクはあります。
 一方、Ｂさんが賃料増額を拒絶すれば、更新拒絶の効果は残りますので、Ａさんに正当事由があるかどうかが問題となりますが、賃料増額を求めた以上、やはり自己使用の必要性の主張は、弱まってしまうように思います。

 このように考えてくると、今の時点で単純な賃料増額請求をするのは、得策とは言えないことになります。