不動産売買のトラブルQ&A

専門家執筆Q&A
不動産売買のトラブルQ&A

不動産売買のトラブルQ&A

不動産売買のトラブル
Q&A

弁護士
瀬川徹法律事務所
瀬川徹 瀬川百合子

安心・安全な不動産売買契約を締結するために不動産売買のトラブルが、どのような局面から生じているか、そのトラブルを防ぐには何を注意すれば良いのかを解りやすく解説しています。

本コンテンツは、不動産売買契約における基本的事項を述べたものであり、実際に不動産の売買契約を締結される場合には、売買契約の対象となる不動産の特質や売主・買主のニーズなどに応じて、契約内容についての特別な考慮等が必要になることがあります。また、本コンテンツの内容は、２０１８年１１月１日現在の法令に基づき作成されています。しかし、「民法（債権法）の一部を改正する法律」（２０１７年５月２６日成立、２０２０年４月１日施行）「民法（成年年齢）の一部を改正する法律」（２０１８年６月１３日成立、２０２２年４月１日施行）、「民法（相続）及び家事事件手続法の一部を改正する法律」（２０１８年７月６日成立、同年７月１３日公布、一部を除き２０１９年７月５日までの間の政令指定日に施行、自筆証書遺言の方式の緩和は、２０１９年１月１３日、及び、配偶者短期居住権・配偶者居住権、自筆証書遺言書の法務局保管制度は、２０２０年７月５日までの間の政令指定日に施行）が成立し、これら改正法の施行に伴い、この記載内容の一部に注意や修正が必要となります。そこで、注意や修正が必要となる箇所に改正法の内容を注記しました。
不動産売買のトラブルに関してお役に立つ法律情報を、Q&A形式で解説しています。
 

トラブルの発生箇所と防止対策

Q
不動産売買のトラブルは、なぜ起こるのですか？主な原因は何ですか？
Q
不動産売買には「不動産業者」が関与しますが、「不動産業者」は、何をしてくれるのですか？

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一戸建とマンションの比較

Q
不動産の購入を検討するにあたって、一戸建とマンションの場合で違いがありますか？
Q
不動産の売買の「目的物」に含まれる「動産」（塀・樹木等）について詳しく教えてください。
Q
一戸建とマンションの購入にあたり、それぞれどのような点に注意すべきでしょうか？
Q
不動産売買の「目的物」の特定を誤った場合にはどのようなトラブルが発生するのですか？

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土地（敷地）と建物の制限の概要

Q
土地の所有者（共有者）は、建物を好きなように建築できるのでしょうか？
Q
土地（敷地）の「法令上の制限」について教えてください。
Q
なぜ「法令上の制限」を理解することが必要なのですか？

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土地と建物が果たしている役割と機能

Q
住宅を購入しようと考えていますが、地震や津波の発生、また、豪雨災害等の報道を耳にすると、一戸建やマンションが「安心、安全」なのか不安です。どのような点に注意すべきでしょうか？
Q
建物の「耐震基準」とは、どのような基準ですか？
Q
建物が「旧耐震基準」か「新耐震基準」かの調査の方法を教えてください。
Q
土地（敷地）の「地耐力」と「土壌」について教えてください。
Q
「安息、安寧」を妨げる「心理的・主観的な欠陥」について教えてください。
Q
「造成宅地防災区域」、「土砂災害警戒区域」、「津波災害警戒区域」について教えてください。
Q
「アスベスト建材」の使用は禁止されていると聞きますが、詳しく教えてください。
Q
「住宅」の売買について紛争の特徴を教えてください。

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不動産売買の当事者の意思能力と行為能力

Q
売主は、寝たきりの高齢者で、その息子が、売主の自宅の売却を考えていることがわかりました。その自宅を購入する際、どのような点に注意すべきでしょうか？
Q
「制限行為能力者保護の制度」とはどのような制度ですか？
Q
意思能力と行為能力の確認方法を教えてください。
Q
意思能力がない売主から委任を受けた代理人と不動産の売買契約をした場合、その売買契約は有効ですか？
Q
売買契約の「無効」と「取消」について詳しく教えてください。
Q
売買契約当事者の意思能力と行為能力の調査等の際の注意事項を教えてください。

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相続人との不動産売買契約

Q
被相続人（故父）の妻、息子、娘が、相続について争いをしている最中に、息子から、「母親を高齢者施設に入れるために、遺産の不動産を売却したいので購入しないか」との話がありました。この不動産を購入するにあたり、どのような点に注意すれば良いのでしょうか？まず、相続の仕方について教えてください。
Q
前述において「相続人（所有者）」の確認方法について教えてください。
Q
相続登記について教えてください。
Q
遺留分減殺請求について教えてください。
Q
売買契約締結後に相続が発生した場合の対応について教えてください。

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代理制度

Q
別荘の所有者から管理及び処分を受託している会社との間で売買契約を締結しました。この別荘の売買契約は有効でしょうか？
Q
代理制度について教えてください。
Q
代理権限・代理権の範囲について調査方法を教えてください。
Q
代理の顕名主義について教えてください。
Q
無権代理・表見代理について教えてください。
Q
代理と仲介（媒介）の違いを教えてください。
Q
代理人と売買契約を締結する場合の注意点を教えてください。

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契約の解除（ローン解除・手付解除）

Q
マンションを代金５，０００万円で購入する売買契約を締結しました。契約時に手付金５００万円を支払い、残金４，５００万円は銀行から融資を受けて支払う条件でした。ところが、銀行は、融資に難色を示し一向に融資の承諾をしません。こうした場合、どのように対応すれば良いのでしょうか？
Q
ローン解除について詳しく教えてください。
Q
ローン解除の当然失効型と解除権行使型の違いを教えてください。
Q
不動産売買契約をローン解除する場合の注意点を教えてください。
Q
「建売住宅」を売買価格5,000万円（税込）、売買契約時に手付金200万円、残金4,800万円は、４か月後の住宅の完成引渡時、違約金を売買代金の２割とする売買契約を締結しました。しかし、売買契約締結後に勤務先の会社から海外転勤を命ぜられ数年程度海外生活をすることになりました。こうした場合、この売買契約を白紙（無条件）解除できるでしょうか？
Q
不動産売買契約の手付解除について詳しく教えてください。
Q
「建売住宅」の売買契約の履行の着手についてどのように考えるべきですか。
Q
不動産売買契約を手付解除する場合の注意点を教えてください。
Q
不動産売買契約をローン解除、または手付解除した場合に仲介手数料の支払いは必要ですか？

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危険負担

Q
建築中の分譲マンションの売買契約を締結しましたが、完成引渡の直前に、大規模な地震が発生し、マンションの随所に、き裂や損傷が発生しました。売買契約は、どうなるのでしょうか？
Q
危険負担について詳しく教えてください。
Q
危険負担について（まとめ）

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動機の錯誤、瑕疵担保責任、インスペクション

Q
家を建築する目的で宅地を購入したところ、その宅地は道路に接していない土地のため、建築確認が得られず家の建築ができないことがわかりました。家が建てられない土地とわかっていたら、この宅地の売買契約をしなかったと思います。宅地の売買契約は、どうなるのでしょうか？
Q
買主は、土地付建物を購入しましたが、その建物の日当たりの良さや閑静な周辺環境が気に入り購入を決意したそうです。しかし、購入後、程なくして、周辺に高層建物が建ちはじめ、日照が遮られ、閑静な周辺環境も次第に変化したとの事です。買主は、建物の日照が遮られ、閑静な周辺環境もこれだけ変化することがわかっていたら、この建物の購入をしなかったと考えています。この土地付建物の売買契約の「錯誤」による「無効」を主張することはできるでしょうか？
Q
瑕疵担保責任について詳しく教えてください。
Q
築15年を経過した中古住宅を購入し、代金の決済と同時に中古住宅の引渡を受けて生活を始めました。しかし、生活を始めて数週間が経過した頃に、給湯設備から水漏れが発生し、更に、その後、ゲリラ豪雨により中古住宅の天井から雨漏りが発生しました。給湯設備の取替や屋根や天井の修復にかなりの費用を負担したのですが、売主に対し、それらの費用負担を求めることはできるでしょうか？
Q
インスペクション（建築等の専門家による検査）について詳しく教えてください。

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広告、現地案内、媒介契約、重要事項説明、売買契約締結、契約の履行

Q
不動産の販売広告を見て、購入を検討しています。今後、どのような流れで契約をするのでしょうか？その概要を教えてください。
Q
不動産の広告について、法令や規約の表記の基準について教えてください。
Q
不動産の現地案内を受ける時には、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
Q
「不動産業者」から「媒介契約」の締結を求められました。「媒介契約」について教えてください。
Q
「不動産業者」が行う「重要事項説明」は、どのような内容ですか。
Q
不動産の売買契約書には、どのような事項が記載されていますか。また、契約は、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
Q
不動産売買契約の履行に関する注意事項を教えてください。
Q
不動産の売買契約の履行完了後にもトラブルが生じることがありますか？その場合には、どのようにすれば良いのでしょうか。

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