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 この度、「賃貸経営の法律アドバイス」を担当させていただくこととなりました弁護士の大谷郁夫です。1か月に1回ですが、アパート・マンション経営をされている方のお役に立つ法律情報を、できるだけわかりやすくお届けしていきます。

 さて、私は、かなり前から、大家さんサイドに立った弁護士業務を続けてきましたが、２年ほど前に、その経験をまとめて、「ちょっと待った！！大家さん！その敷金そんなに返す必要はありません！！」という本を出させていただきました。そうした関係で、多くの大家さんから、さまざまな法律相談をお受けしています。先日も、ある大家さんから、次のような相談を受けました。

 この大家さんは、都心の一等地に６階建ての小さな商業ビルを所有し、各フロアーを事業者に貸しています。

 大家さんとこのビルの３階を借りている個人事業者（以下、「Aさん」といいます。）との建物賃貸借契約書には、次のような内容の記載があります。

 Aさんは、平成２６年２月２８日に、大家さんに、平成２６年５月３１日を契約終了日とする解約の申し入れをFAX送信してきました。

 そして、Aさんは、大家さんに、「別の建物に移転する予定だが、移転にはいろいろとお金が必要なので、敷金を早く返してほしい。だめなら、移転はできない。」と言い、次のような要求をしてきました。

 大家さんは、Aさんの要求に対して、どう対応したらいいか困っていました。みなさんなら、どうしますか。

 私は、大家さんに次のようにアドバイスしました。

 第１に、大家さんには、明け渡し前に、原状回復費の見積もりをする義務はありません。

 借主は、借りている部屋を明け渡す際に、借りたときの状態に戻さなければなりません。これを原状回復義務といいます。
 この原状回復にかかる費用を原状回復費といいますが、原状回復は借主の義務ですから、本来借主が費用を支払って原状回復しなければなりません。契約書にも、普通は、「借主は、原状回復をして明け渡さなければならない。」と書いてあります。

 もっとも、ほとんどの大家さんは、借主の明け渡し後に原状回復をして、その費用を敷金から差し引いています。しかし、それは、あくまで借主が原状回復をしないで出て行った場合に、大家さんが借主の代わりに原状回復をして、その費用を敷金から差し引いているだけなのです。
 しかも、明け渡しが完了しなければ、どこが汚れたり壊れたりしているか、正確に確認できませんので、明け渡し前に原状回復費を見積もることは、物理的にも困難です。
 従って、大家さんは、１の要求に応じる必要はありません。
 第２に、大家さんは、明け渡し前や明け渡しと同時に敷金を返還する義務もありません。
 契約書を見てください。普通は、敷金の返還は、部屋の明け渡しの後ということになっています。また、最高裁判所も、敷金の返還は、原則として明け渡し後に行えばよいという判断をしています。

 従って、大家さんは、２及び３の要求に応じる義務はありません。

 第３に、この事件では、借主は、契約期間が満了から１カ月後を契約終了日とする解約申し入れをしていますので、契約は更新されます。

 もちろん、Aさんは、更新契約書にハンコを押すはずはありませんので、合意による更新はできません。
 しかし、Aさんが、契約期間満了後も部屋を使い続ける以上、借地借家法の規定により大家さんとAさんとの契約は更新されてしまいます。これを法定更新と言います。 　このような場合、つまり、合意による更新ではなく法定更新の場合に、更新料の支払い義務があるかどうかは、裁判所でも判断が分かれています。
 しかし、法定更新の場合でも、更新料の支払義務を認めた裁判例はたくさんありますので、大家さんとしては、更新料を要求するべきです。

　 第４に、敷金の償却条項は、大家さんに不当に有利な条項ではなく、有効です。

 最高裁判所は、一般の消費者が借主の賃貸借契約において、契約終了時に敷金から一定金額を差し引いて返還する特約、すなわち敷引特約を有効と認めています。
 償却は、実質的に敷引きと変わりませんので、同じように有効と考えられます。ましてや、この事件では、借主は事業者ですから、１ヶ月程度の償却が無効になるはずはありません。

 いかがでしたでしょうか。

 毎回、このような形で、実際の相談や事件、裁判所の最新の判例の中から、賃貸経営に役立つ法律情報をお届けしていく予定です。

 それでは、また次回。