不動産投資や事業用不動産、収益物件のご相談は「三井住友トラスト不動産」

 ５月中旬に、長野県で開催されたハーフマラソンの大会に参加して、完走しました。
 ハーフマラソンは初めてで、それまでに走った最も長い距離が１４キロメートル、ペースも１キロメートル当たり７分でしたので、１キロメートル当たり７分２０秒の制限時間内に約２１.１キロメートルを完走することができるか不安でしたが、１４キロメートルを過ぎても、それほどペースダウンすることなく、制限時間より４０秒以上早いペースで完走することができました。やっぱり、本番は、アドレナリンが出るのでしょうか。
 一緒に走った息子はかなり早くゴールし、家内と息子夫婦がゴールの少し前で声援を送ってくれていたようですが、最後は、さすがにヘトヘトで、まったく気づきませんでした。

 さて、今回は、地方の高利回り物件の勧誘のお話です。
 私の知り合いの会社員の方から、こんな相談がありました。
 「知り合いの不動産業者から、関東の地方都市の新築アパートで、表面利回り年１５パーセントの物件を紹介されました。３０００万円を借りて、買おうと思っていますが、先生の意見は、どうですか。」

 私の答えとしては、「やめておいたほうがいいです。」です。

 この物件をフルローンで買った場合を考えてみましょう。
 ローンの利息の利率が高ければ、借入金３０００万円を完済するのに、最短でも１０年くらいかかるでしょう。
 もっとも、新築物件ですので、返済期間２０年くらいのローンを組むことは可能ですから、２０年ローンであれば、月々１０万円程度の手残りがあるかもしれません。
 もちろん、ローンを完済してしまえば、その後に入る賃料は儲けということになります。
 ただ、地方の高利回り物件には、買った値段では売れないという問題点があります。
 地方の物件が高利回りなのは、土地の値段が安いからです。
 ３０００万円の木造アパートであれば、１０００万円が土地代で、残りが建築費という感じでしょうか。土地は、もっと安いかもしれません。
 そうすると、２０年ローンの完済時には、建物自体はほぼ残存価値はありませんので、価値が残っているのは、土地だけということになります。
 また、新築物件ですので、本当に年１５パーセントもの利回りが実現できるかどうかわかりません。
 また、実現できたとしても、これから１０年も２０年も、年１５パーセントもの利回りが維持されるとは思えません。それどころか、大幅に下落する可能性もあります。
 そもそも、賃貸物件の賃料は、建物が古くなるにつれて下がっていきます。
 しかも、日本は、超高齢化社会ですので、地方都市では、所有者が亡くなって住む人がいない空き家が溢れています。これから数年で団塊の世代が後期高齢者になっていきますので、亡くなる方が増えて、空き家もどんどん増えていくでしょう。
 それに伴って、将来は、一戸建てでもマンションでも、安価に借りられる時代になるのではないでしょうか。
 そうなったら、賃料相場は、大きく下落するでしょう。
 もちろん、空き家が溢れるのですから、地価も下がりますので、買ったときの土地の価格が１０００万円であっても、１０年後、２０年後には、３００万円とか４００万円になっているかもしれません。
 この賃料や地価の下落が、ローンを完済する２０年後にくるならばいいのですが、もっと早くきた場合には、かなり問題です。
 たとえば、１０年後に、このアパートの賃料収入が２分の１になり、土地の価格が５００万円に下がったとしましょう。
 この場合、賃料は、全てローンの返済に消えてしまいます。そうすると、諸費用の支払いは自腹となります。建物は、築１０年を過ぎると、あちこち修繕が必要になりますので、最初の１０年とは比べ物にならないくらい修繕費がかかってきますが、これが自腹となるのです。
 しかも、「こんなに出費が多いのでは、やってられない。」と思い、物件を売ろうとしても、まだ１０年しか返済していませんので、ローンがたくさん残っており、賃料も地価も下がっている状況では、残ローンを返せるような価格で売れるかどうかわかりません。
 ということで、私は、こういう物件を買うのは、ババ抜きでババを引いてしまうようなものと思っています。