不動産投資や事業用不動産、収益物件のご相談は「三井住友トラスト不動産」

「今年の冬は暖かいな。」と思っていたら、突如寒波が訪れ、いつもどおり寒い冬になりました。
 この時期は、まだお正月明け間もないという事もあって、あまり建物賃貸借契約の終了や明渡しはありませんので、トラブルの相談も少なくなります。
 あと１ヶ月もすると、貸す側も借りる側も活発に動き始めますので、さまざまな相談が持ち込まれますが、今のところ、アドバイスに取り上げるような興味深い相談は、見当たりません。

 そんな中、来週の水曜日は、久しぶりに建物明渡しの強制執行に行ってきます。
 この事件は、賃料の滞納を理由として賃貸借契約を解除し、貸している建物の明渡し訴訟を提起したものであり、昨年の１２月中旬に明渡しを命じる判決が出て、年末にこの判決が確定しました。
 昨年９月に解除通知を出したのですが、解除後に入居者から、「滞納している家賃を全額払うから、このまま居住させてほしい。」という申し入れがありました。
 しかし、大家さんは、この入居者が信頼できない人なので、この際出ていってほしいと考えていました。
 そもそも、家賃を払うのは当然のことですから、このまま居させてくれるなら滞納している家賃を払うというのは、虫が良すぎます。まず、滞納している家賃を全部払ってから、「今後もちゃんと払うから、このまま居させてほしい。」というのが筋です。
 このような虫のいい申し出をしてくる入居者は、大家さんの言うとおり信頼のできないので、大家さんの了解を得てこの申し出を断り、直ちに建物の明渡しを求める訴訟を起こしました。

 この訴訟では、入居者（被告）に弁護士がつきましたが、たとえ入居者に弁護士がついていても、家賃を払わなかったために契約を解除されたという事実は争いようがないので、アッと言う間に明け渡しを命じる判決が出てしまいました。
 ただ、アッという間とはいっても、訴え提起から判決確定までに３ヶ月半かかっています。前にもお話ししたかもしれませんが、通常の民事訴訟では、原則として訴えを提起してから１か月以内に第１回口頭弁論期日が開かれます。
 しかし、被告は、答弁書と言う書類さえ出しておけば、第１回口頭弁論期日を欠席することができます。しかも、答弁書は、次の５行だけを書いておけば足ります。

第１ 請求の趣旨に対する答弁
 １ 原告の請求を棄却する。
 ２ 訴訟費用は、原告の負担とする。
第２ 請求の原因に対する認否及び反論
   追って主張する。

 裁判所は、この答弁書が提出されると、第２回口頭弁論期日を指定せざるを得ません。通常は、裁判の期日は１ヵ月に１回のペースで開かれますので、第２回口頭弁論期日は、第１回口頭弁論期日の１ヶ月後になります。この結果、訴えを提起してから２ヶ月が経過してしまうことになります。

 しかし、先ほどお話ししましたように、家賃を払わなかったために契約を解除されたという事実は争いようがないので、第２回口頭弁論期日には、審理する必要のあるような反論は出ません。当然、裁判所は、審理を終了して、判決期日を指定します。このようなケースでは、だいたい２週間後くらいに判決となります。そして、この判決が被告に送達されてから２週間後に、控訴期間が終了し、判決が確定するのです。
 このように、訴え提起から判決確定までに３ヶ月半かかるのは、民事訴訟法上、やむを得ないことなのです。
 裁判所は、原則として３ヶ月分の家賃滞納がないと解除を認めませんから、結局、家賃滞納開始から判決確定までで、早くても６ヶ月から６ヶ月半の時間が経過し、この間の家賃がまず大家さんの損失となります。

 さて、強制執行の話に戻りますが、弁護士が悩むのが、強制執行をするかしないかです。後でお話ししますが、強制執行にはかなりのお金がかかります。もちろん、このお金は、法律上は入居者に請求できますが、家賃も払えない入居者ですから、きちんとした連帯保証人でもいない限り、請求しても回収できないことが多いのです。ですから、強制執行をせずに出て行ってもらった方が大家さんにとっては得なのです。
 また、本件では、年明けに、入居者の弁護士から、１月末に出る予定で動いていますという連絡もありました。
 しかし、私の経験では、裁判所で、いつまでに明け渡すか、未払いの賃料をどう払うかということについて、誠実に話をしないような入居者は、まず居座ります。
 また、「・・・予定で動いています。」という表現は、翻訳すると、「動いていますが、まだ何も決まっていません。」ということです。まず実行されないと考えてよいでしょう。

 そこで、私は、大家さんの了解を得て、建物明渡しの強制執行の手続きを開始しました。
 建物明渡しの強制執行は、２回に分けて行われます。第１回目は、執行官が建物を訪れ、強制的に建物内に入り、建物の使用状況を確認し、建物内に差押えの貼紙をします。その上で、本当に荷物を運び出して建物を空にする日（これを断行日といいます。）を予告します。
 ここまでで、少なくとも８５，０００円程度のお金がかかります。内訳は、強制執行の申立時に裁判所に収める予納金が６５，０００円、執行補助業者の立会い費用に２０，０００円です。執行補助業者と言うのは、第２回目の強制執行明け渡しの本番の際に、荷物の運び出しや輸送・保管を行う業者です。執行補助業者は、第１回目の強制執行の際に、執行官とともに建物内に入り、家財道具の量などを確認し、手配する作業員の数や車両の数を予想して見積もりを出すのです。
 さらに、もし、鍵を換えられているような場合は、鍵屋さんも呼びます。建物明け渡しの強制執行では、執行官は、入居者の承諾の有無にかかわらず建物内に入れますが、入居者が不在で合鍵がない場合や、入居者が鍵を替えてしまっているような場合は、鍵屋さんに開けてもらい、建物内に入るのです。この鍵屋さんの費用は、２０，００００円から３０，００００円です。

 これだけのお金をかけて第１回目の執行は行われるのです。
 来週水曜日の第１回目の執行はどうなるか。その様子は、次回ご報告します。