不動産投資や事業用不動産、収益物件のご相談は「三井住友トラスト不動産」

１　時効の規定についての改正
改正前の民法の規定では、債権（人に対してお金の支払いや物の引渡しなどを求める頃ができる権利）の消滅時効期間は、権利を行使できるときから１０年でした。
たとえば、AさんがBさんに１００万円を貸し、返済期限が令和元年３月１０日であったとすると、「権利を行使できるとき」というのは、令和元年３月１０日であり、この日の翌日から１０年が経過した令和１１年３月１０日に、この１００万円の返還請求権の消滅時効が完成します。
この消滅時効の完成後に、支払義務を負っている側、つまりBが、消滅時効が完成しているので支払をしないと主張する（これを「時効の援用」といいます。）と、支払をしなくてもよいということになります。
このように、改正前民法における債権の消滅時効期間は、原則として１０年ですが、例外的に、月払い、半年払い、年払いなどの１年以下の期間で定期的に支払われる債権は、１０年ではなく５年が消滅時効期間でした。
建物賃貸借の賃料は、通常月払いですから、この例外が適用されて、支払期限から５年が経過すると、消滅時効が完成します。
これに対して、改正民法では、原則や例外というものはなくなり、次の２つの消滅時効期間に統一しました
① 権利を行使することができることを知ったときから５年
② 権利を行使することができるときから１０年

令和５年５月３１日を支払期限とする家賃を例にとると、通常、大家さんが家賃の支払期限を知らないということはありませんので、大家さんは、令和５年６月１日からこの家賃の権利を行使することができることを知っていることになります。
従って、令和５年６月１日からこの家賃の消滅時効が進行し、５年後の令和１０年５月３１日には、消滅時効が完成します。
これは、改正前民法の「月払いの建物賃貸借の賃料は、支払期限から５年が経過すると、消滅時効が完成する」という結論と同じです。
なぜ同じ結論になるのかと言えば、大家さんが家賃の支払期限を知らないということはないという前提に立つと、権利を行使することができるときと権利を行使することができることを知ったときは、同じときとなり、消滅時効の進行が開始するときが一致するからです。
逆に言えば、何らかの理由で、大家さんが家賃の支払期限を知らないという事態が発生したとき（こんなことは、通常はありませんが、）は、権利を行使することができるときと権利を行使することができることを知ったときは、同じときではありませんので、消滅時効の進行が開始するときが一致しません。

２　遅延損害金の利率について
債権について支払期限が到来すると、支払期限後は、原則として遅延損害金という利息のようなものがつくことになっています。
たとえば、AさんがBさんに１００万円を貸し、返済期限が令和５年３月１０日であったとすると、Bが令和元年５月１０日に１００万円の返済をしないと、令和５年６月１１日から遅延損害金が発生します。
この遅延損害金の利率は、契約に定めがあれば、その定めに従いますが、契約に定めがないときは、法律の定める利率（これを「法定利率」といいます。）によることになります。
法定利率について、改正前民法は、一律に年５％としていましたが、この低金利時代に、年５％もの遅延損害金を認めるのは不合理であることから、改正民法は、年３％に引き下げました。
さらに、その後は、３年を１期として、１期ごとに短期貸し付けの平均金利をベースにして遅延損害金の利率を見直すことにしました（この利率の計算の仕方は、ちょっと複雑なので、割愛します。）。
改正民法が施行されたのは、令和２年４月１日ですから、既に最初の３年（第１期）は経過しており、令和５年４月１日に新しい利率となりますが、第２期の遅延損害金の利率も３％となりました。
もっとも、上記のとおり、遅延損害金の利率は、契約に定めがあれば、その定めに従いますので、建物賃貸借契約書に、「遅延損害金の利率が定められていれば、その利率に従うことになります。
ちなみに、よく使われている建物賃貸借契約書のひな形には、遅延損害金の利率を１４．６％しており、このような定めは有効であり、滞納家賃や原状回復費用の遅延損害金は、１４．６％となります。