賃貸経営の法律Q&A

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賃貸経営の法律Q&A

賃貸経営の法律
Q&A

弁護士
銀座第一法律事務所
大谷 郁夫

賃貸経営に関する法律について、現在、賃貸経営を営まれている方はもちろんこれから賃貸経営を始めようとお考えの方に知っていただきたいポイントをわかりやすく解説しています。

賃貸経営に関する法律をQ&A形式で解説しています。
 

契約の締結から入居まで

Q
令和2年4月1日に改正民法が施行されたそうですが、次の場合、改正民法が適用されますか。
Q
アパートやマンションなどの建物の賃貸借契約には、どのような種類がありますか。
Q
建物賃貸借契約を締結する場合、契約書は必要でしょうか。
また、賃貸借契約書は、どこから入手すればいいですか。
Q
借主を決める際には、どのような点に気を付けるべきでしょうか。
Q
不動産屋さんと賃貸物件の管理契約を締結する場合、どのような点に注意が必要ですか。
Q
最近よく建物賃貸借契約の保証会社ということを耳にしますが、保証会社とは何をしてくれる会社ですか。
Q
建物賃貸借契約では、連帯保証人をつけるのが一般的だと聞きましたが、連帯保証人とは何ですか。また、連帯保証人と契約する際に注意すべき点は何ですか。
Q
契約の更新時に借主とは更新契約書を交わしたのですが連帯保証人の署名・捺印をもらいませんでした。更新契約時に署名・捺印をしていない連帯保証人も、更新後の滞納家賃について責任を負いますか。
Q
改正民法では、建物の賃借人の保証人の責任について、「極度額」というものを決めなければならないことになったそうですが、「極度額」とは何ですか。また、「極度額」を決めないと、どうなりますか。
Q
民法改正後に締結した建物賃貸借契約書の中で、保証人の責任の極度額を「240万円」と記載しました。このように「極度額」の記載があっても、保証人に対する請求ができなくなることはありますか。
Q
改正民法における建物の賃借人の保証人について、「極度額」や「元本の確定」以外に、注意すべき点はありますか。
Q
賃貸借契約締結の際、借主と一緒に貸室の状態を確認した方がいいでしょうか。また、その際に注意すべき点は何ですか。
Q
賃貸借契約締結時に借主から礼金として賃料の1ヶ月分を受け取りました。ところが、借主が入居前に事情があって契約を解約したいので礼金を返してほしいと言ってきました。この場合、礼金を返さなければなりませんか。
Q
当初月額8万円の賃料だったのですが、契約の更新の際に借主から賃料を4,000円減額してほしいと言われました。どのように対応すればいいでしょうか。
Q
当初月額8万円の賃料だったのですが、契約の更新の際に賃料を4,000円増額したいと思います。どのような手続きを取ればいいでしょうか。
Q
賃料の減額請求訴訟や増額請求訴訟の審理や判決には、どのようなリスクがありますか。
Q
賃貸借契約書に契約の更新ごとに賃料を2,000円ずつ増額するような条項を入れた場合、このような条項は有効ですか。
Q
賃料の自動増額条項（傾斜家賃制度）を活用して空室対策ができると聞きましたが、どのような方法ですか。
Q
賃貸借契約書には、賃料と管理費を分けて記載した方がよいですか。

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禁止行為

Q
賃貸借契約書の目的には住居専用と記載されているのですが、借主が貸室内でインターネット通販の会社を始め、入口の表札や郵便受けに会社名を表示しています。契約違反を理由に契約を解除できますか。
Q
借主が大家さんに無断で自分の交際相手を貸室に同居させた場合、どのように対応すればよいですか。
Q
借主が、壁紙の色が気に入らないという理由で、大家さんに無断で壁紙の張替工事をしようとしている場合、どのように対応すればよいですか。
Q
借主が貸室で猫を飼っています。この場合、契約を解除できますか。
Q
空室対策として犬や猫を飼うことを認めようと思います。どのような点に注意したらよいですか。

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修繕義務

Q
借主から、「お風呂の電球が切れたので、取り替えてほしい。」と言われましたが、取り替えるのが遅れてしまい、借主が自分で電球を買って取り替えました。この場合、電球の代金は誰が負担するのですか。もともと設置してあった電球が普通の電球であったのに、借主が高価なLED電球を設置した場合はどうでしょうか。
Q
電球や網戸などの修繕義務を免れる方法はありますか。
Q
借主から、入居直後に「台所の給水栓が壊れているから直してほしい。」と言われました。入居前に確認した際には壊れていませんでしたので、借主が壊したのではないかと思いますが、直さなければなりませんか。
Q
地震のために建物が歪み、室内の建具が完全には閉まらなくなりました。もともと古い建物のため、この歪みを直すには建替えるのと同じ費用がかかります。この場合、修繕義務がありますか。
Q
借主から、「入居してから長期間経過して壁紙が古くなって汚いので張り替えてほしい。」と言われました。張り替えなければなりませんか。
Q
借主から、「故障はしていないが、家賃が同じ隣の部屋のエアコンが新品なので、自分の部屋のエアコンも新品に取り換えてほしい。」と言われました。取り替えなければなりませんか。
Q
借主から、「入居後に気付いたが、フローリングに細かい傷があるので直してほしい。」と言われました。直さなければなりませんか。
Q
借主から「最近の賃貸では、温水洗浄便座が当たり前になってきたので、温水洗浄便座を設置してほしい。」と言われました。設置しなければなりませんか。
Q
令和2年4月1日に施行された改正民法では、賃貸人の修繕義務について、どのような改正がありましたか。
Q
令和2年4月1日に施行された改正民法では、賃貸している建物の一部やその設備の使用及び収益できなくなった場合、賃料が当然減額されることになると聞きましたが、本当でしょうか。
Q
自分の所有するマンションの修理のために隣地に足場を組みたいと思いますが、隣地の所有者が承諾してくれません。どうしたらよいでしょうか。
Q
私の所有するアパートの敷地（甲土地）に隣地（乙土地）に植えてある松の木の枝が伸びてきて、私のアパートの居室の眺望が遮られ、また、たくさんの松葉や松ぼっくりが落ちてきて困っています。入居者から、なんとかして欲しいと言われていますが、どうしたらよいでしょうか。

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居室への立ち入り

Q
借主から雨漏りがあるとの苦情があったので早速修繕をしようとしたところ、借主から、「これから1ヵ月実家に帰るので、実家から戻ってきてから修繕してほしい。」と言われ、入室を拒まれました。このような場合、借主が戻るのを待たなければなりませんか。
Q
借主の承諾なく貸室に立ち入ることができるのは、どのような場合ですか。

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契約の更新

Q
賃貸借契約の契約期間について、何か法律上制限はありますか。
Q
令和2年4月1日に施行された改正民法では、賃貸借契約の存続期間の上限が、50年になったそうですが、建物の賃貸借に影響がありますか。
Q
普通建物賃貸借契約の場合、契約期間が満了すると、契約は終了しますか。
Q
普通建物賃貸借契約において、法定更新後に契約を終了させるにはどうすればいいですか。
Q
正当事由とは何ですか。どんな場合に認められますか。
Q
立退料の金額はどれくらいになりますか。
Q
法定更新を避けるには、どうしたらいいですか。

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更新料

Q
契約を更新する際に更新料をもらってもいいですか。また、更新料はどれくらいもらってもいいですか。

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中途解約と解除

Q
大家さんが契約期間中に中途解約することはできますか。
Q
借主が契約期間中に中途解約することはできますか。
Q
大家さんが契約期間中に契約を解除できるのは、どのような場合ですか。
Q
借主の契約上または法律上の義務違反を理由として契約を解除するには、どのような手続きが必要ですか。
Q
賃貸借契約書に、1カ月でも家賃を滞納したら契約を解除できるという条項を入れた場合、このような条項は有効ですか。
Q
借主が長期間貸室を使用しない場合、契約を解除できますか。
Q
借主の行方が長期間分からない場合、大家さんが勝手に貸室に入って片づけてもよいですか。
Q
借主が破産した場合、賃貸借契約を解除できますか。

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明け渡し

Q
退去時に立ち会う必要はありますか。また、退去立会いの場合に注意すべきことは何ですか。
Q
借主の退去後に、ゴミや荷物が残っていても明け渡しが完了したことになりますか。
Q
借主が残していった荷物を大家さんが勝手に捨ててもよいですか。
Q
借主の原状回復義務とはどのような義務ですか。また、借主が原状回復義務を負うのはどこまでですか。
Q
借主の原状回復義務の範囲を広げる特約は有効ですか。
Q
借主の原状回復義務の範囲を広げる特約は、契約書にどう書けばよいですか。
Q
改正民法では、いままで民法に規定のなかった原状回復義務について、明文の規定が設けられたそうですが、どのような内容の規定でしょうか。
Q
いわゆる東京ルールとは何ですか。
Q
退去時に、借主から、「入居中に壁紙を取り替えたので、その費用を負担してほしい。」と言われました。負担しなければならないでしょうか。
Q
退去時に、借主から、「入居中に温水洗浄便座を取り付けたので、その費用を負担してほしい。」と言われました。負担しなければならないでしょうか。
Q
敷金とは何ですか。また、敷金は、どれくらいもらってもよいのですか。
Q
敷金を返さなければならないのは何時ですか。また、契約期間中に、借主から、敷金から滞納家賃を差し引いてほしいと言われた場合、これに応じる必要はありますか。
Q
敷金を返還する場合、敷金から差し引いてよいのは、どのようなお金ですか。
Q
敷金から差し引くことができる原状回復費は、どのように計算すればいいですか。
Q
敷引き特約とは何ですか。また、敷引き特約は有効ですか。
Q
通常損耗や経年変化の復旧費用を借主に負担させる特約と敷引き特約は、どちらを選べばいいですか。
Q
改正民法では、いままで民法に規定のなかった敷金について、明文の規定が設けられたそうですが、どのような内容の規定でしょうか。
Q
裁判所から借主に返還すべき敷金を差し押さえるという命令が届きました。この場合、どうすればいいですか。

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オーナーチェンジ

Q
前のオーナーから賃貸アパートを買い取りました。この場合、敷金の返還義務はどうなりますか。
Q
令和2年4月1日に施行された改正民法では、オーナーチェンジの場合の法律関係について規定が設けられたそうですが、これまでの取り扱いに変更はありますか。
Q
競売で物件を取得した場合、今いる借主を追い出すことができますか。
Q
競売で物件を取得した場合、旧オーナーが預かった敷金や保証金の返還義務はどうなりますか。

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借主の死亡

Q
借主が死亡すると、賃貸借契約はどうなるか？
Q
借主が室内で自殺した場合、借主の相続人や連帯保証人に損害賠償を請求できますか。また、請求できる金額はどれくらいですか。
Q
貸している部屋で自殺者が出た場合、隣室の解約などによる損害の賠償も請求できますか。
Q
借主が貸している部屋の中で孤独死し、長期間遺体が発見されませんでした。この場合、借主の連帯保証人や相続人にどのような請求ができるでしょうか。

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定期建物賃貸借契約

Q
定期建物賃貸借契約とは何ですか。どんなメリットがありますか。
Q
定期建物賃貸借契約のデメリットは何ですか。

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家賃の滞納

Q
家賃の滞納があった場合、直接部屋を訪ねて督促してもいいですか。また、何度直接部屋を訪ねても会えない場合、張り紙をしてもいいですか。
Q
家賃の滞納を理由として賃貸借契約を解除した場合、解除後は借主の荷物を部屋から運び出したり、部屋の鍵を変えたりしてもいいですか。
Q
家賃の滞納を理由として契約を解除した場合、貸室の明渡しを求める裁判にはどれくらいの時間がかかりますか。
Q
家賃の滞納を理由として契約を解除した場合、貸室の明渡しを求める裁判にはどれくらいの費用がかかりますか。
Q
貸室の明渡しを命じる判決が出ても借主が出て行かないときは強制執行をしなければならないそうですが、強制執行とは、どのようなことをするのですか。
Q
強制執行にはどれくらいの時間と費用がかかりますか。その費用は誰が負担しますか。

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サブリース

Q
私は、前オーナーから賃貸アパートを買い取りましたが、前オーナーは不動産会社なので、私が購入した後も、前オーナーの不動産会社にこのアパートを管理してもらいたいと思っています。その方法として、前オーナーには、このアパートの賃貸人として残ってもらい、私は、前オーナーにこのアパートを賃貸して、私を賃貸人、前オーナーを賃借人（転貸人）、現在の入居者を転借人とするサブリースの形をとろうと思いますが、私と前オーナーが、前オーナーを賃貸人として残すという合意をした場合、このような合意は認められますか。
Q
私は、マンションを一室もっていますが、管理が面倒なので、私を賃貸人、不動産会社を賃借人（転貸人）、入居者を転借人とするサブリースの形をとっています。ところが、賃借人（転貸人）である不動産会社の経営状態が悪化し、入居者から賃料を受け取っているのに、私には、賃料を払いません。入居者に賃料を直接請求してもいいでしょうか。
Q
私は、マンションを一棟もっていますが、管理が面倒なので、私を賃貸人、不動産会社を賃借人（転貸人）、入居者を転借人とするサブリースの形をとっています。ところが、賃借人（転貸人）である不動産会社の経営状態が悪化し、入居者から賃料を受け取っているのに、私には、賃料を払いません。そこで、入居者に賃料を直接請求したところ、入居者から、「賃料は、賃借人（転貸人）に1年分を前払いしているから、払わない。」と言われました。この主張は、認められるのでしょうか。
Q
私は、マンションを一室もっていますが、管理が面倒なので、私を賃貸人、不動産会社を賃借人（転貸人）、入居者を転借人とするサブリースの形をとっています。ところが、賃借人（転貸人）である不動産会社の経営状態が悪化し、入居者から賃料を受け取っているのに、私には、賃料を払いません。そこで、私は、賃借人（転貸人）との賃貸借契約を解除しました。この場合、私は、賃借人（転貸人）と賃貸借契約を締結している入居者（転借人）に退去を求めることができるのでしょうか。
Q
私は、マンションを一室もっていますが、管理が面倒なので、私を賃貸人、不動産会社を賃借人（転貸人）、入居者を転借人とするサブリースの形をとっています。このたび、賃借人（転貸人）である不動産会社から、賃料の値上げに応じない入居者（転借人）がいるので、この入居者（転借人）を追い出すために、一旦私と不動産会社との間の賃貸借契約を合意解除しないかと言われました。私が不動産会社との間の賃貸借契約を合意解除した場合、入居者（転借人）の建物を使う権利は消滅するのでしょうか。
Q
令和2年4月1日に施行された改正民法では、転貸借（サブリース）について、重要な改正があったと聞きました。どのような改正があったのでしょうか。
Q
最近、サブリースによるアパート経営に関して、新しい法律ができたとききましたが、どのような法律でしょうか。

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時効及び遅延損害金

Q
改正民法の規定で、賃貸借についての改正ではないが、気をつけなければいけない改正があれば、教えてください。

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その他

Q
アパート建築用地を購入しようと考えていますが、購入の候補に挙がっている土地で水道を使えるようにするには、他人の土地に水道の引込み管を設置する必要があります。このようなことは認められるのでしょうか。

大谷 郁夫Ikuo Otani弁護士

銀座第一法律事務所 http://www.ginza-1-lo.jp/

平成３年弁護士登録　東京弁護士会所属
趣味は読書と野球です。週末は、少年野球チームのコーチをしています。
仕事では、依頼者の言葉にきちんと耳を傾けること、依頼者にわかりやすく説明すること、弁護士費用を明確にすること、依頼者に適切に報告することを心がけています。