底地・借地の法律Q&A

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底地・借地の法律Q&A

底地・借地の法律
Q&A

弁護士
田宮合同法律事務所

底地・借地の法律で悩んでいる方、これから定期借地権等で土地を貸そうと検討している方、借りようとしている方に知っていただきたい底地・借地に関する法律のポイントをまとめています。

底地・借地に関する法律をQ&A形式で解説しています。
 

底地・借地の入門

Q
借地・底地とは何ですか。
Q
他人に土地を貸すと借地権が発生するのですか。
Q
親族間において、ただで土地を貸したら、借地権が発生しますか。
Q
ゴルフ練習場・自動車教習場・駐車場などのために土地を賃貸すると借地権は発生しますか。
Q
借地権と地上権・土地賃借権の違いを教えてください。
Q
借地契約を結ぶときに地主が注意しなければならないことを教えてください。
Q
「借地権割合」とは何ですか。
Q
「借地権価格」とは何ですか。
Q
借地契約を締結するのに「契約書」が必要ですか。また、借地契約書はどのように入手できますか。
Q
借地契約を公正証書で締結するとどのようなメリットがありますか。
Q
一般定期借地権とは何ですか。
Q
事業用定期借地権設定契約とは何ですか。
Q
建物譲渡特約付借地権とは何ですか。
Q
「自己借地権」について教えてください。
Q
複数の人と借地契約を結ぶときの注意点は何ですか。

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地代、敷金・権利金

Q
所有している土地を貸そうと思っているのですが、地代の金額はどのように定めたらよいのですか。
Q
長年土地を建物所有者に貸しているのですが、地代の値上げをしていないので、周りに比べて安い状態です。値上げをすることはできるのですか。
Q
建物所有者に貸している土地の地代を値上げするためには、どのような手続をとればよいのですか。
Q
建物を所有している借地人から「近くにできる予定だった地下鉄の駅が計画変更で離れた場所になってしまったので、地代を下げて欲しい。」との申入れがありました。値下げには応じなければならないのですか。
Q
借地人から建物を改築したいとの申し入れがあったのですが、これを機会に地代を値上げすることはできるのですか。
Q
建物所有目的で土地を貸すにあたり、地代の値上げについても定めておきたいのですが、可能ですか。
Q
地代を確実に払ってもらいたいので、１か月でも支払いが遅れたら即解除できるようにしたいのですが、可能ですか。
Q
地代の支払いが滞っているのですが、うまく取り立てる方法はありますか。
Q
地代債権については、他の一般債権に比べて特別の効力が認められていると聞いたのですが、どのような効力が認められているのですか。
Q
地代の支払いが滞っていたので、期間を定めて支払を催告したのですが、期間経過後に地代を支払ってきました。借地契約を解除することはできないのですか。
Q
土地を貸す際に借地人に払ってもらう「敷金」とはどのようなものなのですか。
Q
借地人から「３か月分の地代の支払いが遅れていますが、敷金から充当しておいてください。」と言われたのですが、そのような言い分が通るのですか。
Q
借地（借地人に賃貸されている土地）を購入したのですが、借地人が旧所有者に預けた敷金は、誰が返すことになるのですか。
Q
借地上に建物を所有している借地人が建物を譲渡するというので、地主として譲渡について承諾をしました。敷金は誰に返せばよいのですか。
Q
土地を貸す際に借地人に払ってもらう「権利金」とはどのようなものなのですか。

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借地契約の期間・更新・解約

Q
借地契約の期間について、どのようなルールがありますか。
Q
借地契約の期間を１０年として住宅の敷地を賃貸しており、何度か契約を更新していますが、１０年の借地契約は許されないと聞きました。借地契約の期間はどうなりますか。
Q
土地を短期間に限って一時的に賃貸する方法はありますか。
Q
借地上の建物が火災で焼失した場合、借地契約の期間はどうなりますか。
Q
借地上の建物が老朽化している場合、借地契約の期間はどうなりますか。
Q
借地契約の更新手続を行うのを忘れていた場合、借地契約の期間はどうなりますか。なお、借地人は、借地上に建物を建築して所有し、契約期間満了後も土地の使用を継続しています。また借地契約には契約期間満了時に自動更新する旨の特約はありませんし、借地人から契約更新の申入れはありませんでした。
Q
借地契約を更新する際、借地人に対して更新料を請求できますか。
Q
借地人が更新料の支払いを約束したにもかかわらず支払わない場合、借地契約を解除できますか。
Q
借地契約の期間が満了するので、更新せず、土地を返してほしいのですが、借地人は土地を使い続けたいと言っています。土地を返してもらうことはできますか。
Q
借地契約を更新せず、土地上にマンションを建てて収益物件として有効利用したいのですが、借地人からは更新請求がなされました。更新を拒絶することはできますか。なお、借地上には借地人が所有する建物があります。
Q
借地契約の期間満了に際して、借地人から更新請求がなされていますが、更新を拒絶したいと考えています。立退料は必ず提供しなければなりませんか。
Q
借地契約の期間が満了するため借地を明け渡すよう求めたところ、借地人から、借地上の建物を買い取るよう請求されました。建物を買い取る義務はあるのですか。
Q
借地人が地代を滞納したため借地契約を解除したところ、借地人から、借地上の建物を買い取るよう請求されました。建物を買い取る義務はあるのですか。
Q
地主の承諾なく、借地人が借地権（賃借権）と借地上の建物を第三者に譲渡したため、借地契約を解除したところ、その第三者から、借地上の建物を買い取るよう請求されました。建物を買い取る義務はあるのですか。
Q
借地契約の期間の途中に、借地人から解約を申し入れられましたが、応じる義務はあるのですか。逆に、地主の方から解約を申し入れることはできますか。

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貸主の義務

Q
地主は、賃貸借契約を締結して、その土地を借地人に引き渡した後も、借地人に対して何か義務を負うのですか。
Q
崖上の土地を貸していたところ、先日の豪雨の影響で、土留施設が一部損壊し、安全に使えなくなってしまいました。この土留施設の工事を行うことは地主の義務なのですか。
Q
借地人（賃借人）が地主に断らず、無断で借地の工事を行ったにもかかわらず、工事費を請求してきました。支払わなければならないのですか。

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用法違反、建替え（増改築禁止特約・建替承諾）

Q
屋外駐車場にする目的で土地を貸したのですが、借地人が建物を建ててしまいました。契約を解除したり、損害賠償請求をすることはできますか。
Q
建物を建築する目的で土地を貸していたのに、借地人が建物を建てずに空き地にしたままです。借地契約を解除できますか。借地人が駐車場として利用していた場合はどうでしょう。
Q
建物を建てたいという人に土地を貸そうと考えていますが、借地契約で、借地人が建築する建物の種類、建物の階数といった建物の構造などについて、制限することはできますか。仮に制限する約束をしていた場合、借地人がこれに違反したら、契約を解除できますか。
Q
借地人（賃借人）が借地上の建物に抵当権を設定することを禁止する特約は有効でしょうか。
Q
借地契約では土地の形状を変更しないことを約束していたのに、借地人が勝手に借地を掘り返そうとしています。契約を解除できますか。
Q
地主が所有していた土地を分筆し、片方の土地を借地人に貸したのですが、借地人が地主の土地に越境して建物を建ててしまいました。どういった手段をとることが考えられますか。

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借地権の譲渡・転貸

Q
借地人が借地上に所有する建物を第三者に「譲渡」することは、借地権の譲渡や転貸に当たるのですか。地主の承諾は必要になるのですか。
Q
借地人が借地上に所有する建物を第三者に「賃貸」することは、借地権（賃借権）の転貸に当たり、地主の承諾が必要になるのですか。
Q
借地人（賃借人）が借地上に所有する建物を第三者に譲渡するに当たって、地主は承諾料を請求できますか。
Q
借地権（賃借権）の無断譲渡や無断転貸があった場合、地主は借地契約を解除することはできますか。
Q
借地人が借地権（賃借権）の一部を無断譲渡した場合、地主は、借地契約の全部を解除することはできますか。
Q
借地人（個人）が法人を設立し、借地上に所有する建物の所有権を地主に無断でその法人に移転させたことについて、地主は、借地権（賃借権）の無断譲渡又は無断転貸に当たるとして借地契約を解除することはできますか。
Q
借地人が、親族へ借地権（賃借権）を無断譲渡した場合、地主は、借地契約を解除することはできますか。
Q
借地人（賃借人）が、借地上に所有する建物に抵当権を設定する場合、地主の承諾は必要になりますか。
Q
株主も役員も家族で占められている家族経営の小規模の株式会社に対して土地を賃貸していたところ、この会社の全株式が譲渡され、役員も全て入れ替わった場合、地主は、借地権の無断譲渡に当たるとして借地契約を解除することはできますか。
Q
借地人が借地権（賃借権）を無断譲渡したことを理由に借地契約を解除することを検討していますが、仮に裁判で解除が認められなかった場合、どのような契約関係になるのですか。
Q
借地人（賃借人）が土地を転貸していることを知っていながら、借地人から地代をもらい続けていた場合、地主は転貸を承諾したことになるのですか。
Q
借地人（賃借人）が、地主の承諾を得て転借人に土地を転貸したものの、借地人に地代の不払いがある場合、地主は、借地人との間の借地契約を解除したうえで、転借人に対して土地の明渡しを求めることはできるのですか。
Q
借地人（賃借人）が地主の承諾を得て転借人に土地を転貸している場合、地主は、借地人との合意によって地主・借地人間の借地契約を解除したうえで、転借人に対して土地の明渡しを求めることはできるのですか。
Q
借地人（賃借人）が地主の承諾を得て転借人に土地を転貸し、転借人は土地上に建物を所有していたところ、地主が借地人の地代の不払いを理由に借地契約を解除しましたが、その際、事前に転借人に連絡をせず、転借人が地代を代払いする機会を与えませんでした。この場合、地主は転借人に対して土地の明渡しを求めることはできるのですか。
Q
地主と借地人との間の契約によって、借地人が借地上に所有する建物を第三者に賃貸することを禁止することはできるのですか。

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地主による底地譲渡

Q
借地人が建物を建てて住んでいる土地（底地）を第三者に売却した場合、底地を買い受けた新地主は借地人に対して地代を請求できますか。
Q
土地を購入したのですが、その土地上に建物を建てて住んでいる借地人がいました。新しい地主は、借地人に対して土地の明渡しを求めることはできますか。
Q
借地人（賃借人）が借地上に建てた建物を第三者に売却した場合、その第三者は、地主との関係で当然に借地人となるのですか。
Q
地主が土地を二重に譲渡し、それぞれの譲り受け人が別々の第三者にその土地を賃貸した場合、どちらの借地人が優先するのですか。
Q
借地人が借地上に所有している建物について、借地人以外の者が所有者として登記されている場合、借地人はその借地権を第三者に主張できますか。
Q
借地権の登記はないものの、借地人が建物の登記を備えている場合に、土地の分筆がなされて、もともとの賃貸借の対象地が建物の敷地とされる部分とそうでない部分に分かれたとしても、借地人は、分筆前に賃貸借の対象となっていた土地であれば、分筆後も、分筆により建物が存在しなくなった土地について借地権を主張できるのですか。
Q
借地上に建物を建てている借地人がいますが、その土地には第三者の抵当権がついています。抵当権者が土地の競売を申し立てた場合、借地人は競落した新たな地主に借地権を主張できますか。
Q
借地上に建築し住んでいた建物が地震で倒壊し滅失しました。借地人が１年間実家に戻り、再び借地上に建物を建てようとする場合、その間、借地人が借地権を第三者に主張するにはどのような方法がありますか。

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借地紛争・相続

Q
借地人が借地契約を守ってくれません。借地契約を解除することはできますか。
Q
借地人との契約を解除して、借地人に立ち退いてほしいときには、法律上どのような手段をとることが考えられますか。
Q
借地契約を解除して、借地人に対して建物を収去して土地を明渡すよう求める訴訟を起こしたところ、地主の勝訴判決となり、判決が確定しました。このあと、どのようにして、借地人に立退きを求めていけばよいですか。
Q
借地人は、土地上に木造二階建ての建物を建築し、その建物を住居として使用しています。しかし、借地人は、土地上の建物を鉄筋コンクリート三階建てのものに建て替え、１階を店舗とし、２階を住居として賃貸し、３階に借地人自身が居住するつもりのようです。どのように対応すればよいですか。
Q
借地人が地主への連絡もなく、借地上の建物を増築しようとしています。これに対して地主として何か主張できますか。借地人から借地上の建物を増築することへの承諾を求められた場合には、どうすればよいですか。
Q
借地人との借地契約を更新した後に、借地上の建物が滅失しました。借地人は、再び建物を建てようとしています。地主として借地人に何か主張できますか。
Q
借地人（賃借人）が借地上の建物を売却しようとしています。地主は建物の買主に土地を貸さなければならないのですか。
Q
借地人が借地上に所有する建物が差し押さえられて競売されてしまいました。地主は、建物を競落した人に土地を貸さなければならないのですか。
Q
借地非訟手続とは何ですか。
Q
妻と２人の子供がいる借地人が死亡した場合、借地契約は終了するのですか。もし終了しないのであれば、地主は今後誰に対して地代の支払いを求めればよいですか。借地人が生前未払いであった地代は、誰に請求すればよいですか。
Q
妻と２人の子供がいる地主が死亡し、遺言書がない場合、借地人に賃貸している土地を取得するのは誰になりますか。地主が死亡するまでの借地人の未払い地代、地主が死亡してからの地代は誰が取得するのですか。
Q
私（地主）は土地Ａと土地Ｂを持っています。土地Ａは、借地人に貸しています。私には、２人の子供がおり、妻は他界しておりますが、下の子は、体が不自由なので、私が死亡した場合には、土地Ａからの地代で生計を立てていってほしいと思います。そのため、他の遺産は２人で平等に分けるとしても、土地Ａだけは下の子に相続させたいのですが、どのような方法がありますか。また、その際に気をつけるべきことはありますか。