登記Q&A

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登記
Q&A

司法書士
司法書士法人 東西合同事務所
徳田 友夫

不動産登記は、不動産に関連する法律行為には欠かせないものです。日頃一般の皆様が疑問に思われていること、また、登記手続きをする際に誰しもがぶつかると思われる疑問について解説しています。

登記に関する法律をQ&A形式で解説しています。
 

不動産登記について

Q
不動産登記とはどのようなものでしょうか？
Q
不動産登記ができる不動産とはどのようなものでしょうか？
Q
不動産登記ができる権利にはどのようなものがありますか？
Q
司法書士とはどのようなことをするのでしょうか？
Q
土地家屋調査士も不動産登記をしますが、司法書士とどのように違うのでしょうか？
Q
不動産登記をすればどのような効力があるのでしょうか？
Q
不動産登記をしなければ、第三者への対抗力がないとはどういうことでしょうか？
Q
無効な売買を原因にして不動産登記をしてもその登記をもって第三者に自らの権利を主張できないのはなぜでしょうか？
Q
登記を信じて不動産の売買をしても、登記によって必ずしも保護されるわけではないと聞いたのですが、どういうことでしょうか？
Q
自宅の登記について勝手に他人に登記名義を書き換えられたのですが、この登記は無効なものとして無視しても良いのでしょうか？
Q
土地を賃借していて、賃借権の登記をしています。そこに所有者が抵当権を設定し登記をしてしまいました。賃借権はどのようになるのでしょうか？
Q
登記されている住所、氏名に変更があった場合の、住所、氏名の変更登記が義務化されると聞きましたが本当でしょうか？

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登録免許税について

Q
不動産登記申請の際には、登録免許税を納める必要があると聞いたのですが、どのようなものでしょうか？
Q
登録免許税はどのように算出するのでしょうか？
Q
登録免許税は、いつどのように納めたら良いのでしょうか？

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法務局（登記所）について

Q
不動産登記をしたいのですがどこで受け付けてくれるのでしょうか？
Q
不動産の登記所では不動産登記申請以外にどのようなことができるのでしょうか？
Q
「地番」と「住居表示」はどのように違うのでしょうか？
Q
自宅の不動産登記簿謄本を取得したいのですが、住所しか分かりません。どうすれば自宅の不動産登記簿謄本が取得できるでしょうか？
Q
次のような不動産登記簿謄本（全部事項証明書）を見ると、所有権が何度か移転され誰が所有者なのか分かりません。現在、誰が所有者なのでしょうか？
Q
下記のような土地の不動産登記簿謄本（全部事項証明書）を見ると、地上権、抵当権等さまざまな登記がなされています。不動産登記簿謄本（全部事項証明書）をどのように読めば良いでしょうか？
Q
オンラインで登記申請ができると聞いたのですが、どのようなものでしょうか？
Q
電子申請（以下、「オンライン申請」）をする場合、印鑑証明書の代わりに電子署名や電子証明書が必要と聞いたのですが、どのようなものでしょうか？
Q
「権利証」の制度がなくなったと聞いたのですが、どうなったのでしょうか？
Q
「登記識別情報」とはどのようなものでしょうか？
Q
「登記識別情報」を取扱う上での注意点はありますか？
Q
「登記識別情報通知」を紛失してしまいました。どのようにすれば良いでしょうか？
Q
登記識別情報の不通知制度とはどのようなものでしょうか？
Q
「登記識別情報」の再通知や変更は可能でしょうか？
Q
「登記済証」、「登記識別情報」を提供することができない場合、どのような手続きをすれば良いのでしょうか？
Q
登記をしたときに、「今回は、登記識別情報が発行されない」と聞いたのですが、そういうケースもあるのでしょうか？
Q
登記簿を見たら売買予約を原因とした所有権移転請求権仮登記という登記を見つけたのですが、この登記はどのような登記なのでしょうか？
Q
所有権移転請求権仮登記をしているのですが、本登記をする際には、利害が対立する登記名義人の承諾が必要なのでしょうか？
Q
仮登記付きの不動産を購入しても、所有権移転登記はできると聞いたのですが、問題はないのでしょうか？
Q
差押え、仮差押えの登記を抹消したいのですが登記所に申請すれば良いのでしょうか？
Q
登記申請の際、事前にどのような準備をする必要があるのでしょうか？
Q
「固定資産評価証明書」はどこで取得すれば良いですか？
Q
司法書士から委任状と登記原因証明情報に署名・捺印するように言われました。どのようなものなのでしょうか？また、どのようなことに注意すれば良いのでしょうか？

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不動産の譲渡をお考えのお客様

Q
不動産を売却しようと考えています。登記手続きにどのようなものが必要となるでしょうか？
Q
登記簿上の住所地と現在の住所地が異なる不動産を売却したいのですが、何か手続きが必要でしょうか？
Q
登記簿上の住所変更の手続きに必要なものはどのようなものでしょうか？
Q
住所変更の手続きをするには、費用はいくら位かかるのでしょうか？
Q
結婚して、登記簿上の姓と現在の姓が変わりました。今回、旧姓で登記している不動産を売却したいのですが、何か手続きが必要でしょうか？
Q
氏名変更の手続きに必要なものはどのようなものでしょうか？
Q
氏名変更の手続きをするには、費用はいくら位かかるのでしょうか？
Q
不動産の登記名義が、夫婦共有名義になっています。この不動産を売却する際は、夫婦どちらかが代表して手続きをすれば良いでしょうか？
Q
不動産が私と息子の共有名義になっています。息子は、まだ、未成年です。私が代理人となって売却することができるのでしょうか？
Q
亡くなった父（甲）名義の不動産を相続人である乙、丙がＸに売却し、所有権移転登記を行いたいのですが、亡くなった父（甲）からのＸ名義に直接所有権移転登記手続きができるのでしょうか？
Q
父が認知症です。父名義の自宅を売却して、施設に入所させたいと考えています。家族の者が代わって、登記手続きの委任を司法書士にすることは、可能でしょうか？
Q
登記識別情報（あるいは権利証書）がどこを探しても、見当たらないのですが、再発行をしてもらえるでしょうか？
Q
登記識別情報（あるいは権利証書）がどこを探しても、見当たりません。もし、盗まれていた場合、知らない間に登記名義が変えられてしまうのでしょうか？
Q
一筆の土地の使用していない部分だけを売却することはできるでしょうか？
Q
現在、土地を２筆所有しています。登記をまとめて、一筆にすることはできるでしょうか？
Q
法務局で登記簿を取得してみると、現況が更地であるのに、その土地の上に建物の登記がありました。土地を売却する際に、この存在しない建物について、どのような登記手続きが必要でしょうか？
Q
金融機関から融資を受けたために、売却したい不動産に抵当権（根抵当権）の担保が設定されています。どうしたら良いでしょうか？

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不動産の取得をお考えのお客様

Q
不動産を購入すると、必ず登記手続きをしないといけないのでしょうか？
Q
不動産を購入し、代金も売主に全額支払いました。登記手続きは、いつまでにしなければならないのでしょうか？
Q
不動産を購入する場合、登記手続きに必要なものはどのようなものでしょうか？
Q
不動産を購入すると課される税金には、どのようなものがあるのでしょうか？
Q
購入する土地の一部が、公衆用道路になっています。固定資産税・都市計画税は非課税のようです。登記手続きの際の登録免許税も非課税なのでしょうか？
Q
不動産を購入したので登記を私と妻の共有名義にしたいのですが、可能でしょうか？
Q
共有名義にした場合、持分はどのようにして決めれば良いのでしょうか？
Q
私が、マイホームを購入するにあたり、親から資金援助を受けました。親が私のマイホーム購入資金を負担したので、親も登記の名義人として入れる必要があるのでしょうか？
Q
不動産を購入し、登記手続きが完了した後、司法書士から「登記識別情報通知」という書面の返却を受けました。どのように管理しておけば良いでしょうか？
Q
購入を検討している土地の境界が曖昧な状態です。このような状態のまま、土地を購入しても良いでしょうか？
Q
永年、自分のものと思っていた土地が、実は、他人名義の土地でした。この土地の名義人とは、面識がありませんし、現在、どこにいるのかわかりません。どうしたら良いでしょうか？
Q
不動産を購入する際、金融機関より融資を受ける予定ですが、金融機関からは、「購入する不動産に抵当権を設定します」と言われています。なぜ、抵当権を設定するのでしょうか？
Q
新築の戸建てを建築しようと考えています。どのような流れで登記手続きが行われるのでしょうか？
Q
新築マンションを購入しようと考えています。どのような流れで登記手続きが行われるのでしょうか？
Q
新築建物（戸建て・マンション）を購入したときは、登録免許税の軽減はあるのでしょうか？
Q
既存建物（戸建て・マンション）を購入したときは、登録免許税の軽減はあるのでしょうか？
Q
新築マンションを購入しました。売買契約書に書かれた建物床面積と登記後の建物床面積が異なります。登記手続きが間違っているのではないでしょうか？

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相続登記

Q
家族が亡くなり、相続をすることになりました。不動産についてはどのような手続きが必要になるのでしょうか？
Q
誰が相続人になるのですか？甥や姪は相続人になるのでしょうか？
Q
相続人が複数いる場合、相続する割合はそれぞれどうなるのでしょうか？
Q
遺言書が出てきました。どうすれば良いですか？すぐに開封して中身を見たいのですが良いのでしょうか？
Q
相続人全員が納得しない内容の遺言書でした。必ず遺言書どおりに相続する必要があるのでしょうか？
Q
1通だと思っていた遺言書が何通も出てきました。遺言書を書いた後に気が変わったのか、内容が矛盾しています。どうすれば良いのでしょうか？
Q
相続登記にはどのような書類が必要ですか？何から手を付けていけば良いのか分かりません。どうすれば良いでしょうか？
Q
相続登記に必要な戸籍が戦災等により滅失しているなどの理由で取得できません。どうすれば良いのでしょうか？
Q
相続登記の費用はどの位かかるのでしょうか？
Q
相続登記に権利証（登記識別情報）は必要でしょうか？
Q
代襲相続とはどういったものなのでしょうか？
Q
相続登記は相続人全員が申請する必要があるのでしょうか？それとも代表して相続人の１人が申請しても良いのでしょうか？
Q
遺産分割協議書の作り方が分かりません。遺産分割協議書はどのように作成すれば良いのでしょうか？
Q
不動産を誰が相続するかについては話し合いができているのですが、預金等他の財産についての話し合いに時間がかかりそうです。不動産の相続登記を先に行うことはできるでしょうか？
Q
遺産分割協議により相続登記を行ったのですが、後で協議をやり直すことは可能でしょうか？
Q
遺産分割協議をしたいのですが、相続人の１人である母親が認知症です。どうすれば良いでしょうか？
Q
亡くなった父親には借金しかありません。支払いの催告書が来て困っています。このような場合、相続放棄ができると聞きました。相続放棄をしたいのですが、どうすれば良いでしょうか？
Q
相続人の中に相続放棄をした者がいます。このような場合、相続登記はどのように行うのでしょうか？
Q
相続人の中に未成年の子供がいます。相続登記はできますか？遺産分割協議をする場合どうすれば良いのでしょうか？
Q
相続登記をしたいのですが、相続人の１人が行方不明で連絡がとれません。このような場合どうすれば良いでしょうか？
Q
相続人間で話し合った結果、被相続人名義の不動産は売却してその売却代金を相続人間で分けることにしました。このように近々売却する予定の不動産でも相続登記は必要なのでしょうか？
Q
遠方に被相続人の不動産があることが分かりました。どのように手続きをすれば良いでしょうか？
Q
未登記の建物を相続したのですが、どのような手続きになるのでしょうか？
Q
相続登記にはどれ位時間がかかるのでしょうか？
Q
司法書士等の専門家に依頼せず、相続登記を自分で行うことは可能でしょうか？
Q
相続登記が義務化されたということですがどういうことでしょうか？
Q
相続登記の義務化にともない「相続人申告登記」というものができたそうですがどういったものですか？
Q
相続土地国庫帰属制度とはどういったものですか？
Q
「配偶者居住権」というものが創設されたと聞きました。どういったものですか？
Q
自筆証書遺言書保管制度とはどういったものですか？
Q
法定相続情報証明制度とはどういったものですか？

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贈与登記

Q
不動産の贈与を受けたのですが（をしたいのですが）どのような登記が必要でしょうか？
Q
口約束だけでも贈与はできると聞きました。また、登記をしないで放っておくとどうなるのでしょうか？
Q
贈与登記にはどのような書類が必要でしょうか？
Q
贈与登記の費用はどの位かかるのでしょうか？
Q
不動産の贈与を受けたのですが、相手方が登記手続きに協力してくれません。どうしたら良いでしょうか？
Q
贈与を受けると贈与税がかかると聞きましたが、どうしたら良いでしょうか？
Q
長年連れ添った妻に不動産を贈与しようと考えています。贈与税がかからない夫婦間贈与とはどういったものでしょうか？

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財産分与登記

Q
離婚により不動産を相手方に財産分与として渡したいのですが、どのような登記になるのでしょうか？
Q
財産分与とはそもそもどういった権利なのでしょうか？
Q
財産分与の話し合いがまとまりません。どうしたら良いでしょうか？
Q
調停により不動産の財産分与方法が決まりました。どのような登記手続きを行えば良いでしょうか？
Q
財産分与登記にはどのような書類が必要でしょうか？
Q
財産分与登記の費用はどの位かかるのでしょうか？
Q
離婚後は不動産に妻である私が住みたいのですがどんな方法があるでしょうか？不動産に銀行の抵当権が付いており、ローンが残っています。所有権の名義は夫で、ローンの債務者も夫になっています。

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住宅ローン借り換えの登記

Q
住宅ローンを借り換えたのですがどのような登記が必要でしょうか？また、手続きはどのような流れになるのでしょうか？
Q
借り換えを行いたいのですが、手続きに費用をかけたくありません。借り換えの登記を自分ですることは可能でしょうか？
Q
登記簿上の住所と今の住所が異なっています。このままで借り換えの登記はできるでしょうか？
Q
借り換えの登記にはどのような書類が必要でしょうか？
Q
借り換えの登記の費用はどの位かかるのでしょうか？
Q
私の自宅の場合、土地１筆と建物１棟と前面道路の共有持分に住宅ローンの抵当権が設定され登記されています。この場合借り換えの手続き、費用はどのようになるのでしょうか？

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【参考】成年後見制度について

Q
成年後見制度とはどのような制度でしょうか？
Q
成年後見制度の理念とは、どのようなものでしょうか？
Q
成年後見制度の対象者はどのような人でしょうか？
Q
成年後見制度の種類は、どのようなものがあるのでしょうか？
Q
任意後見制度とは、どのようなものでしょうか？
Q
任意後見人に委任する代理権の範囲とは、どのようなものでしょうか？
Q
任意後見契約は本人と任意後見人候補者と書面を作成して結んでおけば良いでしょうか？
Q
任意後見人は誰がなっても良いのでしょうか？
Q
任意後見監督人とは、どのようなものでしょうか？
Q
任意後見契約はいつ効力が発生するのでしょうか？
Q
本人や任意後見人が亡くなった場合、任意後見契約はどうなるのでしょうか？
Q
任意後見契約は解除できるでしょうか？
Q
本人が亡くなった後の葬儀や、病院などの精算等の事務も任意後見人にしてもらうことが可能でしょうか？
Q
本人が亡くなった後、残った財産等をどうするかについても任意後見人に委任することは可能でしょうか？
Q
任意後見制度を利用したいのですが、費用はどれ位必要でしょうか？
Q
任意後見人になってもらった場合の報酬はどうなるのでしょうか？
Q
任意後見監督人に支払う報酬は必要でしょうか？
Q
任意後見制度のメリット、デメリットはどのようなものでしょうか？
Q
財産管理委任契約（任意代理契約）とはどのようなものでしょうか？
Q
法定成年後見制度とはどのようなものでしょうか？
Q
法定成年後見制度を利用するために、後見開始の申立てができる人はどのような人でしょうか？
Q
同意権とはどのようなものでしょうか？
Q
代理権とはどのようなものでしょうか？
Q
法定成年後見制度にはどのようなものがあるのでしょうか？
Q
民法第13条第１項の行為とはどのようなことでしょうか？
Q
法定成年後見制度を利用すると本人に選挙権はなくなるのでしょうか？
Q
浪費を繰り返す親族がいます。法定成年後見制度を利用して後見人に財産管理してもらうことはできるのでしょうか？
Q
法定成年後見制度を利用した場合は戸籍に記載されるのでしょうか？
Q
成年後見の登記事項証明書は誰でも取得できるのでしょうか？
Q
成年後見人等には誰がなるのでしょうか？
Q
成年後見人には親族がなってほしいと考えているのですが可能でしょうか？
Q
成年後見人の候補者になりたいと考えていますが、財産管理については一人でするのは不安です。どうしたら良いでしょうか？
Q
成年後見人に法律や福祉の専門家になってもらうことはできるでしょうか？
Q
専門家が後見人になることのメリット・デメリットはどのようなものでしょうか？
Q
成年後見人の仕事はどのようなものでしょうか？
Q
財産管理とはどのようなことでしょうか？
Q
身上監護とはどのようなことでしょうか？
Q
成年後見人にできないことはあるのでしょうか？
Q
成年後見人は、本人の資産運用や、相続税対策をしても良いのでしょうか？
Q
成年後見人等の任期はいつまででしょうか？
Q
一時的に法定成年後見人制度を利用することはできるのでしょうか？
Q
成年後見制度を利用するための手続きはどのようなものでしょうか？
Q
申立てはどこの家庭裁判所へ行うのでしょうか？
Q
後見などの開始の申立てに必要な書類はどのようなものでしょうか？
Q
後見監督人の仕事はどのようなことでしょうか？
Q
成年後見制度を利用したいのですが、申立てから開始までの期間はどれくらいの期間が必要でしょうか？
Q
後見人への報酬はいくら位になるのでしょうか？
Q
後見人の就任時の主な仕事はどのようなことでしょうか？
Q
成年後見人の任務が終了した場合の仕事はどうなるでしょうか？

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【参考】定期借家制度について

Q
定期借家とはどのような制度でしょうか？
Q
定期借家の貸主のメリットはどのようなものでしょうか？
Q
定期借家の借主のメリットはどのようなものでしょうか？
Q
定期借家の貸主のデメリットはどのようなものでしょうか？
Q
定期借家の借主のデメリットはどのようなものでしょうか？
Q
途中で解約することはできるのでしょうか？
Q
期間は自由に決めることができるのでしょうか？
Q
どのように契約すれば良いのでしょうか？
Q
公正証書で契約しないと問題があるのでしょうか？
Q
契約終了時に通知が必要でしょうか？
Q
定期借家契約と普通借家契約の違いはどのようなものでしょうか？

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【参考】借地借家（賃貸借）と登記

Q
家を借りたり、土地を借りたりした場合の登記制度はどのようなものでしょうか？
Q
賃借権の登記で記載される事項はどのようなことでしょうか？
Q
賃借権設定登記をする場合の登録免許税はどの位かかるのでしょうか？
Q
賃借権の設定登記に必要な書類はどのようなものがあるのでしょうか？
Q
土地を借りて家を建てて長期間そこに暮らす予定ですので、賃借権の登記をして、対抗要件も備えておきたいと考えましたが、貸主が賃借権設定登記に協力してくれません。何か対抗要件を備える方法はないでしょうか？

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徳田 友夫Tomoo Tokuda司法書士

司法書士法人東西合同事務所   http://www.tozaigodo.jp/
 東京オフィス所長。 不動産、不動産の証券化における信託・受益者変更登記、商業登記等多岐に亘る登記業務に精通。