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 以前のコラムでもお話しましたように、最近は、ほとんどの裁判がWEB会議や電話会議で行われるため、裁判所に行く機会が、少なくなりました。
 ６月から７月の１ヶ月間の私のスケジュールでは、合計１３回WEB会議や電話会議による裁判があったのに対して、実際に裁判所に行ったのは４回だけでした。
 そんな中、先日、ふと思ったのは、机に座ってパソコンに向かっている時間の多い弁護士にとって、実は、裁判所への行き帰りは、結構な運動になっていたのではないか、ということです。
 重い紙の記録をもって、駅までの道や階段を行き来するのは、なかなかのエクササイズです。
 もしかすると、裁判のWEB化が進めば進むほど、弁護士の体力は、落ちて行くのかもしれません。

 さて、今回は、専門業者によるクリーニング費用についての特約のお話です。
 先日、大家さんのAさんから、こんな相談を受けました。
 Aさんは、自分が所有しているワンルームマンションの入居者Bが退去したので、敷金の精算をしましたが、その際、賃貸借契約書の専門業者によるクリーニング費用についての特約に基づいて、クリーニング費用3万円を差し引きました。
 ところが、Bは、敷金からクリーニング費用3万円を差し引かれたことに納得せず、弁護士に相談し、その弁護士から、Aさんに対し、専門業者によるクリーニング費用についての特約は無効だから、敷金からクリーニング費用3万円を差し引くことはできないので、３万円を返還するように請求する通知が、内容証明郵便で届きました。
 そこで、Aさんは、その弁護士に対し、AさんとBの賃貸借契約書の中の「専門業者によるクリーニング費用についての特約」を具体的に指摘し、この特約は有効であるから、３万円を返還しないという回答をしたそうです。
 すると、その弁護士から、Aさんに直接電話があり、「このままだと裁判になり、３万円を返すことになりますよ。それでもいいんですか。」と言われたそうです。

 相談に来られたAさんから、AさんとBの賃貸借契約書を見せてもらうと、特約として、退去時には、借主が、専門業者によるクリーニング費用3万円を負担することが明記されていました。
 ３万円という金額は、部屋の大きさや月額の賃料から見て、妥当な額だと思いました。
 しかも、東京都内の物件であり、賃貸借契約時に仲介業者が入っていましたので、東京ルールに従って、専門業者によるクリーニング費用3万円は、本来、貸主が負担するものであるが、特約により借主の負担となることを書面で説明しており、その書面に、Bの署名・捺印がありました。

 専門業者によるクリーニング費用の特約の有効性については、居住用建物の賃貸借であっても、これを有効とする裁判例が多数であり、無効であるとした裁判例は、少数です。
 また、専門業者によるクリーニング費用の特約以外にも、鍵の取替費用や畳や建具の取替費用などについても、対象や金額が明確に記載されている場合には、その費用を借主に負担させる特約を有効とした裁判例もあります。

 こうした裁判例からすると、本件のように、賃貸借契約書に、明渡し時に専門業者によるクリーニング費用3万円を借主が負担することが明記され、さらに、東京ルールに従って、特約により借主の負担となることを書面で説明し、その書面に、借主の署名・捺印があるような場合は、原則として、その特約は有効であるというのが、一般的な弁護士の認識だと思います。

 Bの弁護士が、上記の裁判例を知らないはずがないので、もしかすると素人であるAさんが、面倒くさくなったり、怖くなったりして払うかもしれないと考えて、電話をしたのかもしれません。
 そうだとすると、少しやりすぎのような気がします。

 このコラムを読まれている皆さんも、相手方の弁護士から何か言われても、鵜呑みにしないように気をつけましょう。