不動産購入、不動産売却は三井住友信託銀行グループの「三井住友トラスト不動産」

 民法が改正され、不動産の売買に関わりが深い「瑕疵（かし）担保責任」の規定も改正されたと聞いています。
 この改正によって、不動産売買に関わるその他の法律はどのような影響を受けるのでしょうか。

１．瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
 民法（債権関係）が約１２０年ぶりに大きく改正され、原則として２０２０年４月１日から施行されることになっています。
 改正の内容は多岐にわたりますが、不動産の売買に関わりが深い「瑕疵担保責任」の規定も改正され、「契約不適合責任」に変わります。
 簡単に改正の内容を説明いたしますと、契約不適合責任の規定は、特定物売買（当事者が物の個性に着目してなされた売買）であるか、不特定物売買であるかを問わず適用されることになります。
 また、現行民法では、「隠れた瑕疵」という文言が使われていますが、改正民法では、「隠れた」という文言は削除され、「瑕疵」という文言に代えて、引き渡された目的物が品質等に関して「契約の内容に適合しないもの」という文言が使われています。
 さらに、買主は、救済手段として、①目的物の修補や代替物の引渡しといった履行の追完請求、②代金減額請求、③④（債務不履行責任の一般規定による）損害賠償請求及び契約の解除を行うことができるようになります（以上について、改正民法５６２条～５６４条）。
 加えて、現行民法では、瑕疵を理由とする損害賠償請求や契約の解除は、買主が事実を知った時から１年以内にしなければならないとされています（現行民法５７０条本文、５６６条３項）。これに対し、改正民法では、目的物の種類又は品質が契約の内容に適合しないことを知った時から１年以内にそのことを売主に通知しておけばよいことになります（改正民法５６６条。瑕疵担保責任の改正につきましては、２０１６年５月号「民法改正によって瑕疵（かし）担保責任はどう変わる？」もご参照ください。）。
 このような瑕疵担保責任に関する民法改正によって、不動産売買に関わるその他の法律は、どのような影響を受けるのでしょうか。

２．商法５２６条 （買主による目的物の検査及び通知）
 売主、買主がともに株式会社である場合など、商人間の売買においては、買主は、売買の目的物を受け取ったときは、遅滞なく、そのものを検査しなければならないとされています（現行商法５２６条１項）。
 そして、買主は、検査によって売買の目的物に瑕疵等があることを発見したときは、直ちに売主にそのことを通知しておかないと、瑕疵等を理由とする契約の解除、代金減額請求、損害賠償請求をすることができなくなります（現行商法５２６条２項前段）。
 売買の目的物に直ちに発見することができない瑕疵がある場合において、買主が６か月以内にその瑕疵を発見したときも、同様です（現行商法５２６条２項後段）。
 このように、現行商法では、「瑕疵」があるかどうかが検査及び通知の判定基準となりますが、改正商法では、民法改正を受けて、（売買の目的物が品質等に関して）「契約の内容に適合しない」かどうかが判定基準となります。

３．宅地建物取引業法
 現行民法では、買主は瑕疵について事実を知った時から１年以内に契約の解除又は損害賠償請求をしなければならないとされています（５７０条・５６６条３項）。
 もっとも、当事者はこのような民法の規定とは異なる特約をすることができます（こうした規定を任意規定といいます）。例えば、その期間を引渡しから１年以内とする特約も有効となり得ます。
 しかし、宅地建物取引業法（宅建業法）は、買主を保護するため、宅地建物取引業者自ら売主となる宅地又は建物の売買契約においては、瑕疵担保責任を追及できる期間について、目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除いて、民法の規定より買主に不利となる特約をすることを禁じています（現行宅建業法４０条。ただし、買主が宅建業者であるときは、適用がありません。同法７８条２項）。
 この規定においても、民法改正を受けて、「その目的物の瑕疵を担保すべき責任」という文言が、「その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任」という文言に変更されています。
 なお、重要事項の説明等に関する宅建業法３５条の規定や、書面の交付に関する３７条についても、同様の改正がされています。

４．消費者契約法
 現行消費者契約法では、消費者保護のため、「当該消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるとき」等に、その瑕疵によって消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除し、又は当該事業者にその責任の有無を決定する権限を付与する条項は、無効とされます（８条１項５号）。
 ただし、このような責任を免除する条項等であっても、当該事業者や委託を受けた他の事業者が瑕疵のない物をもってこれに代える責任や当該瑕疵を修補する責任等を負うこととされている場合には、規定は無効になりません（８条２項１号・２号）。
 これに対し、改正消費者契約法では、民法改正を受けて、瑕疵担保責任を定めていた８条１項５号が削除されました。
 また、８条２項においても、「瑕疵」という文言に代えて「種類又は品質に関して契約の内容に適合しないとき」という文言が使用されています。
 さらに、改正民法においては、履行の追完請求や代金の減額請求ができるようになりますので、事業者が当該消費者契約においてこのような責任を負うことを定めた場合に、その条項が無効とならないように、文言が変更されました。
 改正消費者契約法の下では、消費者は、事業者の債務不履行により消費者に生じた損害を賠償する責任を免除したりする条項を無効とする規定等（改正消費者契約法８条１項１号～４号）と８条２項により保護されることになります。

５．住宅品質確保法
 現行の住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品質確保法）では、新築住宅の売主は、引き渡した時から１０年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の「隠れた瑕疵」について、民法の瑕疵担保責任を負うものとされています（９５条１項）。
 このように、住宅品質確保法は民法の条項を取り込んでいますので、民法改正を受けて、改正されています。
 具体的には、改正民法では「隠れた瑕疵」という文言を削除しましたが、改正住宅品質確保法では、「瑕疵」という文言は残しつつ、「瑕疵」とは、「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう」との定義規定が新たに設けられました（改正住宅品質確保法２条５項）。
 他方、「隠れた」という文言については、民法と同様、削除されています（改正住宅品質確保法９５条１項）。

６．まとめ
 以上のように、民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合責任とされたことを受けて他の法律も改正されています。
 そのため、民法における契約不適合責任についての解釈や実務の運用が、その他の法律の解釈や実務の運用にも影響を与え得るものと考えられますので、民法における契約不適合責任の解釈や実務の運用について留意しておく必要があります。