不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 私は、宅地を購入するために、不動産業者（宅地建物取引業者）との間で媒介契約を締結しました。不動産業者の尽力のおかげで、宅地の所有者との間で売買契約を締結できそうです。今後、不動産業者から、売買契約の締結の前に、「重要事項説明書」という書面をいただけるようですが、どのような書面ですか。

１　はじめに

 本件のように、宅地建物取引業者（以下「宅建業者」といいます。）が宅地の売買を媒介する場合について、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」といいます。）３５条１項には、宅建業者による重要事項の説明等に関する規定があります。
 そこで今回は、この規定に基づく重要事項説明及び重要事項説明書についてご説明いたします。

２　重要事項説明、重要事項説明書とは

 宅建業法３５条１項によれば、本件の場合、不動産業者（宅建業者）は、相談者（買主）に対して、相談者（買主）が購入しようとする宅地に関し、売買契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも同項１号から１４号に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければなりません。
 このようにして行われる説明を重要事項説明といい、説明に当たって交付される書面を重要事項説明書といいます。

３　趣旨

 宅建業者にこのような説明義務を課した趣旨は、宅地建物取引は権利関係や取引条件等が複雑であることが多いところ、一般の買主は、宅地建物取引に関する知識や経験が十分ではないため、例えば、法令等による利用上の制限があることを知らずに宅地建物を購入するなどして、不測の損害を被る可能性があります。そこで、専門的な知識や経験を持つ宅建業者に説明義務を課し、契約を締結するかどうかの意思決定に影響を及ぼすような事項について、買主が説明を受けて理解をしたうえで、契約締結の意思決定ができるようにしたものです。

４　説明の対象となるのはどのような事項か

（１）　重要事項説明の対象となる事項、すなわち重要事項説明書に記載されるべき事項については、宅建業法３５条１項１号から１４号に規定されており、これを大きく分類すると、①取引の対象物件に関する事項と、②契約条件に関する事項になります。

 具体的には、

  ①の例として、

・　都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概要（２号）

・　飲用水・電気及びガスの供給、排水のための施設の整備状況（４号）

  ②の例として、

・　契約の解除に関する事項（８号）

・　損害賠償額の予定又は違約金に関する事項（９号）

などがあります。

（２）　宅建業法３５条１項１号から１４号に規定されている各事項は、あくまで例示であり、ここに規定されていない事項であっても、買主の契約締結の意思決定に影響を及ぼす事項であれば、重要事項説明の対象になります。そのような事項といえるかどうかは、購入目的・動機、取引物件の性状、当事者の属性・取引経験、取引過程などを踏まえて、個別具体的に判断されます。

５　説明の時期等について

 宅建業者が、買主に対して、重要事項説明書を交付して行う重要事項説明は、売買契約が成立するまでの間に行う必要があります。説明にあたっては、買主が売買契約を締結するかどうかの判断ができるよう、具体的に分かりやすく説明をすることが求められます。
 なお、宅建業者による説明は、実際には、宅地建物取引士（都道府県知事が行う宅地建物取引士試験に合格し、登録を受け、宅地建物取引士証の交付を受けた者）が行います。宅地建物取引士が説明をするときには、買主に対して、宅地建物取引士証を提示しなければなりません。

６　最後に

 このように、重要事項説明書は、売買契約締結の意思決定にあたって重要な事項が記載されている書面です。したがって、買主としては、契約を締結する前に、重要事項説明書をよく読み、宅建業者（実際に説明を行う宅地建物取引士）の説明をよく聞いて、その内容を十分に理解した上で、売買契約を締結することが重要といえます。