不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 投資用不動産として、マンションを購入することを考えています。マンションの一室には賃借人がいますが、私がマンションを購入した場合、私と賃借人との関係はどうなるのでしょうか。また、一般的に言って、このように賃借人が入居している建物を購入する場合には、どのようなことに注意する必要がありますか。

１．原則論
 賃貸借契約とは、当事者の一方が、ある物の使用と収益を相手方にさせることを約束し、相手方が賃料を支払うことを約束する契約です。そして、賃貸借契約は、原則として、契約の当事者である賃貸人と賃借人との間で効力があります。

 したがって、建物所有者が賃借人に対して建物を賃貸しているときに建物を売却した場合、新所有者（建物の譲受人）は賃貸借契約の当事者ではないことから、賃借人は新所有者に対して賃借権（賃貸借契約に基づいて建物を使用収益する権利）を主張できないのが原則です。

 建物所有者は、賃借人に建物を賃貸していたとしても、自由にその建物を売却することができますので、この原則を貫くと、所有者側の都合で行われる建物の売買によって、賃借人は建物に住み続けることができなくなるという重大な不利益を受けることになってしまいます。

２．賃借権の対抗力について
 このような賃借人の不利益を避けるための手段として、賃借権の設定登記をする方法があります。登記をすれば、賃借人は建物の新所有者に対しても賃借権を主張することができます（このように第三者に権利を主張できることを、「対抗力がある」といいます。）。

 しかし、賃借権の設定登記をするには賃貸人の協力が必要になるところ、特約がない限り賃借人は賃貸人に対して登記を請求する権利がないこともあって、賃借権の設定登記はほとんど利用されていないと言われています。

 そこで、借地借家法という法律は、賃借人の保護を図るために、「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。」と定め、賃借人が容易に賃借権の対抗力を備えることを可能にしています（借地借家法第３１条１項）。

 この条文の適用により、本件のように賃借人が建物を賃借して入居している場合には、その後に建物の所有権が譲渡されたとしても、賃借人は建物の新所有者に対して（賃借権設定登記が無くても）賃借権を対抗できます。したがって、賃借人はそのまま建物に住み続けることができるのです。

３．建物所有権の譲渡と賃貸借契約の関係について
 このように賃借権が対抗力を備えている状況下で、建物の所有権が譲渡された場合、建物の旧所有者と賃借人との賃貸借契約や、建物の新所有者と賃借人との関係等は、原則として以下のとおりになります。

①旧所有者と賃借人との間の賃貸借契約における賃貸人の地位は、新所有者に当然に移転します。その結果、賃貸借契約は、そのまま新所有者と賃借人との間の賃貸借契約として存続することになります。なお、この賃貸人の地位が移転することについて、賃借人の承諾は不要とされています。

②旧所有者は賃貸人ではなくなり、賃貸借関係からは離脱します。

③賃借人が旧所有者に対して差し入れていた敷金は新所有者に引き継がれ、新所有者が賃借人に対して敷金を返還する義務を負うことになります。ただし、賃借人の旧所有者に対する未払賃料債務がある場合には、その弁済に充当され、その限度で敷金は消滅し、残額についてのみ引き継がれます。

④新所有者が賃借人に対して、新賃貸人として賃料を請求するなどする場合には、建物の所有権の移転登記が必要になります。

４．賃借人が入居している建物を購入する場合の注意点
 以上を踏まえて、賃借人が入居している建物を購入する場合の注意点（賃貸借関係に限った注意点とさせていただきます。）についてご説明します。

（１）建物の新所有者は、旧所有者と賃借人との間の賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになるので、賃貸借契約書などの契約書類を確認するなどし、契約内容を正確に把握する必要があります（時には契約書類に書かれていない口頭などでの合意がある場合もあるので、そういった合意の有無についてもできる限り把握する必要があります。）。そして、把握した契約内容と、建物使用状況などの実態との間に食い違いがないか等について、確認する必要があります。

（２）また、賃借人の属性や、賃貸借契約に関するこれまでの経緯等についても、確認する必要があります。
 例えば、賃借人やその関係者について反社会的勢力の疑いがあるとか、賃借人が賃料滞納などの債務不履行を繰り返してきたとか、近いうちの退去を示唆していたとか、賃料減額を求めていた、などといった事実・経緯の有無について、確認をすることが考えられます

（３）売買契約の締結に当たっては、このような情報を事前にできる限り入手し、賃貸借契約を引き継ぐことのリスク等を十分に把握しておく必要があります。