不動産購入、不動産売却は三井住友信託銀行グループの「三井住友トラスト不動産」

 私の所有地上に、親戚が建物を所有して住んでいます。親戚関係がありますので、土地は最初から建物所有のために無償で貸している状態です。地代も支払われない土地を所有していても意味がありませんし、最近その親戚との関係が悪くなってきたこともありますので、土地を他の人に売却しようかと考えています。土地の購入希望者は、土地を買い取った後、居住者に建物を取り壊させて転居させることができる、と言っているのですが、購入希望者が言っていることは正しいのでしょうか。

 土地を無償で借りている人は、土地を購入した第三者に対して、土地を無償で借りる権利を対抗できず、建物を取り壊して土地を明け渡す義務を負うのが原則です。
 しかしながら、土地を購入した第三者からの明渡請求を「権利の濫用」として認めなかった裁判例や、立退料の支払が必要とした裁判例があります。これらの裁判例に照らすと、土地の購入者による明渡請求が認められない可能性や、明渡しと引き換えに立退料の支払いを命じられる可能性があります。

１．使用貸借契約
 土地などを無償で使用させる契約を「使用貸借契約」といいます。親族関係の中などで、無償で土地を使わせてあげている例がしばしば見られますが、このような場合、土地の所有者と使用者の間には使用貸借契約の関係があることになります。なお、「契約」といっても、契約書の作成が必須というわけではありません。

 使用貸借契約によって土地を使用できる期間は、契約で期間が定められていればその期間までです。
 契約で期間が定められていない場合、使用目的が定まっていれば、その目的に従った使用を終えるまでとなります。例えば、建物を建築して居住する目的であれば、その目的に従った使用を終えるまでとなります。
 また、借主が死亡した場合、使用貸借契約は終了することとされています。

 このように、無償の使用貸借契約であっても、借主が借りたものを一定期間使用できる権利が法律で守られています。

２．土地が売却された場合
 しかしながら、このような使用貸借契約の関係は、貸主と借主の間の関係であり、契約の当事者ではない第三者には効力は及びません。
 つまり、土地の貸主が第三者に土地を売却してしまうと、土地の借主は、購入者に対して「使用貸借契約に基づいて無償で土地を使用できるはずだ」とは主張できない（「対抗」できない）のが原則となります。

 このように契約の効力が第三者に及ばないという原則は、賃料を支払って貸し借りする「賃貸借契約」の場合でも同様です。
 しかしながら、賃貸借契約の場合には、土地や建物を借りている人を守るために、「借地借家法」という法律で、借主が賃貸借契約を第三者に対抗できるようにする制度が定められています。（建物の賃貸借については、２０１７年１０月号「賃借人が入居している建物を購入する場合の注意点」をご覧ください。土地の賃貸借については、その土地の上に借主が登記されている建物を所有することで、土地の賃借権に対抗力が認められます。）

 借地借家法による特別な保護がある賃貸借契約とは異なり、使用貸借契約についてはこのような特別な保護はありません。
 したがって、借主は、土地の購入者に対して、土地の使用貸借契約を理由に明渡しを拒否することはできないのが原則となります。

３．明渡請求を「権利の濫用」とした裁判例
 このように、土地の購入者は、土地を無償で使用する借主に対して、建物を取り壊して土地を明け渡すよう請求する権利があります。
 しかしながら、民法は「権利の濫用は、これを許さない。」（民法１条３項）として、不当な権利行使を認めないことを定めています。
 この「権利の濫用」に当たるとして、土地の購入者の明渡請求を認めなかった裁判例があります。

 東京地方裁判所平成２９年９月７日判決（判時２４０９号４６頁）は、土地を購入した買主による、建物を所有して土地を無償で使用している借主に対する明渡請求について、権利の濫用に当たるとして、この請求を認めませんでした。判断に当たっては、高齢で判断能力が低下している売主の状況に乗じて買主が低額で土地を購入したことや、幼少のころから長期間にわたって建物に居住してきた借主は高齢で健康状態も良くなく居住し続ける必要性が高いことなど、様々な事情が考慮されています。
 この判断に対して買主側が控訴し、立退料と引き換えに明渡しを求めるという請求も追加したところ、東京高等裁判所平成３０年５月２３日判決（判時２４０９号４２頁）は、立退料なしでの明渡請求は権利の濫用に当たるとして認めませんでしたが、立退料を支払うことによって権利濫用とならなくなるとして、立退料の支払いと引き換えに明渡しを命じる判断をしました。

 どのような事情があると明渡請求が権利の濫用となるのかはケース・バイ・ケースで考えるしかありませんが、権利の濫用に当たると判断される場合があり得ることは認識しておく必要があります。