不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 だいぶ高齢になってきましたので、夫婦で高齢者施設に転居することに決めました。
 ただ、入居を希望する施設は現在満室だそうですので、入居予約を行い、入居が可能になり次第、入居することになりました。
 施設入居後の月々の費用や入居時の一時金を準備するために、自宅を処分することを考えていますが、不動産業者の方から「住宅のリースバック」という方法があると聞きました。
 「住宅のリースバック」というのは、どのような方法なのでしょうか。
 また、「住宅のリースバック」を利用する際には、どういった点に注意すればよいのでしょうか。

１．住宅のリースバックとは
 「住宅のリースバック」とは、自宅を売却して一括の資金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むというサービスのことをいいます（「セール・リースバック」、「セール・アンド・リースバック」などと呼ばれる場合もあります。以下では「リースバック」と呼びます）。
 リースバックについては、国土交通省から、健全なリースバックの普及を目的として、「住宅のリースバックに関するガイドブック」が公表されており、トラブル事例や利用時のポイントなどが紹介されています。
 今回は、このガイドブックを踏まえつつ、リースバックについてご説明いたします（以下では、リースバックサービスを提供する事業者のことをリースバック事業者と呼びます）。

２．リースバックの特徴と注意すべきポイント

⑴　ライフプランに合わせた選択が必要
 リースバックは、自宅に住み続けながら一括の資金を得ることができる方法です。
 もっとも、リースバック以外にも、「金融機関からの融資（リバースモーゲージ※）を含みます）」や「通常の売却を選んで、決済・引渡し時期を事業者と調整する方法」などの方法もあります。

※リバースモーゲージとは、自宅などを担保に入れて金融機関から融資を受け、融資を受けた方の死亡時期などに自宅などを処分して元金を一括返済する融資の方法のことをいいます。

 リースバックの方法を選択するかどうかは、ご自身のライフプランに合わせて、他の方法と比較、検討した上で決めていただく必要があります。

⑵　不動産売買契約についての注意点

ア　リースバックでは、リースバック事業者と自宅についての「不動産売買契約」を結ぶことになります。
 事業者によっては、しつこい勧誘を行ったり、売却をあおったりする場合もありえますが、宅建業法に基づく「クーリング・オフ」制度は、宅建業者が売主で、消費者が買主の場合に適用される制度ですので、消費者が売主となるリースバックの場合には適用がありません。
 また、高額の違約金が設定されており、解約するには多額の金銭の支払いが必要になる場合も多いとされています。
 そのため、安易に不動産売買契約を結ばずに、家族や専門家に相談するなどして、契約内容を十分に理解した上で対応する必要があります。
 また、契約を結ぶ際には、必ず事前に売買契約書をもらって、よく内容を確認することが大切です。

イ　不動産には、地域や築年数などによる相場があります。
 リースバック事業者から売却価格が提示された場合、リースバック事業者に対して価格の根拠や相場について確認したり、他の事業者からも意見を聞いたりして、売却価格が納得できるものであるかを十分に検討する必要があります。

ウ　なお、契約条件次第では、一度売却した自宅を買い戻すことができる場合もありますが、買い戻せる条件や買戻し価格によっては、買い戻すことができない可能性もありますので、注意が必要です。

⑶　リースバックの場合の費用について
 リースバックの場合、自宅を売却することになりますので、契約条件によっては、自宅を所有している場合にかかっていた固定資産税などの税金や修繕費などの費用を支払う必要がなくなります。
 一方、リースバックでは、リースバック事業者から自宅を賃借することになりますので、借主は修繕費などを踏まえて設定された家賃などを毎月支払う必要があります。
 リースバックでは、最初に一括して資金（売却代金）を受け取ることができますが、受け取った資金から毎月の家賃などの支払いを続ける場合、家賃などが増額されたりして、資金が足りなくなる可能性もあります。
 自宅を売却したことで受け取る金額と一定年数かけて支払っていく家賃などの金額を比べて、どちらが高いかを計算し、手元に資金が残るのかを確認しておくことが大切です。

⑷　賃貸借契約についての注意点

ア　賃貸借契約の内容によっては、希望どおりの期間、住宅に住み続けることができない場合もあります。
 リースバック事業者に対するアンケート調査の結果によれば、リースバックでは、賃貸借契約の種類として、「定期借家契約」が利用されることが多い傾向にあるとされています。
 定期借家契約においては、普通借家契約と異なり、契約の更新がなく、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了します。
 その住宅に住み続けたい場合には、リースバック事業者と再契約する必要がありますが、再契約にはリースバック事業者との合意が必要です。再契約できない場合、借主は契約期間が終了するまでに住宅から退去しなければならないので、注意が必要です。
 リースバック事業者との間で賃貸借契約を結ぶ前に、契約の種類や契約期間、契約更新・再契約の条件などについて説明を求め、賃貸借契約書の内容を確認しておくことが大切です。

イ　リースバックの場合、住宅は、売却したことにより、リースバック事業者の所有になっています。
 そのため、修繕を行ったり、設備を設置したりする際にリースバック事業者の承諾が必要になるなど、これまでと同じように住宅を自由に使えるとは限りません。
 設備が壊れたらご自身とリースバック事業者のどちらが修繕費を支払って直すのか、新たに設備を設置してよいのかなどについて、賃貸借契約を結ぶ前に確認しておくことが必要です。

ウ　さらに、以下のような場合もあり得ますので、注意が必要です。
 具体的には、リースバック事業者が第三者に住宅を売却したため、第三者が賃貸借契約を引き継ぎ、貸主が売却先のリースバック事業者ではなくなる場合もあります。
 また、リースバックにおける賃貸借契約においても、通常の賃貸借契約と同様に、借主が原状回復などの義務を負うこともあります。
 さらに、借主が期間途中で亡くなった場合、家族が相続によって賃貸借契約上の責任（原状回復義務など）を負い、費用の負担を求められる可能性もあります。

⑸　消費者契約法による契約取消し
 なお、不動産売買契約や賃貸借契約の勧誘を受けた際に、リースバック事業者から、重要な事項について事実と異なる説明を受けた場合（不実告知）などには、消費者契約法によって、契約を取り消すことができる場合がありますので、専門家に相談してみてください。

３．相談例の場合
 相談例の場合、自宅を売却することによって、施設を利用するためのまとまった資金が得られる点や、売却後、施設に入居するまでは、住み慣れた自宅に住み続けられる点で、リースバックを利用するメリットがあるといえます。
 ただし、ご説明しましたとおり、リースバック事業者との間で不動産売買契約や賃貸借契約を締結するにあたっては、多くの注意すべき点があり、トラブルとなった事例も報告されています。
 そこで、リースバックの利用を検討されるにあたっては、専門家にご相談されることをお勧めします。