不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 賃貸物件を売買で取得するにあたって気をつけることとして、今回は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」をとりあげます。
 「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は、「賃貸住宅管理業法」や、「サブリース新法」といわれたりします。ニュース等で見たり聞かれた方も多いと思います。
 この法律は令和２年６月に成立しました。
 以下、中身をみていきましょう。

１　賃貸住宅を売買で取得すると、「賃貸住宅の管理」が必要となってきます。「賃貸住宅の管理」は、従前は、自ら管理を実施するオーナーも多くおられましたが、最近は、オーナーの高齢化や相続等に伴う兼業化の進展、管理内容の高度化などにより、「オーナー自ら管理を実施する」のではなく、　「管理業者に管理を委託等」したいとする、オーナーが増加しています。
さらに、賃貸経営を管理業者にいわば一任できる「サブリース」方式も増加しています。
 以上のような管理業者の介在が増加するなか、管理業者と「オーナーあるいは入居者」とのトラブルが増加する、という実態がありました。また、特に、サブリース方式では、家賃保証などの契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化するという実態もありました。
 それらが「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立した背景です。

２　以上のような背景のもと成立した、この賃貸住宅管理業法は、（Ａ）賃貸住宅の入居者の居住の安定の確保、（Ｂ）賃貸住宅の賃貸に係る事業の公正かつ円滑な実施を図る、という大きな２つの目的があります。
 そして、この法律は（ⅰ）賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度を設けたり、（ⅱ）「特定賃貸借契約」の適正化のための措置等を講じています。
 施行時期ですが、後者の（ⅱ）は令和２年１２月１５日から施行されましたが、（ⅰ）の「賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」は、令和３年６月１５日から施行されています。
 なお、この法律は「賃貸住宅」と表現されておりますが、事業の用に供されるオフィスや倉庫等のサブリースは適用されないのでしょうか。答えは、適用されない、というものです。「賃貸住宅」とは「人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分」をいいます。

３　（ⅱ）の「特定賃貸借契約」とは何？
 （ⅱ）の「特定賃貸借契約」の適正化のための措置等を講じる、とあるところの「特定賃貸借契約」とは何でしょうか。
 それは、マンションやアパートを所有するオーナーから、サブリース業者が物件を借り上げ、それを転借人（入居者）に転貸するサブリース契約（転貸借契約）が存在しますが、その場合の「オーナーとサブリース業者との契約」をマスターリース契約といいます。
 それを、この法律では「特定賃貸借契約」と表現しており、「賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるもの」をいうのです。ただ、賃借人が人的関係、資本関係その他の関係において賃貸人と密接な関係を有する者として国土交通省令で定める者であるものは除外されます。

４　（ⅱ）の「特定賃貸借契約」の適正化のための措置とは？
 それでは、法が定めた「特定賃貸借契約」の適正化のための措置をみていきましょう。
 「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置」とは、①トラブルを未然に防止するため、全てのサブリース業者の「勧誘時や契約締結時に一定の規制を導入」しました、②サブリース業者と組んで勧誘を行う者（勧誘者）も、勧誘の適正化のための規制の対象としました、③違反者に対しては、業務停止命令や罰金等の措置により、実効性の担保をはかります。
 「勧誘時や契約締結時に一定の規制を導入」とは、例えば、次のようなことがあげられます。

（ア）不当な勧誘行為の禁止
サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約（マスターリース契約）勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げず、又は不実を告げる行為の禁止

（イ）誇大広告等の禁止
マスターリース契約の条件について広告するときは、家賃支払、契約変更に関する事項等について、著しく事実に相違する表示、実際のものよりも著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示を禁止

（ウ）特定賃貸借契約締結前の重要事項説明
マスターリース契約の締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面を　交付して重要事項を説明します。

５　（ⅰ）の「賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設」とは？
 賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図るため、賃貸住宅管理業者の登録制度を創設しました。
 まず、委託を受けて賃貸住宅管理業務（賃貸住宅の維持保全、金銭の管理）を行う事業を営もうとする者で、管理戸数が２００戸以上の場合は、国土交通大臣の登録（「賃貸住宅管理業の登録」）が義務付けられました。
 なお、管理戸数が２００戸未満の者は任意登録です。

 さらに、賃貸住宅管理業者の業務において、次のような義務付けもなされます。

（エ）営業所又は事務所ごとに賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者（業務管理者）の配置

（オ）管理受託契約締結前の重要事項の説明（具体的な管理業務の内容・実施方法等を書面交付して説明）

（カ）財産の分別管理（管理する家賃等を自己の固有財産と分別管理）

（キ）定期報告（業務の実施状況等を管理受託契約の相手方に定期的に報告）の実施など

（ク）違反には罰則・監督処分（業務改善命令や業務停止命令）を受けることがあります。

６　オーナー（所有者）がマスターリース契約締結前に注意すべきこと

（１）サブリース業者から、次のような「不当な勧誘行為」を受けていませんか。

・将来の家賃減額リスクがあることなどをあえて伝えず、サブリース事業のメリットのみ伝えるような勧誘

・断定的に「都心の物件なら需要が下がらないのでサブリース家賃も下がることはない」「家賃収入は将来に渡って確実に保証される」といった不実なことを伝える勧誘行為

・オーナーが「お断りします」「必要ありません」「結構です」「関心ありません」「更新しません」など、明示的に契約の締結又は更新意思がないことを示しているにもかかわらず、サブリース業者や勧誘者からの勧誘行為

以上は、「不当勧誘」に該当する可能性があります。

（２）サブリース業者の広告は、メリットのみが強調されていませんか。
 サブリース業者自身又は勧誘者が行うマスターリース契約の締結を促す広告において、オーナーとなろうとする者が賃貸事業の経験・専門知識が乏しいことを利用し、サブリース業者が「支払家賃は契約期間内確実に保証！一切収入が下がりません！」「オーナーによる維持保全は費用負担を含め一切不要！」などメリットのみを強調して、賃貸事業のリスクを小さく見せる表示をしている場合

以上は「誇大広告」に該当する可能性があります。

「不動産投資」「老後の年金・相続税対策」などを考えておられる貸主（オーナー）は、「不当勧誘」や「誇大広告」に注意を払う必要があります。

７　賃貸住宅管理業法が成立しても、最終的なリスクと責任はオーナー自身が負うことになりますから、賃貸物件のオーナー（所有者）は、サブリース業者とのトラブルにあわないためにも、注意を払う必要があります。法の規制対象や法違反となり得る具体的な事例を明確化し、規制の内容を分かりやすく示すため、国土交通省は、「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定していますので、ご一読されることをお勧めします。
 サブリース業者が、賃貸住宅の建築請負業者や賃貸住宅・土地等の売買の仲介を行う不動産業者と連携し、オーナーとなろうとする者に、マスターリース契約締結を勧誘する、それらの業者も『勧誘者』として規制の対象としています。さらに、特定のサブリース業者から勧誘の依頼を受けたオーナーも「勧誘者」に該当するとされています。