不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 不動産売買に関して気をつけることとして、今回は「相続登記の義務化」をとりあげます。
①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地や、②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地のことを「所有者不明土地」といいますが、所有者不明土地等の発生を予防するため、不動産登記制度の見直しがなされます。

１ 「相続登記の申請義務化」とその趣旨
 令和６年４月１日から「相続登記の申請」が義務化されます。

 これまで相続が発生しても、それに伴って相続登記がなされないことが多くありました。
 その原因としては、（ⅰ）これまで相続登記の申請は任意とされていましたし、相続人が相続登記の申請をしなくても不利益を受けることが少なかった、（ⅱ）相続した土地の価値が低かったり、売却が困難な場合は、費用や手間をかけてまで相続登記の申請をする意欲がわきにくかった、などの実態がありました。
 そのようなことから、相続登記がなされないと、その後、「所有者不明土地」等の発生の温床となったことから、「相続登記の申請」を義務化することにより「所有者不明土地」の発生を予防しようというのが、令和６年４月１日からの「相続登記の申請義務化」です。

２ 「相続登記の申請義務化」のルールの内容は次のとおりです。

（その１）相続（遺言も含みます）によって不動産を取得した相続人は、「その所有権を取得したことを知った日から３年以内に」相続登記の申請をしなければなりません。

（その２）遺産分割の話し合いがまとまった場合には、不動産を取得した相続人は、「遺産分割が成立した日から３年以内に」その内容をふまえた登記を申請しなければなりません。

（その３）上述の（その１）も（その２）も、正当な理由がないのに義務に違反した場合、１０万円以下の過料の適用対象となります。

３　新しく設けられた「相続人申告登記」という仕組み
 不動産を所有する人が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまるまでは、全ての相続人が法律で定められた持分（法定相続分）の割合で不動産を「共有した状態」になります。
 この「共有状態」を反映した相続登記を申請しようとする場合、法定相続人の範囲や法定相続分の割合を確定しなければならないため、全ての相続人を把握するための資料（戸籍謄本など）の収集が必要となります。
 そのような相続登記の申請が非常に大変な場合もありますが、そこで、より簡易に相続登記の申請義務を履行できるようにする仕組みが新たに設けられました。それが「相続人申告登記」です。

「相続人申告登記」という仕組みは次のとおりです。
① 登記簿上の所有者について相続が開始されたことと、
② 自らがその相続人であることを登記官に申し出ることで、

 「相続登記の申請義務」、すなわち、前述の【（その１）相続（遺言も含みます）によって不動産を取得した相続人は、「その所有権を取得したことを知った日から３年以内に」相続登記の申請をしなければならないこと】を履行することができます。
 この「相続人申告登記」の申出がされると、申出をした相続人の氏名・住所等が登記されますが、持分の割合までは登記されないので、全ての相続人を把握するための資料は必要ありません。自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出すればよいのです。
 そして「持分の割合までは登記されない」と述べましたが、相続によって権利を取得したことまでは公示されないので、相続人申告登記は、従来の相続登記とは全く異なるものといえます。

４　令和８年４月までに施行される、その他の新しい制度
 以上で述べてきた「相続登記の申請義務化」や「相続人申告登記」は令和６年４月１日から施行されますが、所有者不明土地等の発生予防等に関し、令和８年４月までに施行される、その他の新しい制度について、説明しておきましょう。

（１）「住所等の変更登記の申請の義務化」（令和８年４月までに施行）
 これまで「登記簿上の所有者」の氏名や住所が変更されてもそれを反映した登記がなされないことが多くありました。
 その原因としては、（ⅰ）これまで住所等の変更登記の申請は任意とされていましたし、住所等の変更登記の申請をしなくても、所有者自らが不利益を受けることが少なかった、（ⅱ）転居等の度にその所有不動産について住所等の変更登記をするのは負担である、などの実態がありました。
 そのようなことから、住所等の変更登記がなされないと「所有者不明土地」等の発生の温床となったことから、「住所等の変更登記の申請」を義務化することにより「所有者不明土地」の発生を予防しようというのが、令和８年４月までに施行される「住所等の変更登記の申請義務化」です。
 登記簿上の所有者については、その「住所等を変更した日から２年以内に」住所等の変更登記をしなければならないこととされました。正当な理由がないのに義務に違反した場合、５万円以下の過料の適用対象となります。

（２）「所有不動産記録証明制度」（令和８年４月までに施行）
 登記官において、特定の被相続人（亡くなった親など）が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度が新たに設けられます。

（３）他の公的機関との情報連携・職権による住所等の変更登記（令和８年４月までに施行）

 住所等の変更登記の手続の簡素化・合理化を図る観点から、登記官が「他の公的機関から取得した情報」に基づき、「職権で住所等の変更登記」をする仕組みが導入されます。
 ただし、自然人（個人）の場合には、住基ネットからの情報取得に必要な検索用情報（生年月日など）を提供していただく必要があります。また、変更登記がされるのは、本人の了解があるときに限られます。