不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 田舎の土地を相続したので売却しようと考えたのですが、登記を調べてみたところ、何代にもわたって登記されておらず、所有者がはっきりしないようです。調べるのも大変なので、何もしないでおこうかと考えていますが、最近、相続登記をすることが義務になるという話を聞きました。本当なのでしょうか。

 近年、土地の所有者が亡くなっても相続登記がされないこと等を原因として、不動産登記簿によって所有者が直ちに判明しないか、または判明したとしても連絡がつかない土地（所有者不明土地）や、きちんとした利用や管理がされないことで周辺に悪影響を与えている土地が増え続けています。
 また、各種の公共事業のために土地を取得する必要がある場合においても、所有者不明土地については、所有者がわからず、連絡がとれないために必要な交渉ができず、円滑迅速な用地取得の障害ともなっています。

１．所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（特措法）
 平成30年6月6日、所有者不明土地を公共的目的で円滑に利用できるようにするため、「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」（特措法）が成立し、令和元年6月1日に全面施行されています。
 特措法では、所有者不明土地を、「相当な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行ってもなおその所有者の全部または一部を確知することができない一筆の土地」と定義しています。
 その上で、
 ① 所有者不明土地を円滑に利用する仕組み
 ② 所有者の探索を合理化する仕組み
 ③ 所有者不明土地を適切に管理する仕組み
 を設けています。

 それぞれ簡単に説明します。
 まず、①所有者不明土地を円滑に利用する仕組みとしては、公共事業における収用手続を合理化・円滑化したこと（所有権の取得）、地域福利増進事業（例えば、ポケットパークと呼ばれる小さな公園の設置など）を創ったこと（利用権の設定）が挙げられます。
 また、②所有者の探索を合理化する仕組みとしては、土地などの権利者に関する公的情報（固定資産課税台帳、地積調査票など）を、行政機関が利用できる制度を創ったこと、長期間、相続登記等がされていない土地について、登記官がその旨を登記簿に記録すること等ができる制度を創ったこと、が挙げられます。
 さらに、③所有者不明土地を適切に管理する仕組みとしては、財産管理制度について、民法の特例を定め、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求することができる制度を創ったこと、が挙げられます（民法では、利害関係人または検察官のみが請求できることとされています）。

２．表題部所有者不明土地の登記および管理の適正化に関する法律（適正化法）
 所有者不明土地が発生する原因の一つとして、所有権の登記がない一筆の土地のうち、登記記録の表題部に記録される所有者の氏名や名称、住所の全部または一部が登記されていないもの（表題部所有者不明土地）が存在することが挙げられていました。
 そのため、令和元年5月24日、表題部所有者不明土地の登記および管理の適正化に関する法律（適正化法）が成立し、同年11月22日に施行されました。
 適正化法では、登記官に所有者を探索するための権限を与える、裁判所が選任した管理者によって土地が管理される制度を創るといった仕組みを設けています。

３．民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正について
 以上のような特別法の他にも、現在、民法および不動産登記法の改正について審議がなされています（以下は、令和元年12月3日取りまとめの「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案」を参照しています）。
（１）民法の改正
 ①　共有関係にある所有者不明土地の利用（共有制度の見直し）

 共有物を利用するには、共有者全員を探索して交渉する必要がありますが、相続が発生するなどして共有者の一部が不明である場合には、不明共有者と交渉することができず、共有土地の処分や利用が難しくなります。
 そこで、不明共有者等に対して公告等をした上で、残りの共有者の同意により土地の利用を可能にする制度や、不明共有者の持分に相当する額の金銭を供託して他の共有者が持分を取得することにより共有関係を解消する制度を創ること等に向けて検討が進められています。

 ②　所有者不明土地の管理の合理化（財産管理制度の見直し）

 現在の財産管理制度では、財産管理人が不在者等の特定の土地以外の財産も管理することとされており、さらに土地共有者のうち複数名が不在者等であるときは不在者等ごとに複数名の管理人を選任する必要があるため、制度の活用が困難になっています。
 そこで、土地の管理に特化し、複数名が所在不明である場合でも一人の管理人の選任を可能とする制度を創ること等に向けて検討が進められています。

 ③　隣地所有者による所有者不明土地の利用・管理（相隣関係規定の見直し）

 家屋等の建築の際にはライフラインの導管等を引き込むことが必要ですが、民法では導管等の引き込みのために隣地を使用する際のルールが定められておらず、隣地の所有者が不明な状態である場合には、対応が困難になります。
 そこで、ライフラインの導管等を設置するために他人の土地を使用することができる制度を創ること等に向けて検討が進められています。

 ④　土地所有権の放棄

 急速な少子高齢化等により、土地を手放したいと考える方が増えているといわれていますが、土地所有権を放棄することができるかについては、現行法上必ずしも明らかではありません。
 そこで、土地が管理できなくなることを防ぎ、所有者不明土地が発生することを抑制するために、一定の要件の下で、土地所有権の放棄を可能とする制度を創り、放棄された土地を国に帰属させる方向で検討が進められています。

 ⑤　遺産分割の期間制限

 現行法上は、遺産分割には期間制限がありません。そのため、相続発生後に遺産分割がされず、遺産共有状態が続き、相続が何度か発生した場合に相続分の算定や権利関係が複雑化する場合があります。
 また、遺産分割がされないため、相続登記もされずに放置されるという面もあります。
 そこで、遺産分割がされずに長期間経過した場合に遺産を合理的に分割する制度を創るための検討が進められています。

（２）不動産登記法の改正
 現行法上は、相続が発生しても相続登記の申請は義務ではありません。また、土地の価値が低ければ相続登記しようという考えになりにくいところです。こうしたことから、相続登記がされないまま放置され、所有者不明土地の発生につながっています。
 そこで、不動産登記法を改正し、相続の発生を不動産登記に反映させるため、不動産を取得した相続人に相続登記を義務付ける方向で検討等が進められています。
 また、住所が変更されているが登記記録に反映されていない場合に申請を義務化することも検討されています。

４．まとめ
 今後、相続登記の申請が義務化されると、設例のように相続した土地をそのままにしておくことができにくくなる可能性があります。また、売却しようとする土地に所有者不明土地が含まれていたり、購入しようとする土地の隣地が所有者不明土地であったりすることも、人口減少・高齢化の進展に伴う土地利用ニーズの低下や地方から都市等への人口移動を背景とした土地の所有意識の希薄化等を背景に増えていくことが考えられます。
 そこで、所有者不明土地に関する法律の動向には留意しておく必要があります。