不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 不動産登記については、これまで２０１５年２月号不動産売買と登記や２０１６年１月号「中間省略登記」と「新・中間省略登記」、２０１６年９月号不動産が二重に売買されたときなどでとりあげてきました。今回は登記を信頼して不動産を購入した者の保護について、最高裁判所の判例に触れつつ説明します。

 下記の図のように、Ａが真の所有者であるにもかかわらず、何らかの事情でＢを所有者とする登記がなされている状況の下で、Ｂが所有者であると信じて不動産を購入したＣはその不動産の所有権を取得できるでしょうか。

Ｃは所有権を取得できないのが原則
 相手方が権利者でないにもかかわらず権利者であるかのような外観を信頼して取引をした者に権利の取得を認める効力のことを公信力といいます。例えば、動産を占有している相手方を所有者だと過失なく信じてその動産を購入した場合、たとえその相手方が所有者でなかったとしても、購入者はその動産の所有権を取得することができます（民法１９２条の即時取得）。これは、動産の占有に公信力が認められているからです。不動産登記に公信力を認めている国もありますが、日本では不動産登記に公信力は与えられていません。
 したがって、登記を信頼して名義人から不動産を購入しても、何らかの理由でその登記が無効である場合には、不動産の所有権を取得することができないのが原則です。

民法９４条２項の類推適用
 しかし、Ｂ名義の登記の作出について、真の所有者であるＡが何らかの形でかかわっているのであれば、真の権利者の保護よりも取引の安全を重視してＣを保護すべきである、との考えも充分成り立ちえます。
通謀虚偽表示について規定している民法９４条は、
①相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
②前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
としています（「善意」とは虚偽であることを知らないという意味です）。
 設例において、ＡＢ間に所有権を移転させる虚偽の意思表示があるのであれば、民法９４条２項が適用されることとなります。例えば、Ａが所有している不動産をＢに売り渡す意思がないにもかかわらず、虚偽の売買契約書をＡＢ間で取り交わしており、ＣがＡＢ間の売買を信じてその不動産を購入したのであれば、ＡはＢへの所有権移転が無効であることをＣに主張することができません。その結果、Ｃはその不動産の所有権を取得することになります。
 そのような虚偽の意思表示がなく民法９４条２項を直接適用することができなかったとしても、ＡがＢ名義の登記作出に関わっていたような場合には、民法９４条２項を類推適用してＣを保護するという理論が判例により積み重ねられてきました。以下では、民法９４条２項を類推適用した最高裁の判例を類型ごとに説明します。

Ａが自らＢ名義の登記を積極的に作り出した場合
 最高裁昭和２９年８月２０日判決は、第三者から土地を買ったＡがＢの登記名義にしておいたところ、その後それを知ったＢがその土地を善意（Ａが真の所有者であることを知らない）のＣに売却した場合には、民法９４条２項を類推適用してＣはＡに対して土地所有権を主張できるとしています。
 また、最高裁昭和４１年３月１８日判決は、自ら建物を新築したＡがＢ名義で建物保存登記をしたところ、それを知ったＢが勝手にＢを所有者であると信じたＣに売却した場合についても民法９４条２項を類推適用しています。
 これらの類推適用は、Ａが自ら虚偽の外観を作り出し、Ｂもそれを利用している点が、相手方と通じて虚偽の意思表示をする場合と類似していると判断されたことによるものです。

他人が作出したＢ名義の登記をＡが了承、放置していた場合
 その後、判例は、権利者自身が虚偽の外観を作り出したのではなく、他人が権利証や印鑑などを勝手に利用して登記名義を移転したような場合であっても、権利者が後から虚偽の登記を承認したときは民法９４条２項を類推適用するようになりました。
 最高裁昭和４５年９月２２日判決は、Ａが所有するＡ名義の不動産について、ＢがＡの実印等を持ち出して勝手に登記をＢ名義に移転し、後日それを知ったＡが、Ｂへの移転登記を４年余りにわたって放置した上、Ａの債務を担保するためにＢ名義のままその不動産に抵当権を設定した場合に、Ｂ名義の登記についてＡの承認があったとして民法９４条２項を類推適用しています。

Ａが第１の虚偽の外観作出について承認したものの、Ｂの背信行為により承認の範囲を超える第２の虚偽の外観が作出された場合
 最高裁昭和４３年１０月１７日判決は、Ｂの経済的信用を外観上増大させる目的でＡ所有の不動産をＢに売却する予約契約を仮装し、ＡがＢへの所有権移転のために仮登記をしたところ（第１の外観）、Ｂが勝手に本登記（第２の外観）の手続をして、善意無過失（Ａが真の所有者であることを知らず、知らないことについて過失がない）のＣに売却した事案について、民法９４条２項、同法１１０条の法意に照らし、外観尊重及び取引保護の要請から、ＡはＣに自己の所有権を主張することができないとしています。民法１１０条は、代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由がある場合は、本人が責任を負う旨を定めていますが、Ａが作出した仮登記という外観を超えてＢが本登記という外観を作出している点が同条と類似していることより、民法９４条２項とともに法的根拠となる条文として示されています。

Ａが虚偽の外観の作出または承認をしていた事実が全く認められない場合
 最高裁平成１８年２月２３日判決の事案と判断内容は、次のようなものです。
 不動産の所有者Ａは、Ｂに登記名義を移転する意図は全くありませんでしたが、様々な理由でＢから請われて、登記済証、印鑑登録証明書をＢに交付し、Ｂの用意した書類に実印を押印するなどし、Ｂはこれらを利用して、不動産について勝手にＢ名義の所有権移転登記をし、この登記を信頼したＣに不動産を売却しました。
 かかる事案について、最高裁は民法９４条２項及び同法１１０条を類推適用し、Ｃが善意無過失（Ａが真の所有者であることを知らず、知らないことについて過失がない）の場合にはＡはＣの所有権取得を否定できないとしました。
 この事件では、Ａは虚偽の外観（Ｂ名義の登記）を自ら作出したわけではなく、Ａが作り出した虚偽の外観を承認したわけでもありません。また、Ａが関与して作出された第１の外観をもとに第２の外観が作出されたものでもありません。
 しかし、Ａは、安易に重要な書類を渡すなどして虚偽の外観（Ｂ名義の登記）が作り出される原因を与えています。また、Ａには、Ｂが用意した書面の内容もよく確認せずに実印を押印したなどの帰責性も認められます。判決では、虚偽の外観作出についてのＡの帰責性は、「余りにも不注意な行為によるもの」で「自ら外観の作出に積極的に関与した場合やこれを知りながら敢えて放置した場合と同視しうるほど重いものというべきである」などと指摘されています。

 このように判例は、民法９４条２項及び同法１１０条を類推適用することにより、登記を信頼して不動産を購入した者の保護の範囲を広げてきました。ただし、やみくもに取引の安全を重視するようになったというものでもなく、Ａの外観作出についての帰責性を丁寧に検討することにより、真の所有者を保護するか取引の安全を保護するかを判断しているように思われます。
 最高裁平成１５年６月１３日判決は、地目変更等のためと偽って不動産所有者Ａから交付を受けた白紙委任状、登記済証、印鑑登録証明書等をＢが利用して不実の所有権移転登記がなされた場合について、Ａは善意無過失のＣに対し不動産の所有権が移転していないことを対抗できるとしています。この判決では、
・Ａは不動産取引経験に乏しかったこと
・Ｂは不動産販売業者であり、Ａに対し、決済日に予定している所有権移転登記に間に合わせるために地目変更等の事前準備が必要である等の言葉巧みな申し入れをしており、Ａがこれを信じてしまったこと
・Ａは登記済証を交付したことに不安を感じ、Ｂに問い合わせをしていたが、Ｂはこれに対し言葉巧みな説明をして言い逃れをしていたこと
・Ｂは登記済証などの書類を受け取った後、ごく短期間のうちにＢ名義に所有権を移転し、Ｃに売却してしまったこと
 などの種々の事情を考慮し、Ａにおいて虚偽の外観（Ｂ名義の登記）の作出を防止するのは困難な状況であったと認定した上で結論を出しています。