不動産購入、不動産売却は三井住友信託銀行グループの「三井住友トラスト不動産」

 宅地建物取引業法（宅建業法）は、宅地や建物の売買・交換又は売買・交換・賃借の代理や媒介を業として行う行為を宅地建物取引業（宅建業）とし（２条２号）、それを営もうとする場合には免許を受けなければならないとしています（３条１項）。免許を受けない者は宅建業を営んではならず（１２条１項）、自己の名義をもって他人に宅建業を営ませてはならない（名義貸しの禁止、１３条１項）としています。
 今回は、宅建業者からの名義借りに関する令和３年６月２９日の最高裁判決を紹介します。
１　事案

(1)　Ｘは、自らを専任の宅地建物取引士とする会社での勤務を続けつつ、その人脈等を活用して、新たに設立する会社において不動産取引を継続的に行うことを計画し、その後、ＹがＸの計画に加わり、Ｙが計画実行のためのＹ社を設立してその代表取締役に就任し、Ｙを専任の宅地建物取引士として宅建業の免許を受けた。

(2)　Ｘは、不動産仲介業者であるＡから、Ｂの所有する土地建物の紹介を受け、Ｘは、自らの計画に基づく事業の一環として取引を行うことにしたが、Ｙに対する不信感から、この土地建物に限ってＹ社の名義を使用し、その後はＹやＹ社を事業に関与させないことにしようと考え、ＸとＹとの間で次のようなやり取りがなされた。

ⅰ　本件土地建物の購入及び売却についてはＹ社の名義を用いるが、Ｘが売却先を選定した上で売買に必要な一切の事務を行い、その責任もＸが負う。

ⅱ　本件土地建物の売却代金はＸが取得し、購入代金及び媒介報酬の費用等を賄い、Ｙ社に対して３００万円を分配する。Ｙ社は、本件土地建物の売却先から代金の送金を受け、購入代金、費用等及び３００万円を控除した残額をＸに対して支払う。

ⅲ　本件土地建物の取引の終了後、ＸとＹ社は共同して不動産取引を行わない。

(3)　本件土地建物については、Ｂを売主、Ｙ社を買主とし、代金を１億３０００万円とする売買契約が締結され、直後にＹ社を売主、Ⅽを買主とし、代金を１億６２００万円とする売買契約が締結された。これらの売買契約については、Ｘが売却先であるＣの選定、Ａとのやり取り、契約書案及び重要事項説明書案の作成等を行った。

(4)　Ｘは、Ｙ社に対し、本件土地建物の売却代金からその購入代金、費用等及び３００万円を控除した残額が２３１９万円余りとなるとして、同売却代金の送金を受け次第、本件合意に基づき同額を支払うよう求めた。
 Ｙ社は、売却代金１億６２００万円の送金を受けたが、自らの取り分が３００万円とされたことなどに納得していないとしてＸの求めに応じていなかったが、その後、Ｘに対し１０００万円のみの支払をした。

(5)　Ｘは、Ｙ社に対し、ＸＹ間の上記(2)のⅰ、ⅱ、ⅲの内容の合意（以下「本件合意」）に基づいて支払われるべき金員の残額として１３１９万円の支払を求める訴訟を提起し、Ｙ社は、Ｘに対し、１０００万円の支払は法律上の原因のないものであったと主張して、不当利得返還請求権に基づき、その返還を求める反訴を提起した。

２　第１審、控訴審の判断
 第１審は、本件合意は成立していないとして、Ｘの本訴請求を棄却しました。また、Ｙ社の反訴請求については、１０００万円はＸが遂行した業務に対する報酬として任意に支払われたものであり、法律上の原因がないとはいえないとして、こちらも棄却しています（平成30年11月30日 東京地裁立川支部 判決）。
 これに対し、控訴審は、本件合意の成立を認め、その効力を否定すべき事情はなく、本件合意の効力が認められると判断して、Ｘの本訴請求を認容し、１０００万円は合意に基づく金員の一部として支払われたものとして、Ｙ社の反訴請求を棄却しました（令和元年9月26日 東京高裁 判決）。

３　令和３年６月２９日 最高裁判決の概要
 上記控訴審判決に不服であったＹ社は、本件合意は宅建業法１３条1項に違反し無効であると主張して最高裁に上告をし、最高裁はこれを受理して次のように判断しました。

「宅建業者が無免許者にその名義を貸し、無免許者が当該名義を用いて宅地建物取引業を営む行為は、宅建業法１２条１項及び１３条１項に違反し、同法の採用する免許制度を潜脱するものであって、反社会性の強いものというべきである。そうすると、無免許者が宅地建物取引業を営むために宅建業者との間でするその名義を借りる旨の合意は、同法１２条１項及び１３条１項の趣旨に反し、公序良俗に反するものであり、これと併せて、宅建業者の名義を借りてされた取引による利益を分配する旨の合意がされた場合、当該合意は、名義を借りる旨の合意と一体のものとみるべきである。
 したがって、無免許者が宅地建物取引業を営むために宅建業者からその名義を借り、当該名義を借りてされた取引による利益を両者で分配する旨の合意は、同法１２条１項及び１３条１項の趣旨に反するものとして、公序良俗に反し、無効であるというべきである。
 本件合意は、無免許者であるＸが宅建業者であるＹ社からその名義を借りて本件不動産に係る取引を行い、これによる利益をＸとＹ社で分配する旨を含むものである。そして、Ｘは本件合意の前後を通じて宅地建物取引業を営むことを計画していたことがうかがわれる。これらの事情によれば、本件合意は上記計画の一環としてされたものとして宅地建物取引業法１２条１項及び１３条１項の趣旨に反するものである疑いがある。
 Ｙ社は、控訴審において、本件合意の内容は同法に違反する旨を主張していたものであるところ、控訴審は、上記事情を十分考慮せず、同主張について審理判断することなく本件合意の効力を認めたものであり、この判断には判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。」

 そして、控訴審の判決中Ｙ社敗訴部分を破棄し、本件合意の効力等について更に審理を尽くさせるために本件を控訴審に差し戻しました。

４　解説
 宅建業の免許を有しない者が、免許を受けた宅建業者からその名義を借りる名義貸しは、「３年以下の懲役若しくは３００万円以下の罰金」という刑事罰が科される行為です（宅建業法７９条３号）。名義貸しの合意は、宅建業法が採用する免許制度の目的と相いれず、その潜脱を目的とするものであって、反社会性が強いと考えられています。そして、名義貸し合意がされる場合には、名義貸し料を支払う旨の合意がされるのが一般的ですが、このような名義貸しの対価に関する合意も名義貸しの合意と一体のものとして公序良俗に反すると解されています。本判決の事案に出てくる本件合意は、宅建業者の名義を借りてなされた取引による利益を分配する旨の合意ですが、最高裁は、同様の観点から公序良俗に反して無効と判断しています。
 宅建業法１３条１項が禁止する名義貸しとは、宅建業者が自己の免許名義を他人に使用させて、その他人の責任と計算において宅地建物取引業を営ませることをいいます。本件では、Ｘが一切の事務を行い全ての責任も負うとされていましたが、Ｙ社の口座が利用されるなど共同事業としての側面もあることより、Ｘの計算においてなされたといえるかの検討が必要であると思われます。また、名義貸しに該当するためには、名義借り人が営利目的で反復継続して行う意思のもとに宅建業にあたる行為をすることが必要です。Ｘは、元々仲間とともに宅地建物取引業を営むことを計画していましたが、本件合意はその計画の一環としてされたものとして営利の目的で反復継続して行う意思のもとでされた疑いがあります。他方でＸがＹ社の名義を使用するのは本件限りとするといった事情も存在しています。
 Ｙ社は、控訴審において、本件合意の内容が宅建業法に違反する旨を主張していましたが、控訴審は、同主張について詳しく検討することなく本件合意の効力を認めており、Ｘの「計算」といえるかとの点や「反復継続して行う意思」の有無等についての認定判断をしていませんでした。
 以上から、最高裁は、本件合意が名義貸しを禁止する宅建業法１３条１項に違反するか否かにつき十分な審理がされていたということはできないとし、この点についての審理を尽くさせるため、本件を控訴審に差し戻したものと考えられます。
 また、本件合意が公序良俗違反により無効となる場合には、Ｙ社のＸに対する反訴請求について、１０００万円の支払が不当利得として返還すべきでないかとの点が問題となります。
 なお、公序良俗違反により無効となるのは、名義貸し人と名義借り人との間の内部的な名義貸しの合意とこれと一体としてされた利益分配の合意です。名義を借りてなされた外部者との取引行為自体は無効となるものではなく、ＸやＹ社が買主ないし売主として締結した各売買契約は有効であり、ＸやＹ社が外部者との関係で買主ないし売主として負う責任を免れるものではありません。
 本判決は、宅建業法の趣旨に反する名義貸し合意とこれと一体としてされた利益分配合意が、公序良俗に反し無効であるとの判断を最高裁において初めて示したものであって、重要な意義を有すると考えられていますが、本件合意が公序良俗に反し無効となるかについては、更なる検討が必要となります。