建築の知識アドバイス（窓先空地ってなんですか？）

新築を考えている建主で土地の購入段階から相談があるケースがあります。例としてその建主は、都内で1,2階を貸室、3階を建主の住まいとする建物が建てられる土地を検討していました。
このようなケースで注意することは、土地の形状や建物の計画条件によって、「窓先空地」が必要になることです。仮に窓先空地が必要となると、建物の床面積が想定していたよりも確保できず、収益性が悪くなる場合があります。
窓先空地の規定は建築基準法ではなく、主に東京都や横浜市の一部などの大きな都市で定められています。したがって、つい見落としてしまいがちな条例なので、都心部でそのような計画をされている人は十分に注意しなくてはなりません。

窓先空地とは、住宅密集地にアパートやマンションなどの共同住宅を建てる場合、火災発生時に安全な避難路スペースを設けることです。さらには採光や通風の確保も目的としてあり、1階住居の窓に面したところに設けられる、数メートル幅の空地のことです。因みに東京都は「東京都建築安全条例」の第19条に規定が定められています。

窓先空地のスペースは建物住戸の面積によって必要となるスペースが定められています。
次の表に定めるスペース以上が必要となります。

窓先空地は避難のためのスペースであるため、単純に敷地内にスペースを設ければ良いものではなく、道路に至るまでの屋外通路を確保しなければなりません。必要な避難経路の幅は上記の表にある数値となります。
ちなみにこの幅は「有効となる幅」なので、仮に敷地境界内にブロック塀等がある場合は、ブロック塀の内側から建物の外壁面までの数値となり、その幅で有効数値が確保できるように計画しなくてはなりません。

①間口の広い土地を探す
窓先空地を設ける必要のある土地の形状は、道路に対して間口が狭く、奥行きが長い形状です。そうであれば、道路に対して間口が広く、奥行きが短い敷地形状を選ぶと良いでしょう。
道路に並行して住戸を配置すれば、全ての住戸で道路側に窓を設置できるので窓先空地は必要なく、土地の有効性も図ることができます。
当然、土地の価格も異なるかもしれませんが、購入にあたっては可能な限り、道路に対して間口が広い土地を探すのがベストと言えるでしょう。

②屋外通路部分で工夫する
窓先空地がどうしても避けられない場合は、道路につながる「屋外通路部分」で工夫する方法があります。
この通路に関しては必ずしも上部が空まで抜けている必要はなく、ピロティ状の空間（1階部分は外部空間で2階以上に建物がある状態）でも良いのです。つまり2階以上は賃貸スペースとすることも可能となります。ただ、通路に面する壁や天井は耐火構造とし、開口部は常時閉鎖式の特定防火設備とする必要があります。

冒頭の建主に関しては、最終的に間口の狭い土地を見つけました。立地もそれほど住環境はよくありませんでしたが、事務所や店舗であれば需要があるようなので共同住宅ではなく、店舗と事務所の用途として貸すことにしました。そうであれば窓先空地を確保する必要もなくなり、土地の有効活用が図ることが出来たからです。
基準法や自治体ごとの条例によって意外な結果になることもあります。信頼できる建築家と相談して、土地を探すというのも有効な方法だと思います。