不動産売買のトラブルアドバイス（賃貸住宅の家賃保証会社の利用における注意点）

 私は購入したマンションの一室を賃貸に出す予定です。部屋を賃貸する際には、家賃の滞納等に備えるため、連帯保証人や家賃保証会社の利用を検討していますが、どのような点に注意する必要があるでしょうか。

 ２０２０年改正民法施行後に建物賃貸借契約を行う際に、個人の連帯保証人をつける場合には、連帯保証債務の極度額を書面に定めることが必要となり、極度額を定めていない保証契約は無効とされます。そのため、家賃保証会社を利用するケースも増えてきました。しかし、家賃保証会社との保証契約を行う場合にも、その保証契約条項の内容の有効性について注意する必要があるでしょう。

１　建物賃貸借契約における連帯保証人と家賃保証会社

（１）建物賃貸借契約の連帯保証人
 通常、建物の賃貸借契約を行う場合には、貸主は、家賃等の滞納のリスクに備えるため、賃借人に対し、連帯保証人を立てることを求てきました。連帯保証人は、賃貸借契約に基づく賃料、損害賠償費用、退去時の原状回復費用等、建物の明け渡しまでに生じた賃借人の一切の金銭債務について、賃借人と連帯して支払う責任を負います。
 これまでの賃貸人と連帯保証人との保証契約は、保証債務の極度額を定めない「一切の債務を保証する」との条項を賃貸借契約書の中に記載して連帯保証人欄に署名・捺印を行ってきました。しかし、２０２０年民法改正により、改正民法施行後（２０２０年４月１日）に締結する個人根保証契約は極度額を定めることが必要となり、極度額の定めのない個人根保証契約は無効となりました。建物賃貸借契約の個人の連帯保証契約も個人根保証契約ですので、改正民法施行後に締結する建物賃貸借契約の、個人の連帯保証人との連帯保証契約においても、連帯保証債務の極度額を書面によって定めることが必要であり、極度額の定めがない連帯保証契約は無効と扱われますので注意が必要です。
 これまで、建物賃貸借の連帯保証人には、親子や兄弟等の親族がなることが一般的でしたが、近年は、親族関係の希薄化や高齢化等により、連帯保証人の確保が難しいケースが増えており、家賃保証会社を利用するケースが増えています。

（２）家賃保証会社
 家賃保証会社は、賃借人との間で、保証料を受領して家賃保証委託契約を行い、この家賃保証委託契約に基づき、賃貸人との間で、建物賃貸借契約に基づく賃借人の債務について連帯保証契約を行います。家賃保証会社は、賃借人が賃料等を滞納した場合に、賃借人に代わり、賃貸人に対して滞納家賃等の立替払い（連帯保証債務の履行）を行い、その後、賃借人に対して、立替払いをした家賃等の求償を行います。
 このような家賃保証会社を利用することにより、賃借人は、連帯保証人の確保が難しい場合でも賃貸住宅を借りることができ、賃貸人も滞納家賃等の未回収のリスクを減少することができます。
 しかし、この家賃保証会社の利用に際しては、賃借人が賃貸借に際し、家賃に加えて家賃保証会社への保証料の負担を強いられることになるのこと、また、一部の家賃保証会社による賃借人に対する求償権の過剰な取り立て行為や、家賃保証委託契約条項の中に賃借人に一方的に不利な条項（無催告解除条項や明渡擬制条項）の存在等の問題点もあるとされています。

[最高裁令和4年12月12日判決]
 この家賃保証委託契約中の賃借人に一方的に不利な条項に関する判断を行った判決が最高裁令和４年１２月１２日判決です。
 この裁判では、ある家賃保証会社の保証委託契約条項における、①賃借人の賃料等の滞納額が賃料３か月分以上に達したときには、無催告にて保証会社が賃貸借契約を解除できる旨を定める条項（無催告解除条項）、及び、②賃借人が賃料等の支払いを２か月以上怠り、合理的手段を尽くしても賃借人と連絡が取れない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便局の状況等から建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ、本件建物を再び占有使用しないとの賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明け渡しがあったものとみなすことができる旨を定める条項（明渡擬制条項）の存在が問題となりました。家賃保証会社は、これら①②の条項を根拠に、賃借人の意思の有無にかかわらず、建物賃貸借契約の解除や建物明渡による終了を主張し、連帯保証責任からの離脱を行うことになります。
 これらの家賃保証委託契約の条項が、消費者契約法１０条に規定する消費者の利益を一方的に害する消費者契約の条項に該当するとして、適格消費者団体が原告となり、家賃保証会社に対して、前記条項を含む消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の各差し止め等を求めて訴えを提起しました。
 この裁判では、第１審・原審ともに、前記①②の条項に関して異なる判断をしていましたが、最高裁では、①無催告解除条項、②明渡擬制条項の双方について、消費者契約法１０条の規定する消費者に一方的に不利益な契約の条項に該当するとして、原告の差止め等を認める判決をしました。
 前記最高裁判決は、①無催告解除条項は、所定の賃料等の滞納の事実により、賃貸借契約の当事者ではない家賃保証会社の一存で何ら限定なく賃貸借契約の無催告解除を認める規定であり、賃借人に重大な不利益をあたえるものであるとし、また、②明渡擬制条項は、賃貸借契約が終了していない場合にまで、賃貸借契約の当事者ではない家賃保証会社の一存でその使用収益権が制限され、建物明渡義務を負っていないにも関わらず、賃貸人が賃借人に対して本件建物の明渡請求権を有し、これが法律に定める手続きによることなく実現されたのと同様に置かれるものであって、著しく不当であるとし、①②の両条項について、消費者契約法１０条に該当するものと判断しました。
 建物賃貸借契約の成立及び終了（解除）は、賃貸人と賃借人間の合意に基づき行うものであり、法的手続きによる以外、その意思に反して強制されるものではないとの考え方に基づきます。この家賃保証委託契約の条項は、賃借人の意思に反する賃貸借の終了（解除・明渡）を強制できる条項でもあり消費者契約法の観点から見て消費者に一方的に不利益な条項との判断と思料されます。同裁判は、消費者契約法に基づく適格消費者団体が原告となった消費者団体訴訟であり、通常の個別訴訟と異なる要素があるものの、家賃保証委託契約の内容の有効性を判断する上で、参考になります。

２　まとめ
 前記の通り、建物の賃貸における連帯保証人や家賃保証会社の利用に際しては、双方の特性があり、物件の需要に沿った保証を利用することが必要です。家賃保証会社の利用に際しては、前記判例の判断も踏まえ、保証契約及び連帯保証契約の内容にも留意する必要があります。