不動産売買のトラブルアドバイス（位置指定道路を含む土地の売買（ライフライン設置権等））

 私は新居の敷地用にある宅地を購入予定です。売主業者から「本件土地の前面道路は位置指定道路となっており、位置指定道路を分割して周辺宅地の所有者が相互に持ち合う形となっている。本件宅地の購入に際しては、位置指定道路の一部も取得することになる」との説明がありました。

（１）位置指定道路とはどのような道路でしょうか。
本件宅地を購入して位置指定道路の一部分を取得した場合、位置指定道路の利用に関してどのような注意が必要でしょうか。

（２）新居建築に伴い位置指定道路部分に水道管やガス管の埋設工事をする場合、他の位置指定道路所有者の同意を得る必要があるのでしょうか。

（１）位置指定道路とは、特定行政庁から位置の指定を受けた私道であり、建築基準法上の道路として扱われるものです。
道路位置指定を受けた土地の所有者は、位置指定道路の適法な廃止・変更がされない限り、位置指定道路内に建物を建築することが出来ない等の法令上の制限を受けることになります。

（２）本件位置指定道路が周辺宅地所有者との相互持合いの形式である場合、位置指定道路への水道管等の埋設には、他の所有者の承諾が必要となるでしょう。

１．位置指定道路

（１）都市計画区域内の土地に建物を建築するためには、建築基準法上の「道路」に2メートル以上接する接道義務を満たす必要があります（建築基準法４３条１項）。
しかし、古くからの住宅地では細い路地にしか接しておらず、接道義務を満たさない土地も少なくありません。
このような接道義務を満たさない土地において建物の建築を可能とするため、特定行政庁から私有地を建築基準法上の「道路」とみなすとの位置指定の行政処分を受けた私道を位置指定道路と言います。
小規模な宅地造成を行う場合、整備された宅地に面するように位置指定道路が設けられ、周辺宅地所有者が位置指定道路部分を分割して相互に持ち合う方式や、位置指定道路全体を共有とする方式が多くとられます。
あなたが今回購入を予定している宅地も、恐らく本件土地を含む周辺土地が宅地造成された際に位置指定道路が設けられ、位置指定道路を分割して周辺宅地の所有者が相互に持ち合っているものと考えられます。

（２）本件土地は、位置指定道路に面していることで接道義務を満たし、適法に建物を建築することができます。
一方、道路位置指定の指定を受けた土地の所有者は、位置指定道路の適法な廃止・変更がされない限り、位置指定道路内に建物を建築することが出来ない等の法令上の制限を受けることになります（建築基準法44条、45条）。
位置指定道路は、建築基準法上の「道路」として近隣住民の通行用に供せられるため、これらの通行を妨害するような行為（車両の駐車や工作物の設置等）は原則認められません。
本件位置指定道路の利用（車両通行の可否・掘削工事等）に関し、周辺宅地所有者間の合意や覚書が既に存在する可能性もあるため、事前に確認する必要があるでしょう。

２．電気・水道管・ガス管等のライフラインの設置
 他人の土地に電気・上下水道管・ガス管等（ライフライン）を設置する場合、事業者が土地所有者全員の承諾書の提出を求めることが実務上行われてきました。
 本件位置指定道路において水道管等の設置工事を行う際も、位置指定道路の所有者全員の承諾書が必要となる可能性があります。
 しかし、道路所有者の中に承諾書への署名・捺印を拒む者がいた場合、水道管等設置工事を実施できず、民法上、水道管・ガス管の設置権を明確に認めた規定もないことから、紛争に発展することも少なくありませんでした。
 このような事態を受け、改正民法では（令和５年４月１日施行予定）、相隣関係に関する規定が改正され、一定の要件のもとで電気・ガス・水道等のライフライン設置権を認める規定が設けられました。また、ライフライン設置に際し、事前通知及び償金の負担等に関する規定も設けられました。これらの改正規定施行後は、ライフライン設置工事に承諾しない者がいる場合のトラブルも少なくなることが予想されます。

３．まとめ
 本件ケースのように宅地の前面が位置指定道路の場合には、位置指定道路の所有形態によって、道路の利用・修繕・管理に関して他の所有者の同意が必要となることが予想されます。宅地を購入する際、当該宅地の前面道路がどのような道路なのか（位置指定道路・２項道路・公道等）、また、道路の性質に伴う制約等について事前によく調査する必要があります。
 また、令和５年４月１日より、ライフライン設置権を含む民法の改正規定が施行されます。同改正規定では、ライフライン設置権の他、建物の建築や境界測量等の際に隣地の使用権を認める規定も設けられています。これらの改正規定により、相隣関係をめぐる紛争が防止されることが期待されます。