不動産売買のトラブルアドバイス（重要事項説明書等の電磁的方法による提供）

 不動産取引の契約書面や重要事項説明において、電子化が導入されたと聞きました。
 どのように変わったのでしょうか？

 令和３年５月に「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」が成立し、これに伴い、重要事項説明書等の電磁的方法による提供に関する宅建業法の関連規定が改正され、令和４年５月１８日に施行されました。これにより、一定の要件を満たす場合に、不動産取引における重要事項説明書や売買契約書等を電磁的方法により提供することができるようになりました。

１　重要事項説明書等の電磁的方法による提供等
 令和３年５月に「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」（「デジタル社会形成整備法」）が成立・交付され、押印を求める行政手続・民間手続について、その押印を不要とするとともに、民間手続きにおける書面交付等について電磁的方法により行うことを可能とする見直しがおこなわれました。
 宅地建物取引業においては、①重要事項説明書及び契約締結時書面への宅地建物取引士の押印を廃止すること、②重要事項説明書、契約締結時書面、媒介契約書等の書面の交付について、説明の相手方の承諾を得た上で、電磁的方法での提供が可能となりました。
 これに伴い、宅建業法施行規則も改正され、電磁的方法での交付に関する規定が定められ、令和４年５月１８日から施行されています。また、国土交通省は「重要事項説明書等の電磁的方法による提供 及びＩＴを活用した重要事項説明 実施マニュアル」を公表しています。同マニュアルでは、重要事項説明書等の電磁的方法による提供、及びＩＴを活用した重要事項説明の実施について、以下の通り、要件や留意点を規定しています。

（１） 相手方の承諾
重要事項説明等の電磁的方法による提供を行うためには、ア．事前説明を行った上で、イ．説明の相手方等の承諾を得る必要があります。なお、説明の相手方は、承諾後も電磁的方法による提供を拒否する旨を申し出ることが可能であり、その場合には、書面又は電子メール等で申し出る必要があることを伝えるべきとされています。

ア　事前説明
相手方の承諾を得るための意向確認に際し、電磁的方法の提供方法、及び、電子書面のファイルへの記録方式（ソフトウエアの形式）やバージョン等を示し、相手方のIT環境がこれらに対応可能か否かを確認する必要があります。

イ　承諾の取得方法

① 承諾する旨を記載した書面を受領

② 承諾する旨を電子メール等で受信

③ WEBページ上で、重要事項説明等の電子書面を提供する方法及びファイルへの記録方法を示し、WEB上で承諾する旨を取得

④ 承諾する旨を記録したCD‐ROMやUSBメモリ等の受領

（２） 重要事項説明書等の電磁的方法による提供

ア　電磁的方法による提供方法には、以下の方法があります。
（ⅰ）電子メール等による提供
（ⅱ）電子書面をWEBページからダウンロード形式により提供
（ⅲ）電子書面を記録したCD‐ROMやUSBメモリ等の交付

イ　電磁的方法は、次の要件を満たす必要があります

① 相手方がプリントアウトできるファイル形式であること

② 電子署名やタイムスタンプ等の改変が行われていないかどうかを確認できる措置が講じられていること

③ 重要事項説明書・契約締結時書面の場合には、宅地建物取引士の記名がされていること

ウ　電子書面を提供した旨の通知等
重要事項説明書等の電子書面を提供した際には、説明の相手方に対して、提供した旨の通知を電話や電子メール等で行うことが必要になります。
その後、電子書面等が無事到達していること、電子書面が閲覧可能であること、文字化け等が生じていないことについて確認を依頼する必要があります。
また、提供する重要事項説明等の電子書面について、改変されていないかどうかの確認方法、書面の保存の必要性・保存方法についても説明すべきとされています。

２　ITを活用した重要事項説明
 テレビ電話等のITを活用したオンラインによる重要事項説明については、令和3年3月から運用が開始されています。ITを活用した重要事項説明は、取引関係者の承諾を得た上で下記①～④の要件を満たす場合に、対面での重要事項説明と同様の効果が認められています。

① 宅地建物取引士と重要事項説明を受ける者が映像・音声において双方向にやりとりできるIT環境が整っていること

② 宅地建物取引士が記名した重要事項説明書等を、説明を受ける者に対して事前に送付していること

③ 重要事項説明を受ける者が重要事項説明書等を確認しながら説明を受けることができる状況にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項説明の開始前に確認していること

④ 宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示し、説明を受ける者がこれを画面上視認できたことを確認していること

 なお、書面を電子化する場合の重要事項説明は、必ずしもIT重説である必要はなく、IT重説を実施する場合の重要事項説明書は、必ずしも電子化されたものである必要はありません。

３　まとめ
 以上の通り、重要事項説明書等の電磁的方法での提供が可能となり、ITを活用した重要事項説明も運用が開始されています。これらの新しい運用は、宅建業者の義務ではなく、宅建業者自身のＩＴ環境や取引内容を踏まえ、書面の電子化やＩＴ重要事項説明の実施を行うか否かの判断をすることが出来ます。また、上記の通り、説明の相手方等の承諾が必須であり、電磁的方法での提供方法やITの活用について、説明の相手方等が十分理解しているか、相手方のIT環境がこれらに対応可能かどうかについて、慎重に判断の上、活用する必要があります。