不動産売買のトラブルアドバイス（媒介契約書のない媒介契約のトラブル）

 私は、新居を購入するため、宅建業者Aに希望条件を提示し、いくつかの物件の紹介を受け、現地案内をしてもらいました。紹介された物件の中で、Bの所有する中古住宅を気に入ったため、Aの担当者に価格交渉を依頼したところ、買付証明書の提出を求められ、これを提出しました。しかし、Aの担当者の対応が遅く、不満があるため、Aを通じた取引をやめたいと考えています。
（１）Aとの間でまだ媒介報酬の取決めも、媒介契約書の締結もしていませんが、既に媒介契約は成立しているのでしょうか。
（２）Aへの媒介依頼を取りやめ、直接Bと売買契約を締結することに問題はないでしょうか。

（１）媒介契約は、媒介意思の合致により成立し、媒介契約書の作成は成立要件ではありません。媒介契約書の作成がない場合でも、取引経過の中で、媒介意思の合致が認められれば、明示または黙示の媒介契約が成立します。
 あなたは、AからB所有の中古建物の紹介を受け、これを気に入り、Aを通じて買付証明書を提出しています。従って、あなたが買付証明書を提出する時点までには、本件物件の買受けの媒介意思が合致し、黙示の媒介契約が成立したと考えられます。
（２）媒介契約が成立した後、あなたの自己都合でAを排除して、所有者Bと直接売買取引をすることは、故意にAの媒介による売買契約成立を妨げたものと評価され、相応の媒介報酬の支払い義務が発生する可能性があります。
 一方で、Aの担当者の媒介業務に義務違反がある等の媒介契約解除の正当な理由がある場合には、媒介契約を債務不履行による解除をした後に、Bと直接取引することに問題はないでしょう。

１．黙示の媒介契約 の成立
（１）私たちが住宅等の売却や購入をする際、多くの場合、宅建業者と媒介契約を締結し、宅建業者の媒介のもと、売買取引を行います。
 住宅等の売買は、一生に一度の高額な取引であり、関連法規や権利関係の把握が重要になるため、宅地建物取引の専門家である宅建業者の関与のもと、専門家による十分な調査やサポートにより、適正な売買契約を実現させる必要があるからです。
（２）住宅等の売買の媒介契約は、売買契約の媒介を依頼する依頼者の意思と、媒介を受託する媒介業者の意思の合致により成立し、媒介契約書の作成は媒介契約の成立要件ではありません。そのため、媒介契約書の作成が無く、媒介内容や媒介報酬額の取決めも無いまま、媒介業者が売買取引に関与し、後に媒介契約の存否や媒介報酬を巡ってトラブルになるケースがあります。
 そこで、宅建業法は、媒介契約を締結した際には、遅延なく所定事項を記載した媒介契約書を作成し、記名押印し、依頼者に対してこれを交付することを義務付けています（宅建業法３４条の２第１項）。
 もっとも、媒介契約書の作成は媒介契約の成立要件ではないため、媒介契約書の作成・交付がないことは、宅建業法違反の処分の対象になりますが、媒介契約の効力自体に影響はありません。

２．媒介契約の成立時期
 買主側の媒介の活動は、希望条件の聴取、物件情報の探索から始まり、現地案内、物件調査、価格査定、売主との条件交渉、売買契約の重要事項説明書の作成・交付・説明、売買契約書の作成と契約締結の立会い等、売買の履行行為の完了までの活動が続きます。
 本事案のように明確な媒介契約の作成がない場合、このような媒介活動のどの時点で媒介契約が成立したといえるのでしょうか。
 黙示の媒介契約の成立時期について、裁判実務では、統一的な基準があるわけではなく、各事案の事情を踏まえ、依頼者に媒介報酬の支払い義務が生じるだけの具体的な媒介意思の合致が認められるどうかを検討し判断しています。
 事案によって成立時期は様々ですが、買主側の媒介のケースの多くは、現地案内を経て、取引物件が特定され、売主に対して価格交渉を依頼し、買付証明書を提出した時点までには、媒介契約が成立したと判断しています（東京地裁平成２２年１月２７日判決、横浜地裁平成１８年２月１日判決）。
 あなたは、Aに対して、Bとの価格交渉を依頼し、買付証明証を提出していますので、遅くとも買付証明書を提出した時点までには、媒介契約は成立していると考えられます。

３．直接取引
 宅建業者の媒介報酬請求権は、①媒介契約の締結に伴い、②宅建業者の媒介行為により、③売買契約が成立し、④前記②と③の間に因果関係が存在することで発生します。そのため、宅建業者の媒介活動の最中に、依頼者が物件所有者と直接取引を行った場合、前記④の因果関係が欠けるため、形式的に見れば、媒介報酬請求権は発生しません。
 しかし、裁判実務では、宅建業者が成約に向けて媒介活動に尽力しているにもかかわらず、依頼者が故意に宅建業者を排除して直接取引を行った場合には、宅建業者の媒介活動の貢献度に応じた媒介報酬請求権の発生を認めています（最半昭和４５年１０月２２日、仙台高判昭４８年１月２４日）。
 本件事案においても、あなたが、Aを介さずに、Bと直接売買契約を締結することは、正当な理由の無い限り、故意にAの媒介による売買契約の成立を妨げたものと評価され、Aの媒介活動の貢献度に応じた媒介報酬の支払い義務が認められる可能性があります。
 一方で、宅建業者の媒介処理に媒介契約上の義務違反がある等、媒介契約解除の正当な理由がある場合には、あなたが、債務不履行を理由に媒介契約を解除した後に、所有者と直接取引を行った場合には、宅建業者の報酬請求権は発生しません。
 あなたは、Aの担当者の対応に不満があるようですので、媒介契約上の報告義務違反の有無等の債務不履行を理由とする媒介契約の解除の余地を検討する必要があるでしょう。

 住宅等の売買取引における媒介行為では、媒介契約の成否、媒介内容、媒介報酬額、媒介報酬の支払い時期、直接取引の制限期間、直接取引の場合の報酬請求権等、様々な問題が生じる可能性があります。本件事案のように、買受け媒介の場合には、媒介契約の成立が曖昧なまま、媒介活動が開始され、これらの問題について後にトラブルになることがあります。
 媒介意思の合意が調った場合には、速やかに媒介契約書を作成することが大切です。