不動産売買のトラブルアドバイス（売買契約の解除と媒介報酬）

私は、媒介業者Ａの媒介により、買主Ｂとの間で、所有する土地をＢへ売却する売買契約を締結しました。しかし、売買契約で定めた残代金決済日になっても買主Ｂが残代金を支払わなかったため、買主Ｂの債務不履行を理由に売買契約を解除しました。
私は、媒介業者Ａとの間で媒介契約を締結した際、約定で定めた媒介報酬を売買契約締結時と代金決済時の２回に分けて支払うことを合意し、売買契約締結時に媒介報酬の半額を支払っています。
買主Ｂの代金不払いにより売買契約が解除された場合、私は、媒介業者Ａに対して媒介報酬の残額を支払わなければならないのでしょうか。

媒介業者Ａが媒介契約に従った媒介行為を行い、これにより売買契約が成立した場合、売買代金不払いを理由として売買契約が解除されたという事情があったとしても、あなたは、媒介業者Ａに対して媒介報酬を支払う義務を負っています。但し、媒介報酬額が約定通りの金額となるかについては見解が分かれています。
媒介契約において、売買契約が解除された場合に関する特約がある場合には、当該特約の定めに従った媒介報酬が認められると考えられます。一方、特約の定めがない場合には、媒介契約上の媒介業務の内容、その履行状況、媒介業務の難易度等により減額される可能性も考えられます。

１　媒介契約に基づく媒介報酬請求権

（１）媒介契約
不動産売買では、不動産取引の専門家である宅建業者が、物件調査や条件交渉等の売買契約の成立に向けた媒介業務を行うことが多く行われています。
売主・買主が、宅建業者に対して不動産売買の媒介業務を依頼する場合、媒介契約の類型（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介）、媒介業務の範囲、契約の有効期間、媒介報酬額、媒介報酬の支払い時期等について媒介契約書に合意事項を記載し、媒介契約を結びます。

ア　媒介業務の内容は、取引内容により異なりますが、主に、現地確認、物件調査、価格査定、取引条件の交渉、重要事項説明書の作成・交付・説明、契約書の作成・交付等の売買契約の成立に向けた業務の他、登記・決済等売買契約上の履行に係る事務も補助的な業務として業務内容とされることが一般的です。

イ　媒介業務に伴う媒介報酬は、法令上の上限額の範囲内で報酬額が定められ、その支払い時期は、売買契約時や代金決済時の一度に全額支払うもの、売買契約締結時と代金決済時の２回に分けて支払うもの等があります。

（２）売買契約の解除と媒介報酬請求権
媒介業務は、成果報酬主義と考えられており、媒介契約に基づく媒介業務が適切に行われ、これによって売買契約が成立した場合に媒介報酬請求権が発生します。売買契約が成立し、発生した媒介報酬請求権は、売買契約後、売主や買主の債務不履行によって、代金決済や物件の引渡し等の売買契約上の履行が完了しなかった場合においても、原則影響を受けないとされています。ただし、売主・買主の債務不履行により売買契約が解除され、代金決済や所有権移転等の売買契約上の履行が完了していない場合に、約定通りの媒介報酬全額の報酬請求権が認められるか否かについては、見解が分かれています。

２　裁判例

ア　東京地裁平成21年5月19日判決では、本件設例と同様に、買主の残代金支払い義務違反を理由に売主が売買契約を解除した事案において、「媒介報酬請求権は、契約の成立を仲介するという媒介契約の性質に照らし、売買契約の解除が媒介業者の責任によるなど特段の事情がある場合を除き、媒介契約に基づいて媒介業者による媒介行為がされ、それによって売買契約が成立したときに発生すると解されるから、売買契約が解除されたことによって、媒介契約報酬請求権は何らの影響も受けない」として、約定通りの全額の媒介報酬を認めています。

イ　一方、東京地裁平成21年2月26日判決では、同様に、買主の残代金支払い義務違反を理由に売主が売買契約を解除した事案において「媒介報酬請求権は売買契約の成立によって発生するものであるが、媒介報酬額は、通常、売買契約が成立し、かつ、その履行がなされ、取引の目的が達成された場合を想定して金額が定められていると解するのが相当であるから、売買契約が成立したものの、当該契約が合意解約、債務不履行その他事由の如何を問わず、現にその履行がされず、契約の目的が達しなかった場合には、特段の事情のない限り、定められた報酬全額の請求をすることができない」として、商法512条に基づき、売買契約の取引額、仲介業務の難易度、期間、労力、履行がされなかった事情等諸般の事情を斟酌し、約定報酬の8割にあたる媒介報酬額を認容する判決をしています。

ウ　また、東京地裁令和4年11月10日判決では、媒介契約において「契約違反による解除がされた場合には未払い報酬を速やかに支払う」旨の特約が規定されていたことを理由に、売主に対して、約定通りの媒介報酬全額の支払いを命じる判決をしています。

３　まとめ
売買契約成立後、媒介業者に帰責性のない事由により売買契約が解除された場合、媒介報酬がどこまでの範囲で認められるかについては見解が分かれています。売買契約では、契約成立後も、ローン解除や手付解除、合意解除、債務不履行解除等様々な事由により、契約が解除されることが想定されます。前記ウの裁判例の通り、売買契約が解除された場合の媒介報酬に関する特約を定めておくことが大切になります。