不動産売買のトラブルアドバイス（目隠し設置請求のトラブル）

 私は、ある土地を購入し、家族で生活するために３階建ての住居を建築しました。隣地のＡさんは、２０年以上前から２階建ての家を建てて家族で暮らしています。Ａさん宅のリビングは、１階にあり、私の家側を向いて透明で大きな引き違い窓が配置されています。私の購入した土地は従前畑として利用されていたため、Ａさんは畑に向かって大きな窓のあるリビングを作ったようです。
 私の家の窓で、Ａさん宅側を向いた窓は、１階から３階まで合計６箇所あり、各窓からＡさん宅との敷地境界線までの距離は９５センチです。そのため、Ａさんは、建築当初より、私の家の各窓からＡさん宅のリビングが丸見えとなってしまうため、全ての窓に目隠しを設置するように要求しています。
 私は、家を建築する過程で、Ａさんのプライバシーに配慮して間取りや窓の種類を考え、１階のＡさん宅側には台所とトイレを、２階には浴室とトイレを、３階には寝室を配置し、窓の種類についても、１階台所と２階浴室の窓は不透明なすりガラス窓に、１階と２階トイレには滑り出し窓を、３階の寝室には小さめの透明な引き違い窓を設置しました。このようにＡさんのプライバシーに配慮しているにもかかわらず、建物完成後においても、Ａさんの目隠し設置の要求にこたえなければならないのでしょうか。
 また、Ａさん宅のリビングの窓も敷地境界線から９０センチの位置にあります。私の方から、逆に、Ａさんに対して目隠し設置要求をすることはできるでしょうか。

 民法２３５条は、敷地境界線から１ｍ未満の距離に「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」を設置する者に、目隠しの設置を義務付けています。
 あなたの家の各窓が「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」に該当する場合には、目隠しを設置しなければならない可能性があります。
 あなたの家の各窓が「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」に該当し、あなたに目隠し設置が義務付けられるかどうかは、窓の位置、構造、部屋の用途、窓の開放時間等の具体的事情を踏まえ、Ａさんのプライバシー侵害の度合いとあなたの目隠し設置義務による負担を比較考慮して判断されます。
 あなたからＡさんへの目隠し設置要求についても、同様に考えられますが、Ａさんが先に長年暮らしてきたこと、あなたの家側に向いている、Ａさん宅の窓のある部屋がリビングであること等の事情をより重視した判断がなされるでしょう。

１．目隠し設置義務
 民法２３５条は、敷地境界線から１ｍ未満の距離に「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」を設置する者に、目隠しの設置を義務付けています。
 これは、所定の至近距離に設置される窓又は縁側から隣地を覗かれることにより害される隣地居住者の私生活上のプライバシーを保護するため、窓又は縁側の設置者に目隠し設置義務を負わせる規定です。
（１）他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側
 現在の裁判例では、「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」とは、民法２３５条の上記趣旨に鑑み、他人の宅地を観望しようと思えば物理的にいつでも観望できる位置・構造の窓をいうと考えられています。
 したがって、窓を閉じた状態では外を見通せない不透明なすりガラスであっても、窓を開放すれば隣地を観望することが可能な引き違い窓の場合には、同条の「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」に該当すると考えられています。一方で、窓の下部のみが押し出され、全開することができない構造の滑り出し窓は、意識的に窓の下部から頭を覗き込むなどしない限り隣地を観望することはできないため、「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」には該当しないと考えられています。
 このように、敷地境界線から１ｍ未満の距離に設置された窓であっても、窓の位置・構造によっては、「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」に該当しないケースもあります。
 また、同条の趣旨が隣地居住者の私生活上のプライバシーを保護するという目的から、「他人の宅地」とは、人が住居として使用する建物の敷地をいい、工場、倉庫、事務所等の建物の敷地は含まれないと考えられています。
 あなたの家の窓は、敷地境界線から９５センチの位置にあり、目隠し設置義務の発生する１ｍ未満の距離に設置されています。あなたは家を建築する過程で、隣人Ａさんに配慮して、一部の窓を不透明なすりガラス窓等に変更したようですが、上記のとおり、全開できる引き違い窓であれば、「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」に該当し、目隠しを設置しなければならない可能性があります。一方で、全開することのできない滑り出し窓の場合には「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」に該当しないと考えられます

（２）権利の濫用
ア．他人の宅地を観望しようと思えば物理的にいつでも観望できる位置・構造の窓であるとして「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」の要件に該当する場合にも、窓の大きさ・窓から観望できる実際の景色・窓のある部屋の使用用途・窓の開放時間等の具体的事情から、現実に隣人のプライバシーが侵害される恐れがほとんどなく、一方で、目隠し設置義務者の負担の方が大きいと判断される場合には、隣人の目隠し設置請求は権利濫用として認められないこともあります。
 例えば、窓が隣人宅の屋根より上の位置に設置されており、主に隣人宅の屋根や壁しか見えない場合や、トイレや浴室に設置された小さな窓で、一時的な採光や換気のために１日に１、２時間程度の時間、数センチしか開放されない場合等のように、窓から外を長時間観望することを想定しておらず、隣人のプライバシー侵害の恐れがほとんどないと考えられる場合です。
 本件において、あなたの家に設置された各窓のうち、窓の大きさ・窓から観望できる実際の景色・窓のある部屋の使用用途・窓の開放時間等の具体的事情によっては、Ａさんのプライバシー侵害はほとんどないと判断され、Ａさんの目隠し設置請求は権利濫用として認められない可能性もあります。
イ．一方で、あなたからＡさんへの目隠し設置要求についても、上記（１）（２）アと同様の事情を踏まえて判断されます。Ａさん宅のリビングの窓は、敷地境界線から９０センチの位置に設置され、透明で大きな引き違い窓ということから、形式的には「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」に該当すると考えられます。
 しかし、Ａさん宅の窓は長時間くつろぐことを予定したリビングの窓である一方で、あなたの家の１階の窓は台所にあり、長時間くつろぐことを想定した部屋とは言い難く、別の部屋にリビングがあること等を考えると、目隠し設置によって受ける不利益は、あなたよりもＡさんの方が大きいと考えられます。
 また、あなたが家を新築する２０年以上前から、Ａさんは、隣地に家を建てて生活しており、Ａさんが家を建築した当時、あなたの土地は畑として使用されていたために透明で大きな引き違い窓を設置した事情があるようですので、このような、先住関係、土地の利用経過等の事情を踏まえると、あなたの目隠し設置要求は権利濫用として認められない可能性が高いでしょう。

 敷地境界線から１ｍ以内の位置に「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」を設置した場合には、目隠し設置義務を負担する場合があります。しかし、形式的に「他人の宅地を見通すことのできる窓」に該当する場合でも、窓の大きさ・窓から観望できる実際の景色・窓のある部屋の使用用途・窓の開放時間等の様々な具体的事情を踏まえ、隣人のプライバシー侵害の程度と目隠し設置義務者の負担の大きさを比較考慮し、目隠し設置義務の有無が判断されます。事案ごとに、詳細な検討をする必要があります。建物計画段階より、隣地住民への事前の説明を行い、隣地住民のプライバシーに配慮した間取りや窓の種類を検討するといった姿勢が、後のトラブル防止のために大切になります。