不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 ご遺族が、死んでしまったお祖父さんはいったいなぜこのような土地を保有しているのか見当もつかないといった利用価値のなさそうな遠方の土地が相続財産の中に含まれていて、その処理に困ってしまうといったケースはかなりあります。
 ご遺族から、どこかに寄付してしまいたいがいい相手を知らないかと尋ねられることもありますが、価値のないことが明らかな土地の寄付を受け付けてくれるところはありませんし、もちろん第三者に売却することも困難です。
 他に財産があれば、それとセットで相続人のうちのだれかが問題の土地を相続するといった解決もありますが、いつもそううまくいくわけではありません。
 それなら相続放棄、ということも考えられますが、民法では必要な財産は相続するけれども不要な財産は相続しないで放棄するといった一部相続放棄のようなことは認められていません。
 そのためこれまでは、遺産を相続することを選択した場合には価値のない土地も相続せざるを得ませんでした。

 しかしこうした場合の解決策となりそうな、「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」という長い名前の法律（相続土地国庫帰属法と略称されますがこれでも長いですね。）が来年（令和５年）４月２７日より施行されます。
 どういうものかをごくざっくりと説明すると、相続した土地の所有権を国に帰属させることができるという制度が動き出すわけです。
 これだけきくと、まさに“負”動産の相続に打ってつけのように見えますが、本当にそうでしょうか。というわけで、この制度の内容を見ていきたいと思います。

 まず対象となるのは、相続または遺贈（相続人に対する遺贈に限ります）によって取得した土地の所有権または共有持分権に限ります。売買や生前贈与などによって所有権を取得した土地や建物などは対象外です。
 相続により数人で共有している土地については、共有者全員が共同で行うことによって、国庫に帰属させることの承認を申請できます。
 共有者の一部に相続以外の原因によって持分を取得した人がいても、相続によって持分を取得した人と共同で申請すれば承認を求めることが可能です。
 たとえばＡとＢが共同で土地を購入して共有していたが、のちにＢが死亡してその子どもＣがＢの持分を相続したという場合でも、ＡはＣと共同であれば申請ができるわけです。

 それ以外にもいくつか条件があって、次のような土地は承認申請ができないか、あるいは申請しても承認されないことがあります。
 ① 建物が存在する土地。
 ② 担保権や賃借権など、土地の使用収益を目的とする権利が設定されている土地。
 ③ 通路などのため他人による土地の使用が予定される土地。
 ④ 土壌汚染対策法に定める特定有害物質によって汚染されている土地。
 ⑤ 境界が不明な土地、所有権の存否や帰属などに争いがある土地。
 ⑥ 崖がある土地で通常の管理に過分の費用などがかかる土地。
 ⑦ 通常の管理を阻害するような工作物、樹木、車両などがある土地。
 ⑧ 除去の必要な物が地下にある土地。
 ⑨ 隣地の所有者などと争訟をしなければ通常の管理、処分ができない土地。
 ⑩ その他、管理や処分に過分の費用や労力を要する土地。
 要するに、担保などが設定されていない更地で争いもなく、管理や処分に特段の費用がかからない土地なら問題ないということです。
 もっとも、実際に承認されるかどうかは個別の事情によるとされています。
 たとえば土地が森林の場合には当然に樹木が存在するので⑦の条件に触れてしまうようにも見えますが、この場合には土地の通常の管理を阻害するとはいえないと考えられています。

 さらに、申請にあたっては審査手数料を納付しなければなりませんし、国庫への帰属について承認を受けた場合には１０年分の管理費用相当額を納付する必要があります。負担金を納付した時点でその土地の所有権が晴れて国庫に帰属することになります。
 負担金の額や算定方法は、今後、土地の種目や面積などに応じて政令で定められることになっています。ちなみに、現在の国有地の標準的な10年分の管理費用は、原野なら20万円、市街地の200㎡の宅地で約80万円とされています。このあたりの額が目安になるのではないかと思います。
 こうした費用に加えて、境界が不明な土地なら境界確定のための経費など、条件を満たすために別途費用を要する場合もあるかもしれません。

 この制度によって国庫に帰属することとなる土地は、長期にわたって利用価値が見出せないものとなることが予想されますので、国の財政負担（これは結局国民の税金から賄われます）の観点から管理コストが過分となるような土地は国庫帰属の対象外となるのは致し方ないかもしれません。
 ただそうなると、現実問題として、上記の条件を満たして国庫への帰属が認められる土地は、やりようによっては第三者に売却したりすることも可能な土地であるということも少なくないように思われます。
 これからの運用次第ですが、どうやら、単純にこれからは相続した不要な土地はすべて国に渡してしまえばいい、というわけにもいかないようです。