不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されます。

 令和3年の民法改正とともに行われた不動産登記法の改正により、相続によって(遺言による場合を含みます)不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得した日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととなりました。

 この相続登記の義務化は令和6年4月1日に施行されます。ただし、令和6年4月1日より以前に相続が発生している場合でも、相続登記がなされていない不動産は、同日以後、義務化の対象となります。

 相続登記の申請義務の期間は、相続開始の時からではなく、自分が相続人となっていることと、相続により不動産の所有権を取得したことの双方を知った日から3年以内です。

 また、遺産分割協議の成立によって不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、その内容による登記の申請をしなければなりません。

3年以内に遺産分割が成立しなかったケースでは、3年以内に相続人申告登記の申出（法定相続分での相続登記の申請でも可）を行う。その後に遺産分割が成立したら、遺産分割成立日から3年以内に、その内容を踏まえた相続登記の申請を行う。その後に遺産分割が成立しなければ、それ以上

 相続人が、申請義務の開始時から3年以内に相続登記を申請しないと、正当な理由がない限り、10万円以下の過料が科せられることがあります。

 「正当な理由」と認められるのは、次のような場合が考えられます。

(1)

 遺言の有効性や遺産の範囲が争われているケース

(2)

 相続人がきわめて多数で戸籍謄本などの必要な資料の収集や相続人の把握に多くの時間を要するケース

(3)

 相続人に重病などのやむを得ない事情がある場合

 登記簿上の所有者について相続が開始したことと自らがその相続人であることを登記官に申し出る制度です。

 この申し出がなされると、申出をした相続人の氏名と住所が登記に記載されます。

 相続登記の申請義務を負う相続人は、3年以内に申請をしないと、正当な理由がない限り過料に処せられてしまうおそれがあります。ですが、相続登記の申請には登録免許税などの費用がかかりますし、実際にどのような場合に過料を免れる正当な理由があると認められるか、明確でないこともあります。

 そのため、相続登記の義務化とともに、今回の改正により、相続人である旨の申出という制度ももうけられました。

 この相続登記申請義務の履行期間内(3年以内)に相続人である旨の申出をすることによって、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。

 令和８年４月１日に、土地所有者の住所変更登記を義務化する法律が施行されましたので、土地所有者は、引っ越しをして住所が変わったときは、登記に記録されている所有者の住所を変更しなければなりません。

（1） 国は、所在不明土地の解消を目指して、令和３年に民法や不動産登記法などを改正しました（このQ＆Aでは、令和3年に成立した民法等を改正する法律(令和3年法律第24号)を、「令和3年改正法」と呼んでいます。）。

 この令和３年改正法のほとんどは、既に施行されていますが、住所変更登記の義務化は、令和８年４月１日に施行されました。

 住所変更登記の義務化の概要は、次のとおりです。

①

 所有権の登記名義人に対し、住所等の変更日から２年以内にその 変更登記の申請をすることを義務付ける

②

 施行前の住所等の変更でも、未登記であれば、義務化の対象とする（２年間の猶予期間あり）。

③

 「正当な理由」がないのに変更登記の申請を怠った場合には、５万円以下の過料に 処することとする。

 この住所変更登記の義務化と合わせて、土地所有者の負担を軽減するために、住所変更登記の簡素化及び合理化（いわゆるスマート登記制度の新設）が、令和８年４月１日に施行されました。

 マート登記制度とは、個人については、所有権移転登記の申請の際などに、氏名・住所のほか、生年月日等の「検索用情報」の申出を行うと、 登記官が、検索用情報等を用いて住民基本台帳ネットワークシステムに対して少なくとも２年に１回照会して所有権の登記名義人の氏名・住所等の異動情報を取得し、取得した情報に基づき、登記名義人に住所等の変更の登記をすることに ついて確認をとった上で（変更登記をしてよい旨の申出と扱う）、職権で変更の登記をする制度であり、これによって、登記申請義務は履行済みとなります。この登記には、土地所有者の費用負担もありません。

 また、法人については、法人が所有権の登記名義人となっている不動産について、会社法人等番号を登記事項に追加すると、商業・法人登記簿上で法人の名称や住所の変更があった都度、商業・法人登記システムから不動産登記のシステムに対し、その情報が提供され、 この情報に基づき、登記官が職権で変更の登記する制度であり、登記申請義務は履行済みとなります。この登記には、土地所有法人の費用負担はありません。

（2） 記以外にも、被相続人の所有土地について、日本全国を対象として名寄せができる所有不動産記録証明制が、令和８年２月２日に施行されています。

 所有不動産記録証明制度は、登記官において、特定の者が所有権の登記名義人として記録されている不動産（そのような不動産がない場合 には、その旨）を一覧的にリスト化し、証明する制度です。

 これまで被相続人の遺産である土地の名寄せは、市区町村単位でしかできず、被相続人が死亡時の住所地の市区町村に以外の場所に土地を所有していてもなかなか発見することができず、遺産分割から漏れてしまうことが多かったのですが、この制度を利用すれば、こうした発見漏れを防ぐことができます。

 また、所有権の登記名義人の相続に関する不動産登記情報の更新を図る方策の一つとして、登記官が他の公的機関から取得した死亡情報に基づいて不動産登記に死亡の事実を符号によって表示する制度が新設され、令和８年４月１日に施行されています。