不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 今回は、遺産分割を行ううえで問題となることが多い不動産に関する遺産分割の方法についてお話します。ただし、不動産の遺産分割をするにあたっては、まず不動産の評価を行うことが必要となりますが、ここでは評価の問題にはふれず、分割の具体的な方法にしぼってお話することといたします。

 不動産の分割方法には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の４つの方法があります。それぞれみていきましょう。

（1）現物分割
 現物分割というのは、現物、つまり不動産そのものを分けることです。
 たとえば、面積100㎡の一筆の土地を50㎡ずつになるように二筆の土地に分けたうえで、相続人が分筆後の土地を一筆ずつ取得するような場合です。
 あるいは、自宅とマンションというように複数の不動産があるときは、相続人の１人が自宅を取得し、もう１人の相続人はマンションを取得するといったことも考えられます。
 また、不動産そのものを分けるわけではありませんが、遺産の中に預金や有価証券など不動産以外の財産がある場合には、相続人の1人が不動産を取得し、もう1人の相続人が不動産以外の遺産を取得することで公平を図るといったやり方もあります。
 ただし、不動産を切り分けることがそもそもできなかったり、分けてしまうと大幅に評価額が下がってしまう場合、現物分割は困難です。

（2）代償分割
 代償分割というのは、ある相続人が不動産を取得するかわりに、他の相続人にそれに見合うような金銭（代償金といわれます）を渡すことにより分割を行う方法です。
 代償分割をする場合には、不動産を取得する相続人が、他の相続人に代償金を支払う資力のあることが必要です。
 ただし、話合いによって代償分割を行う場合には、代償金の額や支払方法なども柔軟に取り決めることが可能です。

（3）換価分割
 換価分割は、不動産を売却して金銭にかえて、その金銭をそれぞれの相続人に分配する方法です。
 この場合、相続人が不動産仲介会社等に売却活動を依頼し、見つけた購入希望者と売買契約を結ぶ任意売却による方法と競売による方法があります。
 競売の場合は、いつ・いくらで売却されるかがわからないうえ、手続きにはそれなりの費用と時間がかかることから、一般的には任意売却が選択されます。
 しかし、調停によって不動産を換価分割することについて相続人全員が同意をした場合でも、具体的な任意売却の進め方で折り合いがつかないことがあります。私自身、経験はありませんが、相続人に競売権限を付与することを取り決めた調停がなされることもあるようです。

（4）共有分割
 共有分割というのは、遺産である不動産を、相続人全員の共有とする方法です。
 共有となった不動産を売却する場合は、共有者（相続人）全員で売却し、持分に応じた売買代金を受け取ることとなります。
 また、相続人の間でどうしても遺産分割協議が調わない場合、不動産を相続人全員の共有とすることで一旦の遺産分割を終了させることもあります。ただし、不動産の管理や処分をめぐる紛争を先送りする結果となるにすぎないことが多く、他の分割方法が困難な場合の最終手段と考えられています。

 相続人らの直接の交渉であっても家庭裁判所の調停であっても、相続人間で合意が成立すればどの方法で分割をすることも自由です。
 当事者同士の話合いがつかず、調停も不調に終わったときは、家庭裁判所の審判により分割が行われることになりますが、その場合にはどの方法が選択されることになるのでしょうか。
 まず、相続人らの意向をふまえて現物分割が検討されます。
 現物分割によって不動産の価値が損なわれたり、だれも不動産の取得を希望しないなどの理由で現物分割が相当でない場合には代償分割が検討されます。
 代償金の用意ができない場合や、他の相続人が代償分割に同意せず、不動産の取得を希望する相続人の占有状態や利用状況を保護する必要がないときは代償分割もできません。
 そうしたときは、裁判所が審判で不動産競売（換価分割）を命じ、競売代金を相続人で分けることになります。
 そして、これらのいずれの方法も相当でない場合に、最終手段として共有のままとする分割方法が選択されることになります。

 不動産は、現金や預金のようにその価値が明確ではなく、簡単に切り分けることもできないため、だれがどのように取得するかについて解決困難となることが少なくありませんが、場合によっては調停を利用するなどして、できる限り相続人同士が協議していろいろな角度から検討して柔軟な解決を図ることが望ましいといえるでしょう。