不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 最近の新築マンション市場は、2014年4月の消費増税を控えての駆け込み需要も加わったことで、供給戸数・売行きともに好調となっていることが販売現場の声や各種データから感じ取れるようになってきました。また、実需以外にも投資目的で購入された新築マンションや築浅中古マンションからの賃貸事例が年末年始を境に増加していることが確認されています。では、実際にどのようなエリアが投資対象として優良なのでしょうか。
 今回は、東京カンテイのデータを基に、10年間マンションを所有して得られる「売却益」と10年間賃貸物件として得られる「運用益」を試算して、それら合計の差益を基に“お買い得駅”はどこかをランキングから読み取り、その特徴について見ていきましょう。

 過去10年間（2003年～2012年）に分譲マンションを購入し、一度も自分が住まずに賃貸に出してその後売却した場合、首都圏で最も売却益と運用益が大きくなる駅＝お買い得駅だったのは、東京メトロ銀座線「表参道」で売却益と運用益の合計は最大8,163万円と、第2位の「白金高輪」（5,423万円）や第3位の「白金台」（5,414万円）を大きく上回っています。「表参道」の年利回りは10.4％とランキング上位でも唯一10％を超えており、お買い得感の強さを窺い知ることができます。高い賃料水準による運用益の大きさもさることながら、中古マンションの価格上昇によって売却益が拡大したことがランキングのトップとなった要因と言えるでしょう。
掲出した20駅のうち、「明治神宮前」以外の駅では新築マンションとの価格比率を示す中古マンションの「資産倍率」が1倍を超えており、売却益の平均は1,096万円となっています。一方、運用益の平均は3,926万円でいずれの駅においても売却益を大幅に上回っており、月額賃料が260,000円以上と高水準であることが安定した差益を生み出す要因となっています。
ランキング上位駅を行政区別に見ると、港区（12駅）が突出しており、次いで渋谷区（3駅）や千代田区（2駅）など都心エリアに集中していることが明らかです。このことから、立地優位性や交通利便性が良好で、賃料水準も高い都心エリアに位置する駅を最寄りとするマンションは、自ずとお買い得感も強くなることが分かります。

 同じく、近畿圏で最もお買い得だった駅を見ると京阪中之島線「中之島」となっており、最大差益は4,336万円、年利回りは10.7％に達しています。売却益や運用益の金額自体は首都圏に及びませんが、年利回りは上位20駅で平均8.0％と首都圏の上位駅平均7.1％を上回っており、投資対象としては遜色ないことが窺えます。
掲出した20駅では、「淀屋橋」以外の駅で資産倍率が1倍を超えている点や高い賃料水準で安定した運用益を生み出している点など、その特徴は首都圏とほぼ共通しています。
ランキング上位駅はいずれも大阪・京都・神戸といった主要都市に位置しており、中でも大阪市は12駅と過半数を占め、北区（4駅）や中央区（4駅）など市内中心部に位置する駅が多くランクインしている点も首都圏と同様の傾向と言えるでしょう。

 中部圏で最もお買い得だった駅はJR東海道本線線「名古屋」で、最大差益は3,685万円と唯一3,000万円を超えています。
掲出した20駅のうち、資産倍率が1倍を超えているのは3駅のみで、首都圏や近畿圏と違って中部圏では名古屋市内に位置する駅でも、それほど大きな売却益は期待できないようです。差益の大半は賃貸による運用益によるもので、概ね2,000万円前後となっています。年利回りは、上位3駅では他の圏域と同水準となっていますが、それ以外では5％前後に留まっており、投資対象で見た場合には首都圏や近畿圏に比べてやや見劣りすることは否めません。
ランキング上位駅の大半は名古屋市（18駅）に位置しており、千種区（6駅）や中区（4駅）など市内中心部の駅が多いことは他の圏域と共通する特徴と言えます。

 直近の中古マンション価格動向を見ても、各圏域の中心部では早くも上昇トレンドを示しており、売却益の拡大や資産価値の目減りが抑制される可能性は高まっていると言えます。ただし、売却益の増減はその時々の経済状況やマンション市況に大きく左右されます。ただし、賃料が良好な水準を維持しているエリアは資産性にも良い影響を与えていることが明らかですから、価格相場と同時に価値を判断することも可能です。
 ランキングの通り、お買い得感が強いのは安定した運用益が得られるという立地条件の良いエリアであることから、10年スパンでマンション購入および投資を考える場合には、運用による収益性に重点を置いて物件を選定することもポイントになるでしょう。