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不動産マーケット情報

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2012年11月号

不動産市況や業界動向などの旬な情報を記載したコラムです。

マンションの収益力を知るための指標“マンションPER”を属性別に調べると・・・

徒歩3分
以内
徒歩6分
以内
徒歩10分
以内
徒歩15分
以内
徒歩20分
以内
徒歩21分
以上
バス便
 新築価格(万円/坪) 250.4 234.1 215.5 194.8 159.2 176.1 200.3
 月額賃料(円/坪) 9,355 9,136 8,421 7,094 5,763 6,052 4,809
 新築マンションPER 22.30 21.36 21.33 22.88 23.02 24.24 34.71

当然のことですが、駅から離れるに連れてマンション価格も賃料も徐々に低下していきますから、価格と賃料のバランスで収益性を判断するマンションPERも、価格と賃料の下落する割合が同じ程度であれば数値が変わらないはずです。実際に徒歩3分以内から徒歩10分以内まではマンションPERは22ポイント前後で大きな変化はありません。しかし徒歩15分、20分と離れていくとマンションPERも徐々に上昇(悪化)し始め、特にバス便では34.71まで急上昇しています。つまり物件価格よりも賃料のほうが駅から離れることについての影響が大きいというわけです。マンションの資産価値を考慮する上でも、駅からの所要時間というのは是非チェックしていただきたい重要な要素です。

次はマンションの最高階数別PERです。

4階
以下
5階
以上
10階
以上
15階
以上
20階
以上
30階
以上
40階
以上
 新築価格(万円/坪) 264.3 212.7 216.6 210.0 237.3 250.8 288.8
 月額賃料(円/坪) 7,671 7,682 8,723 9,404 10,306 11,408 12,467
 新築マンションPER 28.71 23.08 20.69 18.61 19.19 18.32 19.31

この数値にも一定の傾向が表れています。つまり低層物件はマンションPERが高く(悪く)、高層物件はマンションPERが低い(良い)という傾向です。5階以上になると数値が首都圏平均の23.83を下回りますから、最寄駅からの所要時間ほど大きな差は発生していませんが、少なくとも4階以下の低層物件では物件価格の割に賃料が取れないという結果になっています。邸宅型の高級物件が多い低層物件ですが、経済合理性では高層マンションに適わないようです。また、賃料も高層になるに連れて上昇していきますから、やはり“眺望は資産である”と言えそうです。

最後はマンションの戸数規模別PERです。

50戸
未満
50戸
以上
100戸
以上
150戸
以上
200戸
以上
250戸
以上
300戸
以上
500戸
以上
 新築価格(万円/坪) 239.6 227.5 206.7 209.4 214.9 220.2 196.2 218.4
 月額賃料(円/坪) 8,612 8,439 8,076 7,683 7,915 8,026 7,785 8,520
 新築マンションPER 23.19 22.47 21.33 22.71 22.63 22.87 21.00 21.36

マンションの戸数規模ごとのマンションPERには先に紹介した2つの属性ほど明確な結果が表れていないように見えますが、300戸以上の“メガマンション”の数値が特に低く(良く)なっています。大規模なマンションは市街地中心部では多くの場合超高層マンションですから、先の階数別PERと同様の傾向が見られます。また、規模が大きくなると共用施設や設備が充実するので、それが賃料にも良い影響を与えていると考えられます。

三大都市圏では圏域平均のマンションPERやその動きに地域性が表れるものですが、今回ご紹介した“属性別マンションPER”にはあまり大きな違いが数値に出ていません。駅に近く、規模の大きいマンションは賃料というリターンが期待できるというのは、共通の条件のようです。近畿圏、中部圏のデータも是非ご確認下さい。

近畿圏 最寄駅からの所要時間別PER

徒歩3分
以内
徒歩6分
以内
徒歩10分
以内
徒歩15分
以内
徒歩20分
以内
徒歩21分
以上
バス便
 新築価格(万円/坪) 167.4 162.5 158.3 145.3 98.6 100.9 125.9
 月額賃料(円/坪) 6,345 6,034 5,493 4,904 4,300 3,846 3,993
 新築マンションPER 21.99 22.45 24.01 24.68 19.11 21.87 26.28

近畿圏 物件最高階別PER

4階
以下
5階
以上
10階
以上
15階
以上
20階
以上
30階
以上
40階
以上
 新築価格(万円/坪) 191.4 159.7 156.3 144.5 170.3 192.7 202.7
 月額賃料(円/坪) 4,925 4,978 5,800 6,083 7,044 8,861 9,546
 新築マンションPER 32.39 26.73 22.46 19.79 20.15 18.12 17.70

近畿圏 物件戸数規模別PER

50戸
未満
50戸
以上
100戸
以上
150戸
以上
200戸
以上
250戸
以上
300戸
以上
500戸
以上
 新築価格(万円/坪) 170.3 151.7 159.9 147.0 150.9 161.7 167.7 177.1
 月額賃料(円/坪) 5,786 5,757 5,308 5,454 5,174 5,815 6,017 5,539
 新築マンションPER 24.53 21.96 25.11 22.46 24.31 23.18 23.23 26.65

中部圏 最寄駅からの所要時間別PER

徒歩3分
以内
徒歩6分
以内
徒歩10分
以内
徒歩15分
以内
徒歩20分
以内
徒歩21分
以上
バス便
 新築価格(万円/坪) 162.5 151.5 141.8 126.5 130.7 113.6 121.8
 月額賃料(円/坪) 5,348 5,383 5,035 4,550 4,433 4,838 4,161
 新築マンションPER 25.32 23.46 23.47 23.17 24.57 19.57 24.38

中部圏 物件最高階別PER

4階
以下
5階
以上
10階
以上
15階
以上
20階
以上
30階
以上
40階
以上
 新築価格(万円/坪) 171.8 146.4 138.2 129.0 176.8 154.8 226.7
 月額賃料(円/坪) 4,397 4,565 5,004 5,795 7,981 9,067 7,437
 新築マンションPER 32.56 26.72 23.01 18.55 18.46 14.22 25.40

中部圏 物件戸数規模別PER

50戸
未満
50戸
以上
100戸
以上
150戸
以上
200戸
以上
250戸
以上
300戸
以上
500戸
以上
 新築価格(万円/坪) 141.2 148.2 141.2 121.6 148.9 137.2 170.1 121.9
 月額賃料(円/坪) 4,761 5,104 5,108 5,099 5,186 4,873 5,003 3,814
 新築マンションPER 24.72 24.19 23.04 19.88 23.93 23.46 28.34 26.63
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