不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 2007年～2008年に発生したミニバブル期を経て、中古マンション価格は現在、概ね安定推移していますが、築年の浅い中古事例については高額な事例を見かけます。このような高額事例は地価の高い東京都心部に多いのですが、実際に価格帯ごとの事例数を行政区別にランキングにしてみると、価格帯が異なると流通するエリアが変化するとともに、事例の数自体も変わっていくことがわかります。

 今回も東京カンテイのデータ協力を得て、2013年1～6月に首都圏（1都3県）で流通した事例を集計し、築10年以内の比較的新しい物件に絞って、4,000万円台以上の比較的高額な中古マンションの流通事例数を行政区別に調べてみましょう。

 1位は江東区の656事例で、2位は世田谷区の415事例と都心よりも城東・城北エリアで多くの事例が発生していることがわかります。また10位には唯一東京都以外の川崎市中原区がランクインしています。江東区や川崎市中原区では東雲や豊洲、武蔵小杉で2,000年以降タワーマンションが数多く供給されており、それらの物件から多くの中古事例が発生しています。港区（4位）や中央区（3位）という都心行政区も上位にランクインしていますが、マンション価格が高額なため、専有面積が50m² 台とファミリータイプとしては狭めの物件がこの価格帯で流通しています。

 4,000万円台から1位と2位が入れ替わり、世田谷区（464事例）が1位となっています。2位の江東区も431事例で、3位の港区の399事例との差は僅かです。6位に千葉県浦安市（132事例）がランクインしていますが、これは人口割合に対する建築規制により専有面積をある程度広くとらなければならないこともあり、専有面積が117.17m² と他の行政区と比べかなり広くなっています。したがって坪単価は156.8万円とランキングの中では唯一100万円台となっています。他の行政区の顔ぶれは4,000万円台とほとんど変わりがなく、都心近郊の行政区から数多くの事例が発生しています。
ベスト3の世田谷区、江東区、港区では、5,000万円台の事例となるには、世田谷区では70m² 台、江東区では80m² 台、港区では60m² 台の専有面積が各々必要で、広さの面では大きな地域差があります。

 6,000万円台になると港区（364事例）が1位になり、江東区（218事例）は3位に後退して次第に都心の行政区が上位に名を連ねるようになります。杉並区や大田区が圏外に去り、目黒区（92事例）が7位に、渋谷区（69事例）が10位にランクインしています。また相対的に港区の比率が高まっていて、100以上の事例が発生している行政区は1位の港区、2位の世田谷区（296事例）、3位の江東区（218事例）、4位の品川区（138事例）までと、特定の行政区に集中していることが明らかです。

 ベスト3は6,000万円台と変わりませんが、江東区の専有面積が100m² を超えているのが注目されます。江東区の7,000万円以上の中古事例は、ほぼ例外なく超高層物件の高層階から発生した事例であると考えられます。1位の港区は525事例、2位の世田谷区は335事例と両行政区への流通の集中がさらに高まっています。4位以下は千代田区、渋谷区、中央区、新宿区、文京区と都心行政区が連なってランキングに登場しています。全般に行政区の顔ぶれは都心か城西に限定されており、7,000万円を超える中古事例は、高額物件の供給が行われているこれらの行政区のみでほぼ発生しています。

 流通価格が1億円を超えるような物件は当然のことながら立地も限られてきます。港区と同様に高額な物件が存在する渋谷区が2位に上がり、1億円未満の価格帯までは上位だった江東区が9位になっています。江東区の億ションとなるとほぼタワー物件の最上階付近に限られるため、事例の数が大きく減少します。港区への集中はさらに高まり、2位の渋谷区の事例数は156と港区（676事例）の約4分の1に過ぎません。「中古で億ションを探すなら港区」という状況になっています。

 価格帯ごとの中古マンションの発生事例数を見てみると、中古としては高額の部類に属する4,000万円台以上の事例は、ほとんど東京都23区で発生していること、またタワーマンションから発生している事例によって事例数事態に差が生じていることがわかります。タワーマンションは2000年以降急増し、「人気商品」となりましたが、中古マンションでも同様に高額で流通しています。江東区がその好例で、現在でも湾岸エリアに40階を超えるタワーマンションの分譲が次々と行われており、その状況を踏まえれば、今後さらに高額な築浅中古事例が集中する可能性があります。タワーマンションの登場により、高額で流通する築浅物件の勢力図は変わりつつあると言えそうです。