不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 これまで住んでいたマンションを売却したり、または賃貸に出したりする“出口戦略”を考える上で、東京カンテイが公表しているマンションPBR（中古マンションの資産倍率）が一つの目安になることはこのコラムでご説明したのでご記憶の方も多いと思います。基本的に人口や事業所が集積している市街地中心部ほど資産倍率が高く、郊外であっても、都心寄りのエリアや中心部へのアクセスが良好で、交通利便性が高いところは、資産の目減りが少なくなる傾向があります。
今回は、そのマンションPBRをもとに、新築マンションの価格水準の違いによってマンションPBRがどのように変化するのか、また共通するエリアの特徴があるのか、などについて見ていきましょう。

 分譲されたマンションの資産価値が中古市場で売却する際に新築分譲時の価格の何倍になっているかを示したもので、マンションPBRが1倍を下回っていれば新築分譲時に比べて資産価値が目減りし、1倍を上回っていれば新築分譲時よりも価格が上昇して結果的に新築価格が割安であったことを意味する、東京カンテイが作った独自の指標です。マンション価格はほとんどの場合経年によって新築分譲時から価格が下落しますからマンションPBRも概ね1倍を下回りますが、マンションの立地やマーケットの動向によっては、1倍を上回るケースも出てきます。

 首都圏において分譲価格が高額でマンションPBRが1倍を超える駅は、都心の住宅地として人気の高い駅が並んでいます。また、月額賃料も概ね30万円以上と収益性も極めて良好な点も共通しているようです。
近畿圏においては京都市中心部に位置する駅が10駅のうち5駅を占め、他には大阪市や神戸市の各中心部の駅が登場しており、交通利便性が資産価値に直結していることがわかります。

 このパターンの駅は経済合理性が極めて高いと言えるでしょう。首都圏では湾岸エリアに位置する駅や東京スカイツリーに隣接する駅などで資産性が高まっています。これらの駅は近年大規模なマンション開発が実施され、エリアポテンシャルが急激に高まったという共通点があります。
近畿圏では阪神本線の沿線で資産性が良好です。①と同様に交通利便性が良好で、商業地としても発展している駅が多くを占めていることがわかります。

 首都圏では、都心の高級住宅地を擁する駅の他に、城西エリアの駅も登場しています。いずれもエリアポテンシャルを超えた価格で分譲されていたことが低調なマンションPBRの一因で、月額賃料も①と比較して5万円程度低い水準であることからも、強気に売られ過ぎた感が否めません。
近畿圏においては京都市内の駅が登場しています。①に登場する駅との違いは新築価格がさらに高額であることで、入口の分譲価格が相場よりもやや高いとその後の資産性にも一定の影響があるということを認識しておく必要がありそうです。

 首都圏では千葉県および埼玉県の郊外の駅が登場しています。新築価格は安価ですが資産倍率も7割以下に留まっており、資産性という観点からは購入しにくいエリアと言えるかもしれません。
近畿圏も首都圏と同様の傾向で、やはり郊外の交通利便性がやや劣る駅が登場しており、何かと便利なところであることは、関東でも関西でも変わりなく評価されています。

 マンションPBRは、基本的には立地優位性や交通利便性が良好であることと相関性が高い指標です。しかし、今回のように価格帯別でマンションPBRを比較すると、【３】のように「新築価格が高い＝資産性が高い」とは必ずしも言えませんし、対照的に【２】のように新築価格が安価でもマンションPBRが1倍を超えるようなエリアがあることも事実です。
ただし、東日本大震災後の中古マンション市場では、被災リスク（主に津波や液状化被害）の高いエリアにおいて価格が下落する傾向が強まっており、このような動きが長期化すれば、将来的には資産の目減りが懸念されます。したがって、今後マンションの資産性を見極めるには、「立地優位性」と「交通利便性」だけではなく、「潜在的な被災リスク」についても検討項目とする必要がありそうです。