不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 前回、マンションの資産性を示す指標であるマンションPBRを使って首都圏と近畿圏のマンションの資産性とその特徴をご案内しましたが、今回は中部圏や福岡県で同様の分析をしていきます。中部圏や福岡県の分譲マンションの資産性の良し悪しに関する特徴は、程度の差こそあるものの首都圏や近畿圏と概ね同じ傾向を示しており、やはり都市中心部の良好な住宅地では資産性が高く、郊外に行くほど資産性の目減りも大きくなっているようです。今回も分譲価格帯ごとでマンションの資産性の良好な駅・平均を下回る駅を分けて、それぞれのパターンにおける特徴について詳しく見ていきましょう。

 分譲されたマンションの資産価値が中古市場で売却する際に新築分譲時の価格の何倍になっているかを示したもので、マンションPBRが1倍を下回っていれば新築分譲時に比べて資産価値が目減りし、1倍を上回っていれば新築分譲時よりも価格が上昇して結果的に新築価格が割安であったことを意味する、東京カンテイが作った独自の指標です。マンション価格はほとんどの場合経年によって新築分譲時から価格が下落しますからマンションPBRも概ね1倍を下回りますが、マンションの立地やマーケットの動向によっては、1倍を上回るケースも出てきます。

 中部圏で分譲価格が高額＆マンションPBRが1倍を超える駅は、いずれも名古屋市中心部から東部に位置する人気住宅地となっています。
 福岡県においては福岡市内の大濠公園の周辺、薬院や百道などに良好な住宅地が点在しており、それらのエリアが最寄りとする駅が並んでいます。傾向は首都圏や近畿圏と大きく違いませんが、マンションPBRが1倍を大幅に超える駅は限られます。

 中部圏では、「南荒子」を除く3駅がいずれも名古屋市中心部から遠く離れており、マンションPBRは1倍を割り込んでいますが、近隣の事業集積地へのアクセスの良さから平均の0.87は上回っています。ただし、この条件に該当する駅は表に掲出した通り4駅しかありませんでした。
 福岡県では博多もしくは小倉エリアへのアクセスが良いという共通点が見られ、こちらもマンションPBRは1倍に達していませんが、平均の0.85を上回っていて資産性は相対的に良好と言えるでしょう。

 中部圏では【1】とエリア的には大きな違いはないものの、複数線利用可能な駅の隣接駅であったりやや郊外寄りに位置している駅であるために、交通利便性が若干劣り、資産性も平均を下回っています。しかし、マンションPBRはいずれも平均を僅かに下回るのみで資産性については特にネガティブな状況にはないと考えられます。
 一方、福岡県では主に福岡市中心部の駅が並んでいますが、いずれも住宅地をメインとしたエリアではなく、新築価格は利便性に応じた水準で分譲されていますが、このエリアでの居住ニーズが限られるためにマンションPBRが平均を下回っているようです。

 このパターンの駅は首都圏や近畿圏と同じく郊外に位置しているのが特徴で、中部圏では三重県内の駅が並んでいます。また、福岡県においてもいずれも郊外に位置する駅で、分譲マンションに対する居住ニーズがもともと高くなく、新築価格が分譲当時の相場観を反映したものでも中古価格が下落しやすいという共通点があります。

 以上のように分譲価格帯別にマンションの資産性について分析すると、価格水準とマンションPBRの関係・特徴が圏域の違いに関わらず概ね共通したものであることがわかります。前回のコラムでご案内した首都圏や近畿圏と異なっていた点としては、①や②のようにマンションの資産性が良好なケースでもマンションPBRが1倍を大きく超える駅が少ないことや、各パターンに該当する特徴的な駅が少ない点などが挙げられます。これは、中部圏や福岡県のマンション市場は資産性が突出して良好なエリアも極端に劣るエリアもなく、立地の違いによる資産価値に大きな差異がないという安定したマーケットであることの証明です。安定したマーケットにおいて良好な資産性のマンションを探し出すのは、該当する駅も少なく、一見すると難しいかもしれませんが、基本的には①や②で示したような特徴を目安に資産性が良好な物件やエリアを探すことが最も確実な方法と言えるでしょう。