不動産売却・購入の三井住友トラスト不動産:TOPお役立ち情報不動産マーケット情報分譲価格帯ごとに調べたマンションの資産性と特徴【中部圏・福岡県編】(2012年10月号)

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2012年10月号

不動産市況や業界動向などの旬な情報を記載したコラムです。

分譲価格帯ごとに調べたマンションの資産性と特徴【中部圏・福岡県編】

マンションの資産性を示す指標「マンションPBR」とは

 分譲されたマンションの資産価値が中古市場で売却する際に新築分譲時の価格の何倍になっているかを示したもので、マンションPBRが1倍を下回っていれば新築分譲時に比べて資産価値が目減りし、1倍を上回っていれば新築分譲時よりも価格が上昇して結果的に新築価格が割安であったことを意味する、東京カンテイが作った独自の指標です。マンション価格はほとんどの場合経年によって新築分譲時から価格が下落しますからマンションPBRも概ね1倍を下回りますが、マンションの立地やマーケットの動向によっては、1倍を上回るケースも出てきます。

マンションPBR = 中古マンション価格 ÷ 新築マンション価格

【1】新築価格が高額でもマンションPBRが良好な駅

 中部圏で分譲価格が高額&マンションPBRが1倍を超える駅は、いずれも名古屋市中心部から東部に位置する人気住宅地となっています。
 福岡県においては福岡市内の大濠公園の周辺、薬院や百道などに良好な住宅地が点在しており、それらのエリアが最寄りとする駅が並んでいます。傾向は首都圏や近畿圏と大きく違いませんが、マンションPBRが1倍を大幅に超える駅は限られます。

【 中部圏 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 JR東海道本線  名古屋  1.38 3,893 5,384 190,856  5.88%
 JR中央本線  千種  1.13 3,095 3,520 165,448  6.41%
 名古屋市営地下鉄名城線  西高蔵  1.10 3,677 4,078 228,715  7.47%
 名古屋市営地下鉄名城線  本山  1.02 3,544 3,643 171,990  5.82%
 名古屋市営地下鉄東山線  星ヶ丘  1.01 3,200 3,258 158,156  5.93%

【 福岡県 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 福岡市営地下鉄空港線  西新  1.10 3,155 3,471 163,034  6.20%
 福岡市営地下鉄空港線  赤坂  1.08 3,531 3,844 172,619  5.87%
 福岡市営地下鉄空港線  唐人町  1.00 3,351 3,369 160,022  5.73%
 福岡市営地下鉄七隈線  薬院大通  0.97 3,363 3,272 161,301  5.76%
 福岡市営地下鉄空港線  大濠公園  0.94 3,294 3,126 158,336  5.77%

【2】新築マンション価格が安価でもマンションPBRが良好な駅

 中部圏では、「南荒子」を除く3駅がいずれも名古屋市中心部から遠く離れており、マンションPBRは1倍を割り込んでいますが、近隣の事業集積地へのアクセスの良さから平均の0.87は上回っています。ただし、この条件に該当する駅は表に掲出した通り4駅しかありませんでした。
 福岡県では博多もしくは小倉エリアへのアクセスが良いという共通点が見られ、こちらもマンションPBRは1倍に達していませんが、平均の0.85を上回っていて資産性は相対的に良好と言えるでしょう。

【 中部圏 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 名古屋臨海高速鉄道 
  あおなみ線
 南荒子  0.96 1,759 1,703 132,759  9.06%
 JR紀勢本線  阿漕  0.91 1,848 1,697 80,172  5.20%
 名鉄名古屋本線  本星崎  0.88 1,860 1,649 84,994  5.48%
 近鉄鈴鹿線  鈴鹿市  0.88 1,798 1,588 76,870  5.13%

【 福岡県 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 JR香椎線  伊賀  0.97 1,764 1,715 97,192  6.61%
 JR鹿児島本線  二日市  0.93 1,944 1,813 99,077  6.12%
 JR鹿児島本線  戸畑  0.93 1,838 1,720 107,490  7.02%
 JR鹿児島本線  原田  0.93 1,714 1,598 104,507  7.32%
 西鉄天神大牟田線  朝倉街道  0.92 1,913 1,761 94,744  5.94%

【3】新築マンション価格が高額でマンションPBRが低い駅

 中部圏では【1】とエリア的には大きな違いはないものの、複数線利用可能な駅の隣接駅であったりやや郊外寄りに位置している駅であるために、交通利便性が若干劣り、資産性も平均を下回っています。しかし、マンションPBRはいずれも平均を僅かに下回るのみで資産性については特にネガティブな状況にはないと考えられます。
 一方、福岡県では主に福岡市中心部の駅が並んでいますが、いずれも住宅地をメインとしたエリアではなく、新築価格は利便性に応じた水準で分譲されていますが、このエリアでの居住ニーズが限られるためにマンションPBRが平均を下回っているようです。

【 中部圏 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 名古屋市営地下鉄桜通線  桜山  0.80 3,383 2,725 154,786  5.49%
 名古屋市営地下鉄鶴舞線  塩釜口  0.83 3,026 2,537 133,890  5.31%
 名古屋市営地下鉄東山線  上社  0.86 3,074 2,672 149,857  5.85%
 名古屋市営地下鉄桜通線  高岳  0.86 3,355 2,886 168,718  6.03%
 名古屋市営地下鉄東山線  東山公園  0.86 3,710 3,201 162,153  5.24%

【 福岡県 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 福岡市営地下鉄空港線  中洲川端  0.74 3,382 2,508 163,998  5.82%
 JR鹿児島本線  博多  0.78 2,525 1,993 136,837  6.50%
 福岡市営地下鉄箱崎線  呉服町  0.80 2,874 2,304 145,561  6.08%
 福岡市営地下鉄空港線  室見  0.81 2,787 2,266 131,499  5.66%
 福岡市営地下鉄箱崎線  箱崎九大前  0.84 2,668 2,247 111,135  5.00%

【4】新築マンション価格が平均未満でマンションPBRが平均を下回る駅

 このパターンの駅は首都圏や近畿圏と同じく郊外に位置しているのが特徴で、中部圏では三重県内の駅が並んでいます。また、福岡県においてもいずれも郊外に位置する駅で、分譲マンションに対する居住ニーズがもともと高くなく、新築価格が分譲当時の相場観を反映したものでも中古価格が下落しやすいという共通点があります。

【 中部圏 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 名鉄名古屋本線  今伊勢  0.50 1,785 898 86,988  5.85%
 近鉄名古屋線  川越富洲原  0.66 1,949 1,299 77,622  4.78%
 近鉄名古屋線  鼓ヶ浦  0.73 1,840 1,351 89,038  5.81%
 伊勢鉄道伊勢線  玉垣  0.74 1,779 1,329 85,008  5.73%
 近鉄名古屋線  益生  0.76 1,895 1,440 98,154  6.22%

【 福岡県 】

沿線名
駅名
マンション
PBR
新築価格
(万円)
中古価格
(万円)
月額賃料
(円)
10年平均
表面利回り
 JR鹿児島本線  瀬高  0.66 1,765 1,180 79,853  5.43%
 JR鹿児島本線  九産大前  0.69 1,866 1,301 75,927  4.88%
 JR鹿児島本線
 古賀  0.69 1,964 1,368 100,600  6.15%
 JR鹿児島本線  赤間  0.74 1,864 1,395 74,256  4.78%
 JR筑肥線  波多江  0.74 1,919 1,429 88,826  5.55%

 以上のように分譲価格帯別にマンションの資産性について分析すると、価格水準とマンションPBRの関係・特徴が圏域の違いに関わらず概ね共通したものであることがわかります。前回のコラムでご案内した首都圏や近畿圏と異なっていた点としては、①や②のようにマンションの資産性が良好なケースでもマンションPBRが1倍を大きく超える駅が少ないことや、各パターンに該当する特徴的な駅が少ない点などが挙げられます。これは、中部圏や福岡県のマンション市場は資産性が突出して良好なエリアも極端に劣るエリアもなく、立地の違いによる資産価値に大きな差異がないという安定したマーケットであることの証明です。安定したマーケットにおいて良好な資産性のマンションを探し出すのは、該当する駅も少なく、一見すると難しいかもしれませんが、基本的には①や②で示したような特徴を目安に資産性が良好な物件やエリアを探すことが最も確実な方法と言えるでしょう。

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