不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 前回に引き続き、今回は中部圏および福岡県における分譲マンションの資産性や収益性が良好なエリアを見ていきます。資産性や収益性に優れているエリアの特徴は首都圏や近畿圏と概ね同様で、中部圏では名古屋市中心部、福岡県では福岡市や北九州市の中心部となっており、やはり立地優位性や事業集積地への交通利便性の高さが資産性や収益性の決め手になると言えそうです。マンションPBR※やマンションPER※が良好な駅は首都圏や近畿圏と比べて少なく、特にPBRが1倍以上（売却差益が期待できる）の駅は数える程度しかありません。一方で、これらエリアの新築マンション価格は賃料見合いで見ると比較的割安となっているため、収益性は首都圏や近畿圏よりも良好となる傾向にあります。
 今回は新築マンションの平均価格に基づいて対象駅を高価格帯・低価格帯に分け、それぞれの価格帯において資産性や収益性が優れているエリアの特徴を詳しく分析していきます。

※「マンションPBR」「マンションPER」については前回の説明をご参照下さい。

 以下の表は中部圏および福岡県において資産性が良好な駅の一例を示したものです。表中の新築価格は2001年から2010年までの10年間に分譲されたマンション価格、中古価格は上記対象となったマンションから過去10年間に発生した中古流通価格、賃料は過去10年間の分譲マンション月額賃料で、それぞれを駅別に平均化して80m² に換算したものを用いています。なお、前回では価格・賃料を70m² 換算していましたが、中部圏や福岡県におけるファミリータイプのマンションの平均専有面積は80m² を超えているため、今回は価格・賃料を80m² に換算して掲出しています。

 新築マンションが高価格帯＆PBRが良好な駅で、JR名古屋駅の東側～名古屋市営地下鉄名城線エリアに位置する駅が多く並んでいます。圏域平均よりも資産性は高くなっていますが、PBRが1倍以上の駅は「千種」「西高蔵」「名古屋大学」の3駅のみで、全域的には資産価値の目減りは概ね避けられないようです。
 グループAの駅は名古屋市中心部へのアクセス性が良いため賃料水準も概ね20万円と高くなっており、結果的に収益性も圏域平均より良好となっています。一方、グループBの駅にはグループAで複数路線利用が可能な駅に隣接しているケースが多く見られます。例えば、「神宮前」はグループAの「金山」、「荒畑」は「御器所」の隣駅です。新築マンション価格は概ね同水準ですが、事業集積地へのダイレクトアクセス性でグループAの駅より劣る分だけ賃料水準が15万円前後とやや低いことから、収益性で圏域平均を下回っていると考えられます。

 新築マンションが低価格帯＆PBRが良好な駅で、名古屋市近郊～郊外エリア、三重県の中核エリアに位置する駅が並んでいます。PBRが1倍を超えている駅は「桜本町」のみとなっており、データを見る限りでは圏域平均より資産価値の目減りは抑制されていますが、①と同様に新築分譲時の価格よりも高値で売却して差益を得るのは難しいようです。
 グループAには「名電各務原」や「津」など岐阜県や三重県の事業集積地へのアクセス性が高い駅が並んでいます。これら駅では賃料見合いで新築マンション価格も割安となっており、収益性は高くなる傾向にあるようです。一方、グループBは名古屋市中心部の近郊～郊外エリアに位置する駅となっており、名古屋市中心部に近いだけあってPBRは圏域平均を上回っています。しかし、新築マンション価格がやや高い反面、事業集積地へのアクセス性の悪化に応じて賃料水準は総じて低くなっており、収益性はあまり芳しくないようです。

 新築マンション価格が圏域平均よりも高くPBRが良好な駅で、福岡市中心部であるJR博多駅の西側エリアに集中しています。PBRが1倍以上の駅は「天神」「薬院」「六本松」の3駅に限られており、中心部からの距離が近いほどPBRは高い水準を示す傾向にあるようです。
 グループAの上位3駅は福岡市中心部へのアクセスが良好なため、また「姪浜」はJR筑肥線と福岡市営地下鉄空港線のターミナル駅であることから、賃料水準はやや高めで収益性も圏域平均を若干上回っています。一方、グループBの駅は上記グループAに比べて中心部からやや離れていることで賃料は同水準以下に設定されています。しかし、駅周辺には大濠公園や百地ベイエリアなど、利便性や居住快適性を高める施設が多いために新築価格はやや高く、結果的に収益性は圏域平均より低くなっています。

 新築マンション価格が圏域平均よりも低くPBRが良好な駅で、博多駅周辺や北九州市中心部などに位置する駅が並んでいます。博多駅や小倉駅などの主要駅周辺では新築マンション価格は圏域平均とほぼ同じ水準となっていますが、「西戸崎」「原田」など郊外エリアでは2,000万円を下回る駅も見受けられます。PBRが1倍以上の駅は「西小倉」「七隈」のみで、グループAの「小倉」以下5駅のPBRは概ね圏域平均と同水準に留まっており、資産価値の目減り抑制は③に比べてあまり期待できないようです。
 福岡市や北九州市の中心部へのアクセス性が良好である「西小倉」「小倉」「吉塚」では賃料水準も15万円前後と高く、収益性も圏域平均より明らかに上回っています。一方、掲出している他の駅のPERは圏域平均と大きな差もなく、いずれも20を下回っています。これは、福岡県における対象駅について全般的に言えることですが、圏内における新築マンション供給は事業集積性の高い福岡市や北九州市に集中しています。また、三大都市圏に比べて低めの価格設定がされているため、賃料見合いでは割安となり収益性も一様に担保されている。

 今回は中部圏や福岡県において資産性や収益性に優れているエリアの特徴を見てきましたが、高価格帯では各都市中心エリア、低価格帯では近郊エリアや郊外の中核都市など、立地優位性の高いエリアに位置している駅で資産性が高くなることがわかりました。また、収益性の良否については事業集積地へのアクセスの良し悪しによって左右されるようです。これらの特徴は前回取り上げた首都圏や近畿圏と概ね同じ傾向を示しているため、資産性や収益性の優劣の決め手は地域を問わず共通していると言えます。
 また、各圏域間で資産性や収益性自体を比較してみるとだいぶ様相が異なっていることがわかります。資産倍率PBRが1倍以上となる駅は、首都圏や近畿圏では多数存在していましたが、中部圏や福岡県では数えるほどしかありませんでした。したがって、これら圏域においては“売却時に差益を得る”という出口戦略をとるのは難しいと言えます。一方で、圏域平均PERに着目してみると、中部圏（17.49）や福岡県（16.85）の方が首都圏（19.05）や近畿圏（18.71）よりも1年分以上も小さく、その分だけ収益性が高いことがわかります。
 確かに、マンション購入を検討する方が出口戦略を考える上では売却時における資産価値の動向が一番気になるところだと思います。その際にできるだけ資産価値の目減りを抑えたいと考えるのは当然のことですが、今回の中部圏や福岡県における特徴が示すように、売却時に大幅な差益を得ることはあまり望めない以上、これらの地域において出口戦略を考える際には資産性のみならず収益性も含めた“バランスの良さ”を考慮することが大切です。