不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

公示地価とは、地価公示法に基づいて正常価格（自由な取引において通常成立すると認められる価格）を算定したものであり、一方、実勢地価は景気動向や開発状況などによって変化する実際の取引価格ですが、この2つがどれだけ乖離しているかを表す数値が「乖離率」です。これを見ることによって、実際の土地取引にどの程度過熱感が生じていたのかを数値で検証することができます。

前回のコラムに示した通り、首都圏、近畿圏ではバブル期（1990年前後）およびミニバブル期（2007年前後）には特に中心市街地で乖離率が拡大していましたが、中部圏（岐阜県、愛知県、三重県）では、地価推移にどのような傾向が生じているのでしょうか。

東京カンテイが保有する愛知県の実勢地価データでは、2009年の平均坪単価は29.1万円で前年比－6.0％、名古屋市でも51.0万円で前年比－7.1％と、ともに弱含みの推移となっています。一方、2010年1月1日時点の公示地価では、愛知県の住宅地では前年比－2.6％、名古屋市も－4.0％と下落傾向にありますが、名古屋市緑区の地下鉄延伸が予定されているエリアの5地点で変動率がプラスに転じるなど僅かながら明るい兆しも見られます。今回は中部圏で、行政区別に住宅地の実勢地価（2009年平均）と公示地価（2010年1月1日時点）の乖離率を算出し、上位20位を掲出しました。

2位の熱田区や4位の北区、7位の西区を見ると、もともと工業地として開発されてきたエリアも含んでいるため住宅地価が比較的安価な水準となっていますが、直近の乖離率の推移を見ると、これらの地域では緩やかながら拡大する傾向にあります。近年のショッピングセンターや交通網などの都市開発が奏功し、居住ニーズも徐々に高まっています。

ランキング表の通り、公示地価と実勢地価の乖離率が景気拡大期に拡大し景気低迷期に縮小する傾向は、首都圏や近畿圏と同様中部圏の中心市街地でも確認することができます。同時に、首都圏のように投資マネーの流入が活発ではなく、実需中心のマーケットである中部圏は、乖離率の数値が大きくならず土地取引に過熱感が生じにくいという特徴もデータによって示されているのです。