不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 私は、先日亡くなった父から相続した土地建物を所有している者です。
 このうち土地は、東京都郊外にある40坪ほどの土地で、そこに築50年の木造建物が建っています。
 私自身は、既に独立して妻や子と大阪市にマンションを購入して住んでおり、母も数年前に既に他界していますので、この土地建物を特に利用する予定はありません。そこで、私は、仲介業者さんにお願いして、この土地建物の売却先を探してもらうことにしました。
 ところで、この土地の目の前には幅5メートル弱の道（以下「本私道」といいます）があり、その道が、幅6メートル以上はある道路（以下「本公道」といいます）に繋がっています。詳しくは、以下の図をご覧ください。

 【図】

 生前の父から聞いた話によると、元々この土地（Ａ）は、本私道、Ｂ、Ｃ、Ｄの土地と一体となった広い土地であったのを、私の祖父が、当時の地主から譲ってもらったものだそうです。その際に、私の祖父を含むＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄの土地の所有者さんたちと地主とで話し合った結果、その広い土地をＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄの土地と本私道に分けるとともに、本私道は、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄの4つの土地の所有者で4分の1ずつ共有することになったそうです。
 実際、売却をお願いした仲介業者さんがこれらの土地の不動産登記簿を取り寄せたところ、本私道は、私の父のほか、Ｂ、Ｃ、Ｄの土地の各所有者の方で4分の1ずつの共有となっていました（以下、便宜上、これらの土地所有者の方々を「Ｂさん」などといいます）。
 仲介業者さんから、この本私道の4分の1の持分も一緒に売るということで良いか尋ねられたので、私は、そうしてくださいと返答するとともに、この本私道の持分についても、急いで相続登記を進めました。
 その後、仲介業者さんがこの土地建物と本私道の持分の買主を探してくださった結果、ある不動産業者さんが、今の建物を解体して新しい建物を建てて転売することを前提に購入したいと名乗り出てくれました（以下、この不動産業者さんを「買受希望者さん」といいます。）。
 私は、現在、仲介業者さんを通じて、買受希望者さんとの間で、この土地建物の売却について条件を詰めているところなのですが、先日、買受希望者さんから、本私道について、「ここって、地下を掘って新しい水道管やガス管を引いたり、建物の解体や建築のために重機が通ったりするのに、Ｂ、Ｃ、Ｄさんたちの承諾が必要ですか。必要なら、決済日までで良いので、売主さんの方で承諾を取り付けてきてほしいのですが。」と尋ねられました。
 私は、この土地建物を父からの相続で取得したこともあり、Ｂ、Ｃ、Ｄさんたちと全く面識はありません。Ｂ、Ｃ、Ｄさんたちのご意向や人柄は分からないのですが、もしかしたら、全く新しい人がこのＡの土地に住むことを良く思わず、本私道を掘ったりその上を重機が通ったりすることを拒絶してしまうかもしれません。
 この土地建物と本私道の持分を買受希望者さんが取得した後、本私道を掘って新しい水道管やガス管を引いたり、その上を重機が通ったりすることには、Ｂ、Ｃ、Ｄさんの承諾が必要なのでしょうか。

１　何が問題か
 単独（1人）で所有している土地であれば、その土地を掘って新しい水道管やガス管を引いたり、その上を重機（建築機械）が通行したりすることは、激しい騒音や振動などで周囲の生活に影響を与える、行政法規に反するなど特別な事情のない限り、当然に可能です。
 これに対し、本私道は、ご相談者様を含めて4名の方が共同して所有する関係（共同所有関係、共有）にあるため、ご相談者様が、他の共有者の方の承諾なしに、上記のような掘削や通行ができるかが、問題となります（なお、共有についての一般的なご相談は、本コラム2021年4月号「共有の不動産を売却する際の注意点」もご参照ください）。

２　共有者に認められた共有物全体の使用権
 民法には、各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。」との定めがあります（民法249条1項）。
 これは、土地に関して申しますと、土地を共有している（持分を有している）共有者は、その持分に応じた範囲であれば、その土地全体を使用することができるということです。

３　ご相談のケース
 ご相談者様は、買受希望者の方が、ご相談者様から本私道の持分を買い受けられた後に、①本私道を掘って新しい水道管やガス管を引くこと、②本私道に重機（建築機械）を通行させることの可否をご相談されていますので、順番に検討いたします。
 前記２で申しましたとおり、ご相談者様は、本私道の共有者として、その持分である4分の1に応じた範囲であれば、本私道全体を使用することができます。
 その上で、まず、②について検討いたしますと、単に重機を本私道に1日複数回通行（通過）させるだけであれば、持分の4分の1に応じた範囲を超えているとはいい難く、その範囲内の使用として、買受希望者の方は、Ｂ、Ｃ、Ｄの御三方の承諾なしに、本私道全体を通行させて差し支えないものと思料いたします（もちろん、前記１で申しましたとおり、重機の通行が激しい騒音や振動を巻き起こす場合は別です。）。
 同様に、①も、水道管やガス管を敷設する範囲が、本私道のうち4分の1を超える面積に及ぶ事態はまず考え難いでしょうから、やはり、その範囲内の使用として、Ｂ、Ｃ、Ｄの御三方のご承諾は不要であると思料いたします。
 現に、法務省の下で行われた「共有私道の保存・管理等に関する事例研究会」が
昨年6月にとりまとめた『複数の者が所有する私道の工事において必要な所有者の同意に関する研究報告書　～所有者不明私道への対応ガイドライン～』（102ページの「事例11」）によれば、幅4メートルの私道の共有持分5分の1を有する者が、自己の宅地内に新たな水を引き込むためにその私道の地下に給水管を設置する場合、掘削や給水管の設置は、自己の持分の範囲を越えてその私道を使用するものとは解されないとされています。

４　最後に
 以上のとおり、買受希望者の方は、ご相談者様から本私道の持分を買い受けられた後、Ｂ、Ｃ、Ｄの御三方のご承諾なしに、本私道を掘って新しい水道管やガス管を引いたり、本私道に重機（建築機械）を通行させたりすることができるものと思料いたします。
 他方で、蛇足となりますが、ご相談者様は、この土地建物を相続で取得されており、Ｂ、Ｃ、Ｄさんたちと全く面識がなく、そのご意向やお人柄もご存じないとのことです。このようなケースの場合、不動産業者が建物を解体、再築して別の方に転売しようとする際に、御三方がどのような反応をされるのか分かりませんので、仲介業者様ともご相談の上で、買受希望者の方に、こうした事情を説明されることが望ましいのではないかと存じます。
 また、ご相談のケースからは離れますが、このたびのケースは、私道全体を何名かで共有されているケースです（先ほどの『研究報告書』では「共同所有型」と分類されています。）、複数の方で私道を所有されている場合としては、それぞれが単独で1筆の土地を所有されており、その土地を提供し合って1本の私道が構成されている（言い方を変えますと、私道が複数の細かい単独所有の土地で構成されている）場合もございます（先ほどの『研究報告書』では「相互持合型」と分類されています。）。こちらの場合には、このたびのケースとは別個の検討が必要となりますので、注意が必要です。