不動産評価と土地価格アドバイス（収益用不動産の適正価格はどのようにして見極めるのか。）

 不動産の適正な価格を見極めるためには、その不動産の特徴を考慮した査定方法を知ることが大切です
 今回は、「収益用不動産」の価格を査定する方法、査定にあたって注意する点についてお話します。

 収益用不動産（投資用不動産とも言います。）とは、不動産の所有者がその不動産を自ら利用するのではなく、他人（第三者）へ貸して、賃料（地代や家賃その他収入）を得ることを目的に所有している不動産を言います。

 建物の用途によって分類すると、住居系では、賃貸アパートやマンション（独立した１部屋の区分マンション含む）、事業系では、賃貸事務所ビル（独立した１室の区分オフィス含む）や倉庫等などが有ります。

 なお、土地に関しても収益用不動産と言えるものが有ります。代表的なものは、貸地（貸宅地とも呼ばれ、土地を借りている他人（借地人）所有の建物（家屋等）が存在し、土地に借地権が付着している土地）や駐車場用地です。

 収益用不動産から得られる賃料がいくらなのか、その賃料を得るため（収益用不動産を管理運営するため）の運営費（修繕費、管理費、固定資産税等）にいくら要するのか、結果どのくらいの収益（利益）があがるかが、収用用不動産の所有者や購入者にとって重要です。

 ある収益用不動産の価格が適正なのか、それを買っても損はしないのか？高いのではないか？不動産投資を始めるとき、最初に考える点だと思います。

 収益用不動産を買う際には、その不動産から将来にわたって得られる賃料や支出される運営費の把握、その差である最終的な「収益力（稼ぐ力）」をいかに把握するが重要です。

 この不動産の収益力を基に価格を求める手法を収益還元法と言い、求められた価格を「収益価格」と言います。

 もちろん、不動産の価格は収益力だけの側面からのみ決まるものではありませんが、収益用不動産の価格は、この「収益価格」によって決められることが多く、収益価格を求める方法には、直接還元法とDCF法（※）が有ります。
 ※DCF法は、Discounted Cash Flow法の略で、日本では、ディスカウント・キャッシュフロー法とも呼ばれます。収益用不動産から将来得られると予測される純収益（後述）を現在価値に割引くことにより収益用不動産の価格を求める方法です。投資した資金（購入価格）の回収、投資採算性を見極める方法です。

 今回は、直接還元法を使って収益用不動産の収益価格がどのように求められるのかをお伝えします。
 直接還元法は、「純収益」を「還元利回り」で割り戻して不動産の収益価格を求める方法です。直接還元法の計算式は、次のとおりです。

 VはValue（価値）、IはIncome（純収益）、RはCap RateのR（物件の収益性を表す還元利回り）です。直接還元法における収益用不動産の【価値(V)】は、「物件の収益力、すなわちその物件が稼ぐ力である、【純収益(I)】」と「物件の収益性、すなわち収益用不動産の売買市場において、その物件はいくらの利回りで取引（値付け）されるかを表す、【還元利回り(R)】」の「２つの要素」で評価されます。

 価値(V)、純収益(I)、還元利回り(R)には、以下のような相関関係があります。

 ＜収益用不動産の価値が低くなるケース＞とは、例えば、空室が多い、建物・設備のメンテナンスが滞っていて、今後、多額の支出が見込まれる場合などが該当します。

 このような収益用不動産は、純収益(I)が低くなると同時に、収益用不動産の売買市場では、「家賃収入が得られないのでは？今後、多額の費用がかかるのでは？」等将来の収益見通しが不確実な不動産と判断され、より高い利回りでないと取引が成立しないことになります。すなわち、還元利回り(R)は高くなり、価値は低く評価されます。

 ＜収益用不動産の価値が高くなるケース＞として、前記のケースで物件を安く購入した所有者が、お金をかけて運営努力をしたとします。建物・設備をメンテナンスし、さらに貸室をリニューアルした結果、空室が解消され、家賃も上がりました。すると純収益(I)が高くなります。同時に、収益用不動産の売買市場では、メンテナンス及びリニューアル前と比べて、次の購入者が感じる将来の収益見通しに関する不確実性は解消され、結果、還元利回り（R）は低くなり、この物件の価値は高く評価されます。

●純収益(I)の見方、気をつけるべきこと
 つぎに、純収益(I)の内容を詳しく見ていきましょう。

【純収益(I)の構成】
 純収益(I)は、一般的には年間を単位として以下のとおり求められます。

【純収益(I)を把握する際に注意すべき点】
 純収益(I)を把握する際に注意すべき点は、①満室時の賃料収入と②空室率の見方です。以下、賃貸アパートやマンションを例にあげてお話します。

①満室時の賃料収入の見方
 満室時の賃料収入は、「現在の相場賃料」も併せて把握した上で判断します。
 売り物件情報には、満室時賃料、または満室時想定賃料などと書かれているものがあります。収益用不動産の適正な価格を見極めるためには、それを鵜呑みにせず、その不動産が実際にいくらで貸せるかを予め把握する必要があります。

 例えば、その収益用不動産を借りているテナントが、賃料が高い時期から入居していたような場合、そのテナントが退去した後に、現在の実際の賃料額と同額の賃料でテナントを募集しても、テナント希望者はなく、相場の賃料の額に下げることによってテナントが決まる、ということがあり得ます。この場合、純収益(I)は小さくなり、価値(V)は当初見込み額より低かったということになる可能性があるのです。

 相場賃料は、インターネットでも調査できます。また、収益用不動産が所在するエリアの不動産業者にヒアリングすることも可能です。その際、調べる収益用不動産と同じようなタイプの不動産の賃料について比較検討します。立地、建物の構造、グレード、築年、入居者層、部屋の間取りや設備等が類似したものの相場情報を多く集めるとよいでしょう。

 なお、不動産鑑定評価においては、「賃貸事例比較法」という手法を使って、以上のような要因のほか、賃貸時点についても考慮に入れて比較して、評価の対象となる収益用不動産の相場賃料（不動産鑑定評価では、市場賃料と言います）を把握します。

②空室率の見方
 収益用不動産が所在するエリアで、総世帯数と空室数、建物の構造、グレード、間取り別等について、詳細に調査を行うと、そのエリアでの空室率を把握することができます。

 空室率には、以下の３つがあります
 ⅰ時点ベースの空室率
 ⅱ稼働ベースの空室率
 ⅲ満室想定賃料ベースの空室率

 ⅰ時点ベースの空室率
 「ある時点」に空室がいくつあるのか求めた空室率です。
 例えば、総戸数10戸（各戸の面積は一定とします。以下同じ。）の賃貸アパートが●年●月●日時点で、2戸空いていたとします。空室率は20％です。

  空室率＝2戸／10戸＝20％

 時点ベースの空室率は、任意の時点での瞬間の空室率です。その時点以降の空室率は永続的ではありません。次の日に満室になれば、その時点での空室率は0％です。

 ⅱ稼働ベースの空室率
 ある一定期間（例えば一年間）において実際にどのくらい稼働したのかをベースに空室率を出します。全戸数に対して、年間の解約戸数と各戸の解約時の空室期間（日数）の合計を用いて計算します。

 ここ数年の解約戸数やその空室日数を記録した情報があれば、数年の平準化された空室率を把握することができ、将来の見通しを把握するのに便利です。

 ⅲ満室想定賃料ベースの空室率
 空室日数ではなく、満室で稼働した場合の収入額（満室の場合に見込まれる賃料収入）と実際の収入額ベースで計算します。

 例えば、総戸数10戸の賃貸アパートで、各戸の想定される賃料が月額75,000円の場合、年間満室想定賃料は900万円です。ところが、実際は何室か空室があり、賃料収入は年間855万円しかなかったとします。この場合、空室のため得られなかった額は、その差額の45万円です。その差額の満室想定賃料に対する割合を以下のように計算します。

 この満室想定賃料ベースでの空室率は、「空室＝実際に稼働していない」による損失ばかりでなく、賃料滞納やフリーレント（一定期間無償で入居される賃貸条件）により、賃料が現実に入ってこなかった場合も織り込んで計算されます。

●還元利回り(R)の見方、気をつけるべきところ
 還元利回り(R)は、物件の収益性を表しています。ある収益用不動産の収益価格に対してどのくらいの純収益(I)が見込めるかを「率」で表します。いわゆる「投資リターン」と呼ばれるものです。

【還元利回り(R)の構成】
 還元利回り(R)は、理論的には以下の構成要素で成り立っています。

 還元利回り(R)
 ＝金融資産の利回り（長期国債など）＋物件固有のリスクプレミアム
 －純収益(I)の成長率

 物件固有のリスクプレミアムとは、例えば、そもそも投資の対象として見ているものが、債権と異なり不動産であること、その不動産の立地（駅への接近や周辺環境）、築年、設備、間取り等の状態、遵法性や耐震性の有無等その物件固有のリスクなどです。

 純収益(I)の成長率を控除する意味は、投資する期間中に純収益(I)が増えるのであれば、価値(V)に見合う利回りは低くなり、逆に投資する期間中に純収益(I)が減るのであれば、価値(V)に見合う利回りは高くなりますので、その割合を考慮する必要があるからです。
 例えば、投資（この場合、買おうとする価格＝価値(V)）に対して、確保したい収益率がある場合、将来、周辺環境が良くなって、賃料上昇が見込まれ、結果、純収益(I)の増加が予想されるときは、その分（率）だけ、還元利回り(R)を低く見積もって計算した額で投資（＝価値(V)）したとしても、採算が合うということになります。

【還元利回り(R)を把握する際に注意すべき点】
 ある収益用不動産の価値を見積もるに当たって還元利回りを把握するには、まずエリアにおける売買市場において、類似の収益用不動産がどのくらいの利回りで取引されているのかを調査することが必要です。取引された収益用不動産の価格（＝価値(V)）と、純収益(I)が把握できれば、その収益用不動産の買主が用いた還元利回り(R)を把握することができます。

 ここで注意する必要があります。よく「表面利回り」「粗利周り」という言葉がでてきます。これは、満室想定賃料額の売り価格に対する割合を指しています。空室や滞納による損失相当額や年間の運営費を控除していないので、これらを控除した後の還元利回り(R)はもっと小さくなります。

 エリアで売買された類似物件のおおよその市場家賃、空室率が把握できれば、先に挙げた年間の運営費をシミュレーションしてみることで、その物件の純収益(I)の大まかな額を把握することが可能です。

 類似物件の売買価格とその物件の空室割合や滞納の状況、運営に要している費用などのデータは、残念ながらあまり公表されていません。不動産投資市場の透明化のためには、今後、これらのデータ整備や、アメリカのようなディスクロージャーが必要になるでしょう。

 直接還元法を使って、収益用不動産の価値を見積もってみましょう。
〔例〕
年間純収益(I)：見込600万円
類似の収益用不動産が取引されている純収益(I)に対する利回り(R)：6％程度
 収益用不動産の価値：600万円／6％＝1.0億円

 収益用不動産の鑑定評価を行うに当たっては、賃貸借契約書、賃料等賃貸条件や入居者の入れ替わりの推移、固定資産税額やメンテナンス費用の額等、運営費等の収支情報等の提供を依頼者へお願いしています。
 一部の資料については、無いと価格が出せないものもありますので、日頃から、所有不動産に係わる土地建物等に関する物件データ、賃料や運営費等の収支情報等を整備しておくことが望ましいです。

 今月は、収益用不動産の価格の査定方法を中心にお話ししました。

・収益用不動産は賃料（地代や家賃その他収入）を得ることを目的に所有している不動産なので、どのくらいの収益（利益）があがるのかを把握することは、物件の所有者や購入者にとって重要です。
・物件の収益力を基礎に置いて価格を求める手法を収益還元法と言います。収益用不動産の適正な価格を見極めるには、収益還元法を理解することがポイントになります。
・所有不動産に関わる土地建物等に関する物件データ、賃料や運営費等の収支情報等は、日常より整備しておくことが望まれます。

 今回はここまでです。ありがとうございました。