不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 地価公示価格は、過去1年間の土地価格の動向を示していますので、近い将来の地価動向に対しては、一定の傾向として参考にすることができます。

 国内の金融・財政政策、税制や法律の変更はもちろんのこと、諸外国の政策や景気動向等も日本の不動産価格に影響を与えています。2008年には、アメリカに端を発したリーマンショックが日本の不動産価格に大きな影響（下落）を与えましたが、インバウンドの急増、東京オリンピックの開催決定などが大きな影響（上昇）を及ぼしました。

 2019年末に世界中で起こった新型コロナウィルス感染症の感染拡大は、それ自体が日本だけでなく諸外国の政策や景気に影響を与え、日本においてはそれ以前まで急増していたインバウンドの需要に支えられていた商業地の地価が下落に転じることになりました。一方住宅地は、当初取引が停滞する期間がありましたが、地価には大きな影響はありませんでした。

 また、地域レベルでは特定の地域内に新たに道路や鉄道が開通することにともなって、インターチェンジや駅が新設されるなどの交通施設の整備の動向や、大規模な未利用地の再開発に向けた行政による規制の変更、再開発の進捗などは、地域の不動産の価格に影響を与えます。国レベルから地域レベルまで程度の差はありますが、その時代時代に起こる出来事が土地価格に影響を与えるため、同じ傾向が長期間続くとは限りません。

 訪日外国人観光客は、買い物を目的としていることも多く、円安が続いていることも相まって物品販売が好調なため、物品販売店舗は、多少家賃が高くなっても今の立地よりもお客様の足が向きやすい場所に店舗を進出させようとしたり、他の販売店舗にその場所を奪われないようにするために、家主に対して高い家賃を払おうとします。その結果、その不動産から得られる収益は大きくなるので、不動産全体を買いたいと思う買主も、より高い金額でその不動産を買おうとします。一方、立地の良いエリアの範囲には絶対的に限界があるので、そのような好条件の不動産の供給は限られています。こうして需要が供給を上回るようになり、地価が上昇することになります。また、リピーターとして来日する外国人観光客は体験型の観光をすることも増えています。円安から日本の不動産が割安になり、体験のリピートを目的に日本の不動産を購入する外国人も増えています。例えば、北海道のスキー場周辺の地価が上昇しているのはこの影響です。

 収益物件を購入するにあたり、手元にある自己資金ですべてをまかなった場合には、不動産から得られる収益を不動産価格で割った率が自己資本利回りとなります。購入するための資金の一部を自己資本ではなく融資でまかなう場合には、融資の金利が投資利回りよりも低ければ、金利と投資利回りの差は収益になるため、自己資本を抑えて融資を受けた他人資本で投資することが可能になります。金利が投資利回りよりも高くなると、他人資本の部分は逆ざやになってしまうため、その物件が売買される際には、投資利回りが他人資本による金利を下回らないような調整が働き、収益に変化が無い場合には、その物件の価格は以前よりも低下することになります。

 一般の住宅の場合には、住宅ローン金利が低いことは、個人の住宅への購入意欲に影響を与えますので、住宅地の地価を下支えする要因の一つとなります。

 また、金利が低い場合には、企業も設備投資を行いやすくなるため、収益物件の取引だけではなく、事業用に使用する不動産も取引が増加する契機になるといえます。

 賃貸用共同住宅の建築費が2、3年前より高くなっている背景として、建築資材の価格上昇、人件費の上昇、物流コストの増加などが挙げられます。

 まず、原油価格の高騰により、建築資材の製造・輸送コストが上昇し、多くの建材価格が高止まりしています。鉄骨造や鉄筋コンクリート造で使用する鋼材や鉄筋は、原料価格の上昇、電炉の電気代の増加、円安の影響などにより、2021年以降高い水準が続いています。また、鉄筋コンクリート造で使用する生コンクリートについても、セメント製造に必要な燃料費や電力費の上昇により価格が上昇しています。

 木造については、2021年のウッドショック後に一時的に価格が下落した時期もありましたが、2024年以降は円安、物流費の上昇、建設業の人手不足などの影響により、国産材・輸入材ともに価格が再び高止まり傾向となっています。

 さらに、2024年から働き方改革関連法の適用が本格化し、時間外労働の上限規制が建設業にも導入されたことで、施工体制の確保が難しくなり、労務費の上昇につながっています。建設業の担い手の高齢化や流通業界の人手不足も進んでおり、資材の配送コストや現場作業の人件費が増加しています。これらは鉄骨造・RC造・木造のいずれにも共通して影響しています。

 なお、2〜3年前の段階でも建築費は既に上昇していましたが、2024年以降は働き方改革の影響や円安・物流費の上昇などが重なり、建築費の上昇傾向がさらに強まっています。そのため、同じ工務店であっても、現在の見積額が2、3年前より高くなっていると考えられます。