不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 試験に受かったばかりの税理士さんは、特例が好きです。なんとか素人受けする提案をしてあげたいと考え、特例を駆使するのです。
「顧問先の社長の息子が家を買うというので住宅取得資金贈与の特例を勧めてきました。結構喜ばれましたよ」と報告する若葉マークの税理士に、老練な税理士は、首を傾げてなにか言っています。ちょっと耳を傾けてみましょう。

「なぜ、あんな手続きの面倒な、これといって取り柄のない特例を推奨するのかな」
「なぜって、たとえば、年収600万円の30代後半のサラリーマンが4,000万円の家を買うのに親から資金援助して欲しいからです。住宅取得資金の贈与の特例を使えば基礎控除の110万円を足して合計810万円まで贈与税を0円にすることができるからです。1,000万円援助を受けても19万円贈与税を払えばいいのですから、当然じゃないですか」

「でもね、申告するのに戸籍謄本やら登記事項証明書だとか色々書類を揃えなくてはならないね」
「単に、20歳以上の子どもでも親から810万円贈与を受けたら120万円も贈与税を支払うのですよ。それが税負担は0円になるのですし、1,000万円贈与を受けても19万円ですむのですから、その程度の手間は当然ですよ」
「でもね、わざわざいま贈与を受けなくてもよいのではないですか」
「子供は、家が欲しいのに、いままでの生活水準を維持しようとすると4,000万円も住宅ローンを組めないから仕方ないじゃないですか」
「でもね、親子で共有にする方法があるでしょう。3,000万円のローンを組む息子は3,000万円を負担していることになる、親は、1,000万円負担する。三対一で購入資金を負担するのだから、購入した土地建物を共有にしたらよいのではないかな」
「共有ですか」
「そう、4,000万円のうち1,000万円を負担した親は、4分の1、3,000万円負担した子供は、4分の3の持分で共有登記したらよいのではありませんか」
「なるほど、土地建物を先生がおっしゃったとおりにする方法がありますね。うむ、もっと考えれば、建物は時の経過とともに価値が減っていくから、持分は、親の持分を多めにする。たとえば、家が2,000万円、土地が2,000万円なら家の2分の１を親の名義にして、価値が下がりにくい土地の持分は、すべて子供名義にするという手がありますね。でも、先生、贈与税の申告書を作らないと報酬を請求できないのではありませんか」

 いわれて、老練な税理士はただ静かに笑っています。

 住宅取得資金の贈与の特例を使うなら、購入する不動産をできればすべて親の名義に、それが上手くいかない時でも、少なくとも共有にするべきです。
「娘婿が家を買うから娘に贈与してやりたい。私が全額負担して私名義の家に住まわせてもいいのだが、婿はわたしと共有でも嫌がるだろうから無理だな」という事情があれば別ですが、それ以外はショートストーリーのようにあなたが出すお金で家の大部分を購入し、息子さんやお嬢さんはローンを組むお金で土地の大部分を取得するのが賢明です。ただし、いわゆる住宅ローン控除は、ローンを組む人が家屋を取得しないと受けられないので、同控除を受けようと思えば、息子さんが建物の一部を取得することが必要です。
 もっとも、贈与するあなたが富裕層といわれる方ならば、娘や息子の住む家は、あなたが全額負担してすべてあなた名義にするか、少なくとも家屋はすべてあなた名義にすること必須です。なぜなら、配偶者も同居の法定相続人もいない時は、あなたが亡くなった時にあなたが住んでいた自宅の敷地について８０％減額特例（小規模宅地等の課税価格の特例）を適用することができるのは、自宅を所有していない相続人に限定されるからです。  

１．世の中には二種類の家族がいる
 相続贈与の実務経験豊かな税理士は、世の中には二種類の家族がいるといいます。子供が親に仕送りをする家族と、親が子供の家を建ててあげる家族です。
 年金制度の発達もあり、親に仕送りをする子供はずいぶん減ってしまいましたが、子供に家を建ててあげる親は、今でも健在です。このような親は、たいてい自分も家を建てるときに親から援助を受けている人たちです。子供たちに持ち家を持たせることが彼もしくは彼女の人生スケジュールに組み込まれている裕福な一族です。

２．なぜ、税務署は家族構成に注目するのか
 税務署は、相続税の調査を行うときに家族構成を聞き取ります。被相続人の子供たちの年齢が30代から40代ならば、持ち家か借家かを調べます。持ち家なら購入資金の出所を尋ねます。結構な確率で、購入資金を被相続人が負担しているケースに遭遇するようです。贈与税の申告をしているケースは稀です。家を建てるときに親だけでなく一族郎党から数十万、数百万円の御祝い金を受け取る風習がある地域もあり、子供の建築資金の援助について贈与税の申告が行われないことが少なくないのです。
 相続税の申告を依頼する税理士を選ぶポイントがここにもあります。相続人に対する過去3年分の贈与をチェックすることだけでなく、相続人の家の取得資金も聞き取りをしてくれる税理士が頼りになります。