不動産売却・購入の三井住友トラスト不動産:TOPお役立ち情報不動産市場の動向2014年路線価から見えてくる今後の不動産市場(2014年7月号)

不動産市場の動向

専門家のコラム
大森広司
不動産市場の動向

株式会社オイコス代表取締役

大森 広司

2014年7月号

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公示価格や路線価から読み取る不動産市場の動向に関するコラムです。

2014年路線価から見えてくる今後の不動産市場

全国的に地価が下げ止まりの動き 首都圏と大阪府は上昇に転じる

 国税庁が2014年の路線価を発表しました。路線価とは住宅地や商業地など全国約34万地点の標準宅地の地価を基に、路線(道路)ごとに土地の価格を定めたもの。相続税や贈与税を算出する際の土地の評価基準となるもので、国土交通省が毎年1月1日時点で調査する公示地価の8割を目安に設定されます。
 2014年の全国の標準宅地の対前年変動率の平均は▲(マイナス)0.7%で、6年連続の下落となりました。ただ、下げ幅は前年より1.1ポイント縮小しており、ほぼ下げ止まりつつある水準といえます。都道府県別の平均で上昇したのは、前年は宮城県と愛知県のみでしたが、2014年は加えて首都圏1都3県と大阪府が上昇に転じています。
 都道府県庁所在地の最高路線価では東京都中央区銀座5丁目の銀座中央通りが29年連続で全国トップとなり、上昇率は9.7%と高くなりました。ただ、上昇率では名古屋市中村区名駅1丁目の名駅通りが10.0%と最も高くなっています。
 大都市を中心に地価上昇の動きが広がっている要因について、東京カンテイ市場調査部は次のように分析しています。「今回の路線価算出の基準となる2013年は年間を通じて景況感が改善され、金利が引き続き低水準でした。加えて消費税増税に伴う駆け込み需要もあり、マンションなど住宅を中心に不動産ニーズが高まりました。また2015年1月1日からの相続税増税を控え、対策として地価が高い大都市圏の不動産に投資する動きが強まったことも、地価を押し上げています。さらに2020年の東京オリンピックの開催が決まり、競技会場が集中する都心部や湾岸エリアの地価上昇につながったようです」

駅前再開発で中野や北千住、渋谷などの地価が上昇

 地域別に見ていくと、まず首都圏では東京都の平均が上昇率1.8%になるなど、1都3県が平均で軒並み上昇しています。
 上昇が目立った路線としては、都区部では新宿区の新宿通り(上昇率9.8%)や港区の青山通り(同8.1%)など都心部のほか、大学キャンパスの開設などで駅の乗降客が増えた中野区の中野駅北口駅前広場前(同7.6%)や足立区の北千住駅西口駅前広場通り(同6.6%)、駅前再開発が進む渋谷区の渋谷駅側通り(同7.1%)や中央区の外堀通り(同6.1%)などが挙げられます。
 都区部以外では、横浜市西区の横浜駅西口バスターミナル前通りが上昇率7.8%となったほか、川崎市の川崎駅東口広場通りが11.8%という高い上昇率となっています。さらに川崎市のリリエンヌ通り(上昇率7.6%)やさいたま市の大宮駅西口駅前ロータリー(同7.1%)などの上昇も目立ちます。
「横浜駅前の路線が大きく上昇した要因としては、東急東横線と東京メトロ副都心線の相互直通運転で利便性が向上した影響が考えられます。これにより、埼玉方面から横浜へ買い物などに来る人が増えたようです。逆に途中の渋谷駅で降りる人が減っているようですが、駅前再開発で路線価が上昇しているので、再開発が進めば駅周辺の不動産価格がさらに上昇することも考えられるでしょう」(東京カンテイ市場調査部)

あべのハルカスや大阪駅の周辺など地価上昇は限定的

 近畿圏では前述のように大阪府の平均が6年ぶりに上昇に転じましたが、その他の府県は下落が続いています。ただ、下落幅はいずれも前年より縮小しており、下げ止まりに向かいつつあるといえるでしょう。
  路線別では大阪市阿倍野区のあべの筋が上昇率20.8%と、前年(同35.1%)に続いて高い上昇率となっています。また大阪市北区のJR大阪駅北側(同14.1%)や吹田市の大阪内環状線(同10.3%)も2ケタの上昇率でした。このほか上昇率の高い路線としては、大阪市西区の四つ橋筋(同6.8%)、豊中市の北大阪急行千里中央駅前(同9.1%)、西宮市の阪急西宮北口駅前(同8.3%)などが挙げられます。
「大阪市ではあべのハルカスやグランフロント大阪など、大型開発が地価を大きく押し上げており、周辺地域では新築マンションの供給も活発化しています。また、京都市の中心部ではセカンドハウス的なニーズでマンションの人気が高まっており、地価上昇の動きも見られます。ただ、それ以外の地域への地価上昇の広がりは限定的です」(東京カンテイ市場調査部)

名古屋駅や博多駅を中心に地価上昇の動きが広がる

 中部圏は名駅通りが10.0%の上昇となったほか、久屋大通り(上昇率6.0%)や広井町線通り(同8.8%)、山王通り(同6.9%)など、名古屋市内で上昇の動きが目立ちます。また名古屋市以外でも、春日井市の勝川駅前広場通り(同6.7%)、伊勢市の館町通線通り(同8.1%)などで上昇率が大きくなりました。「愛知県は路線価の平均が2年連続で上昇しており、特に名古屋駅周辺の再開発が地価を押し上げています。自動車など地場産業が好調で賃金の上昇も見られることから、マンション需要も堅調です」
(東京カンテイ市場調査部)

 また福岡県は平均の路線価が下落していますが、福岡市博多区の駅前通りでは10.4%と高い上昇率となっています。ほかにも福岡市内では早良区の明治通り(上昇率7.1%)や中央区の渡辺通り(同2.4%)で路線価が上昇しました。
「福岡市は2011年の九州新幹線開業以来、九州各地からの若年層の転入や、観光客の増加がみられます。市内ではマンション供給も活発化しており、地価の上昇傾向が広がりつつある状況です」(東京カンテイ市場調査部)

  このように2014年の路線価をみると大都市を中心に地価上昇の動きがみられますが、今後については不透明な動きもあると、東京カンテイ市場調査部は指摘しています。
「都市部では2015年1月1日からの相続税増税をにらんでマンション需要が高まっている面がありますが、今後はそうした需要も減少すると考えられます。また地価の先高観から富裕層が都心部の不動産に投資する傾向もみられますが、そうした動きは限定的で広範囲に広がるわけではないでしょう」
  今後はアベノミクス効果で幅広い層の所得水準がアップするかどうかが、住宅需要を左右することになりそうです。また消費税の10%へのアップが年末までに決まれば、再び駆け込み的な動きで地価が上昇する可能性もあり、税制にも注意したいところです。

※本コンテンツの内容は、記事掲載時点の情報に基づき作成されております。

大森 広司Hiroshi Omori

1962年東京生まれ。立命館大学法学部卒業。
編集プロダクション勤務を経て2005年より株式会社オイコス代表取締役。
現在、『SUUMO新築マンション』『スーモジャーナル』『月刊ハウジング』『都心に住む』などで、住宅問題全般にわたって取材・執筆活動を続けているほか、WEBサイト『AllAbout「マンション入門」』で、はじめてマンションを購入する人向けサイトのガイドとして記事を配信。
また、『日経トレンディネット』などで住宅・不動産最新トレンドの執筆を担当している。
主な著書に『はじめてのマイホーム買うときマニュアル』、『マンション購入完全チェックリスト』(共に日本実業出版社)『新築マンション買うなら今だ!』(すばる舎)などがある。