不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 ２０１４年の首都圏１都３県の新築マンション供給戸数は５万２４５５戸と、３年ぶりに６万戸を割り込みました。ここ10年間ではリーマンショック後の２００９年に次ぐ少なさです。特に東京都は前年比約25％減と大きく落ち込み、神奈川県（同約25％減）や埼玉県（同約37％減）も大幅減となっています。千葉県だけは同４％減と小幅な減少にとどまりました。
 新築マンションの供給が低迷した要因について、東京カンテイ市場調査部主任研究員の高橋雅之さんは以下のように分析しています。
 「政権交代に伴い景気回復期待が膨らんだ２０１３年は、消費税増税の駆け込み需要も強まってマンションの供給が活発化しましたが、２０１４年はその反動で減少に転じた形です。都心部や東京湾岸など一部エリアでは好調な市況が維持されましたが、それ以外の近郊・郊外エリアでは消費税増税による生活費の負担増が影響し、一般勤労所得者のマンション離れが進んだようです」
 また、このところのマンション価格の上昇も、供給にはマイナスに働いたと考えられます。東京都では２０１４年の平均坪単価が３００.８万円と、ミニバブル期のピークである２００８年（２８１.７万円）を大きく上回りました。その他の３県も坪単価が軒並み上昇しています。東日本大震災の復興需要や、東京オリンピックを見越した工事需要の増加などで建築コストが上昇していることに加え、都心部を中心に地価上昇の動きが広がっていることが、価格上昇の要因といわれています。
 一方、中古マンション市場でも物件の流通事例数が減少しています。首都圏で最も落ち込みの大きかった東京都は２０１４年の流通事例数が前年比約20％減少し、４年ぶりに20万戸を割り込みました。
「２０１２年から１３年にかけては中古マンション価格の割安感が強まり、売れ行きが好調で流通事例数が減少しました。加えて１３年以降は地価上昇に伴い中古価格の先高感が強まり、売主が売り急がずに様子を見る動きが広がったことも、物件数の減少につながっているとみられます」（高橋さん）※【注意】参照

 近畿圏でも新築マンションの供給戸数は前年より大幅に減少し、大阪・兵庫・京都の２府１県の合計が5年ぶりに2万戸を割りました。ただ、前年の駆け込み需要からの反動減となった首都圏とはやや状況が異なり、近畿圏では２０１２年を直近のピークに２年連続で供給が減少しています。特に大阪府では２０１３年が前年比マイナス16％、２０１４年が同マイナス約32％と２ケタの減少が続きました。
「大阪市内では２０１２年に梅田や阿倍野周辺で大規模タワーマンションの分譲が活発化したこともあり、供給戸数が伸びました。しかし２０１３年以降は価格上昇に伴い、売れ行きが鈍化して供給にブレーキがかかったようです。ただ、京都では市内中心部の高額物件にセカンドハウス的なニーズが根強く、売れ行きが好調なため供給戸数が伸びています」（高橋さん）
 中古マンションの流通事例数は近畿圏も首都圏と同様、2年連続で減少しています。新築物件の価格上昇や消費税増税に伴い、中古物件の人気が高まり、物件の在庫数が減少していることが要因のようです。物件数の減少で価格は上昇しつつあり、大阪府や京都府では2年連続で中古マンションの平均坪単価が上昇しました。※【注意】参照

  愛知県では新築マンションの供給戸数が減少気味となっており、２０１４年は前年比約18％のマイナスとなりました。東京などと異なるのは、前年の２０１３年も供給はさほど伸びていなかった点です。
「名古屋市内では地下鉄名城線沿線など中心部から東側の住宅地でコンスタントにマンションが供給されていますが、新築物件の価格上昇に伴ってニーズが一戸建てにシフトし、供給が伸び悩んでいるようです」（高橋さん）
 新築価格の上昇により割安感が強まった中古マンションの人気が高まり、流通事例数は2年連続で減少しました。ただ、中古物件の価格は今のところ明確な上昇は見られません。
 一方、福岡県の新築マンション供給戸数も２０１４年は減少しましたが、こちらは東京と同様、２０１３年に供給が大きく伸びた反動で落ち込んでおり、前年比の減少率は約40％と大幅でした。
「福岡市内ではアジアを中心とした海外からの投資ニーズもあり、２０１３年に新築物件の供給が活発化しましたが、消費税増税と物件価格の上昇が反動減につながったようです」（高橋さん）
 福岡でも割安な中古マンションの売れ行きが好調で、流通事例数は減少傾向です。それに伴い、中古価格も上昇が続いています。※【注意】参照

 このように大都市圏では消費税増税や物件価格上昇の影響で新築マンションの供給が軒並み減少しています。建築コストや地価の上昇傾向が続いているので、物件価格は２０１５年も上昇傾向が続くとの見方が多いようです。住宅市場へのテコ入れのため、国では贈与税の非課税枠拡大や住宅エコポイントの復活などを打ち出していますが、効果は限定的との見方も多くなっています。
「ただ、住宅ローン金利が史上最低水準になっていることが、物件購入には追い風です。フラット35の金利引き下げ幅の拡充もプラス要因でしょう。低金利を活かして無理のない資金計画を心がければ、希望の物件が買いやすい状況といえます」（高橋さん）
 消費税率の10％への再引き上げが２０１７年４月まで延期されたこともあり、マンション市場は大きな波乱要因はなさそうです。「上半期の売れ行き次第では、新築物件の供給戸数がある程度は回復する可能性もあります」（高橋さん）との見方も。消費税が８％のうちに物件を取得するのも賢い選択といえるかもしれません。

【注意】

新築供給戸数および中古流通事例数の公表データについて新築マンション供給戸数に関して、2013年までは主にファミリータイプの住戸を対象にすべく専有面積30㎡未満の住戸を除いて集計してきましたが、今回からはより実態に即した集計を行うために、分譲した事実を確認した物件の分譲戸数を合計する方法に改めた“マンションデータ白書”の値を適用しました。なお、これに伴って中古マンションについても専有面積の条件は省かれているため、流通事例数に関してもこれまで公表してきた値よりも上振れている旨、ご留意下さい。

（データ提供：東京カンテイ）