不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 国土交通省から発表された２０１０年７月１日時点の基準地価（都道府県地価調査）によると、 三大都市圏の平均は住宅地が前年比マイナス2.9％、商業地が同マイナス4.2％と、前年に続き２年連続の下落となりました。ただし下落率は前年に比べてほぼ半減しており、場所によっては地価が横ばいや上昇に転じているところもあります。その理由として同省は次の３点を上げています。

＜１＞前回の調査は世界的金融危機後で土地需要が大幅に減少した（中略）が、今回の調査は景気が厳しい状況ながら持ち直しを見せている
＜２＞住宅地においては、都市部で利便性、選好性（人気）が高く潜在的に需要の大きい地域で、マンションや戸建住宅地の値頃感の高まりや税制等の住宅関連施策の効果等から住宅地需要が回復した
＜３＞商業地においては、（中略）大都市の一部地域において金融環境の改善もあって収益用不動産の取得の動きが見られる

 一方で地方圏は住宅地、商業地とも前回とほぼ同様の下落率となっており、平均では三大都市圏と逆転する結果となっています。

 東京圏では住宅地の平均が前年比マイナス3.0％と、前年のマイナス6.5％から下落幅が縮小しました。１都３県はいずれも平均の下落幅が縮小していますが、前年に２ケタの下落となった東京都区部で3.1％のダウンにとどまるなど、都心寄りの地域ほど縮小の度合いが大きくなっています。千代田区、中央区、港区、渋谷区などで値頃感から住宅地需要が回復し、中央区や港区では横ばいの地点も見られました。

「例えば中央区月島は、銀座などに近い交通利便性の高さで住宅地として人気が高く、タワーマンションなどが近年数多く供給されています。このところの地価下落で値頃感が高まり、マンション用地としての需要が回復したことで、２０１０年に入って地価が上昇傾向です」（東京カンテイ市場調査部上席主任研究員・中山登志朗氏）

 また東京圏の商業地も、平均が前年比マイナス4.1％と前回のマイナス8.9％よりも下落幅が縮小しています。都心部では前回の２ケタ下落から今回は１ケタの下落幅に縮小した地点が多く見られましたが、中央区は平均でマイナス10.8％と高い下落率のままです。特に銀座では店舗やオフィスの空室率が高まり、18～19％前後の下落率となった地点が少なくありません。

  大阪圏の住宅地は平均でマイナス3.6％と、やはり前回（同4.5％）と比べて下落幅が縮小しました。ただ、前回の下落幅が首都圏と比べて小さかったこともあり、縮小の度合いはさほど大きくはありません。堺市では前回のマイナス4.5％から今回は同4.3％とあまり変わっていないなど、景気回復の遅れで地価下落になかなか歯止めがかからないエリアも見られます。

 ただ、神戸市では東部４区（※）で前回のマイナス6.7％から今回は同2.6％と、下落幅が大きく縮小しました。「特に東灘区では下落率が7.0％から同2.3％に縮小しており、岡本や御影といった人気住宅地を中心に需要が堅調に推移している ようです」（中山氏）

 一方、商業地も下落率は縮小傾向ですが、大阪圏の平均でマイナス5.3％と下落幅はまだ小さくはありません。そんななか、奈良県では近鉄奈良駅前で地価が上昇しました。平城遷都１３００年祭の開催で観光客数が増加したことや、阪神なんば線との相互乗り入れで利便性が向上した影響と見られます。また京都市でも、ブランド店の進出が目立つ四条烏丸で地価が上昇しています。

 また、名古屋圏の住宅地は平均でマイナス1.3％と、「自動車関連を中心に企業業績が最悪期を脱したことなどから」（国土交通省）、ほぼ横ばいに近い状態になりつつあります。なかでも名古屋市緑区は２０１１年３月に地下鉄桜通線が延伸されることもあり、住宅地・商業地とも区全体の平均変動率が上昇となりました。

 このほか、地方圏では平均の下落率が前回と同程度でしたが、ところにより上昇や横ばいとなった地点もあります。特に目立つのが、２０１１年３月に鹿児島ルートが全線開通する九州新幹線の沿線エリアです。駅ビルのリニューアルが進む福岡市博多駅周辺では商業地の下落率が大幅に縮小しました。駅周辺の大規模な再開発事業が進行中の熊本市、鹿児島市でも、地価の上昇地点や横ばい地点が表れています。

 このように基準地価は全体として下落傾向が続いているものの、都市部を中心に下げ止まりや一部で上昇の動きも見られます。地価の動きは住宅価格にも大きく影響しますが、では実際の住宅価格の動きはどうなっているのでしょう。市況をダイレクトに反映するといわれる中古マンションの価格を東京カンテイのデータで見ると、首都圏では２００９年後半からすでに上昇傾向になっていることが分かります。その背景について、中山氏は「住宅減税やフラット35の金利引き下げの後押しもあり、地価よりも先行する形で中古マンション価格が上昇しています。特に築年数の浅いものや駅に近い物件、タワーマンションなどの売れ行きが好調です」と話してくれました。

 ただし、中古マンション価格もここにきて上昇が頭打ち気味になっています。近畿圏・中部圏も含め２０１０年７月は価格が前月よりダウンし、８月もほぼ横ばいという状況です。「景気の先行きが不透明なため、価格が大きく上昇する状況ではありません。２０１１年には減税が縮小される予定となっており、今後の景気次第では地価や物件価格が再び下落する可能性もあるでしょう」（中山氏）

 住宅ローン控除と贈与税の非課税枠は２０１１年に縮小されますが、景気対策として導入された住宅エコポイントとフラット35の金利引き下げは延長が決まりました。景気回復の足どりは不確かで、地価や住宅価格も先行きは予断を許しません。とはいえ、こんな時期だからこそ、住宅は買いやすい状況にあると言えるでしょう。