不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 首都圏では２０１２年は前年に起きた東日本大震災による市場縮小の反動から、新築マンションの供給が大幅に増えるとの予測が年初の段階では大勢を占めていました。実際、年の前半までは前年よりも多い供給が続いていましたが、年後半から失速状態となり、最終的には前年を５０００戸強上回る供給にとどまっています。その要因としては消費税増税をめぐる議論があると、東京カンテイ市場調査部上席主任研究員の中山登志朗さんは指摘します。
「２０１２年８月に消費税増税法が成立したことで、マンションデベロッパーが売り時を見極めるために供給を見合わせる動きが広がりました。ただ、年が明けて消費税増税後の住宅ローン減税の内容が明らかになったことを受けて、ようやく新築物件の供給が本格化すると見られます。住宅ローン金利が当面は超低水準で推移すると予測されることもあり、消費税アップ前の駆け込み需要を見込んだ供給増が本格化するでしょう」
 一方、中古マンションは過去に分譲されたストック戸数が増え続けていることもあり、流通市場の拡大が続いています。今後、消費税アップをにらんで新築物件への買い換えの動きが活発化すれば、さらに中古の売り物件が増えると見られます。
「中古マンションの流通価格は低下基調でしたが、地価が上昇に転じつつあり、今後は都心部を中心に価格上昇の可能性も高まっています。価格が反転すれば、さらに売り物件の増加に勢いがつくことも考えられます」（中山さん）

 近畿圏では２０１２年に新築マンションの供給が活発化し、前年より６０００戸近い増加となりました。特に大阪府では４０００戸以上の増加となっており、２０１３年も引き続き活発な物件供給が続くと予測されています。
「大阪市や神戸市などの中心部で再開発案件のタワーマンションが供給され、立地条件のよさから売れ行きも好調です。近畿圏でもタワー物件の人気が定着しつつあり、２０１３年も利便性の高い大規模物件の人気が高まるでしょう。中心部での供給が増えることから全体の平均価格は上昇気味ですが、地域ごとの相場はさほど上がっているわけではありません」（中山さん）
 中古マンションは首都圏と同様、ストック戸数の増加を背景に拡大が続いています。ただ今後については拡大のペースが落ちるとの見方です。
「近畿圏では新築マンションの供給が滞っていたため、中古物件にニーズが移っていたという面があります。２０１３年以降は新築物件の供給が活発化することで、中古の売り物件の伸びは緩やかになる可能性もあるでしょう」（中山さん）

 愛知県と福岡県のマンション市場の動きを見ると、２０１２年は新築物件の供給が対照的でした。愛知県では６年連続で供給減となったのに対し、福岡県は供給が回復し７年ぶりの増加に転じています。中山さんによると、これはマーケットの特性の違いによるものとのことです。
「実需マーケットの規模はさほど変わりませんが、福岡県では福岡市を中心に投資用のニーズが多く、九州や中国・四国からの需要もあるため地域経済が活性化しています。一方、愛知県は自動車関連の業種への依存度が高いため、円高不況の影響で経済が落ち込み、マンション供給にも波及している形です。ただ名古屋市中心部では大手デベロッパーによる分譲が比較的堅調なので、２０１３年は消費税増税前の駆け込み需要をにらんで供給が増加に転じる可能性もあるでしょう」
 中古マンションは両県とも流通物件数が増加していますが、ここ数年は愛知県の伸びが大きくなっています。これは愛知県で新築供給が停滞し、マンション需要が中古マーケットにシフトしていることが要因といえそうです。
「２０１３年は新築供給の増加が見込まれるので、愛知県・福岡県ともに中古市場は現状維持かやや拡大する程度でしょう。ただ消費税が引き上げられる２０１４年以降は、新築価格より割安な中古物件の需要が高まり、再びマーケットが拡大することも考えられます」（中山さん）
 こうしてみると、２０１３年の住宅市場は新築・中古とも消費税増税による影響が大きくなることが見込まれます。政府・与党は駆け込み需要と反動による落ち込みを抑えるため、住宅ローン減税の拡大を打ち出しており、今後も物件を買いやすい環境が続きそうです。さらに相続税も増税されることとなっており、贈与税の非課税枠を活用した子や孫への住宅資金の贈与なども検討していく必要があるでしょう。