不動産購入、不動産売却は三井住友信託銀行グループの「三井住友トラスト不動産」

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（データ提供：東京カンテイ）

 国税庁から発表された２０１１年分の路線価によると、標準宅地の対前年変動率の全国平均はマイナス3.1％と、昨年に引き続き全都道府県で下落となりました。今年から平均値の計算方法が変わり、２００９年以前の変動率は発表されていませんが、実質的に３年連続の下落。下落幅は前年より縮小しています。ただ、東日本大震災の影響は加味されていないため、国税庁では改めて被災地の地価動向を調査し、10～11月に指定地域内の地域ごとに調整率を公表する予定です。被災地では路線価に調整率を乗じて相続税などを計算し、税負担の軽減を図ることになります。

 路線価が下落を続けつつも下落幅が縮小した背景について、東京カンテイ市場調査部上席主任研究員の中山登志朗さんは次のように分析します。
「２００８年のリーマン・ショック以来続いてきた不動産市場の縮小傾向に、一定の歯止めがかかったということでしょう。とはいえ、大震災後は東日本を中心に不動産の売買が減少気味となっており、影響は小さくないと思われます」 以下、地域ごとの動きを見ていきましょう。（図１）

 まず首都圏では、１都３県とも平均変動率の下落幅が前年より縮小しています。特に東京都は前年比５ポイント縮まってマイナス2.0％と、大幅な縮小になりました。ただし、都道府県庁所在都市別の最高路線価では、東京23区（銀座中央通り）と千葉市（千葉駅側通り）が５％台のマイナスとなっています。ともに２ケタのマイナスだった前年と比べれば大幅な下落幅縮小ですが、下げ止まりつつあるとは言い切れない数値でしょう。

 「東京都心部では銀座や日本橋などで再開発計画の動きもありますが、ようやく着手した段階で地価を押し上げるまでにはいたっていません。ただ、震災の際に首都圏では帰宅難民が大量に発生したため、職住近接のメリットが生かせる都心の事業集積地の強みが再認識されました。そのため、今後は都心部の地価が強含みで推移する可能性もあると考えています」（中山さん）

 より細かく、税務署ごとの最高路線価を見ると、習志野市や船橋市、足立区、横浜市、新座市などで前年比横ばいとなっている路線も散見されます。なかでも横浜市青葉区のたまプラーザ駅前通りはプラス4.3％と、唯一の上昇となりました。東急田園都市線の同駅周辺では２００５年からスタートした再開発事業が昨年10月に完成し、商業ビルなどがリニューアルされ、北口と南口の回遊性がアップしたことなどが鑑定評価に反映されたようです。

 「都心よりの利便性の高いエリアでは、住宅地の地価がわずかに下落か横ばいで比較的安定してきているようです。ただ、震災による液状化などの被害を受けた地域では、不動産の取引が膠着状態となっています。売りと買いの希望はそれぞれにあるものの、両者の提示価格に乖離がみられ、折り合いが付かない状況です。今後は価格をある程度下げてでも売却しようという動きが強まるとみられ、そうしたエリアでの不動産価格は下落する方向で推移するとみられます」（中山さん）
（図２）

 近畿圏に目を転じると、変動率の平均は各府県とも３％前後となっています。前年と比べるといずれも下落幅が縮小しているものの、首都圏よりもやや大きなマイナスです。

 「震災の直接的な被害は受けていないものの、東日本での被害状況や、全国的に広がりつつある電力不足の影響などから、近畿圏の景況感にも先行き不透明感が強まっています。不動産の売買にブレーキがかかることで地価の下落傾向が強まるという、間接的な影響は避けられません。外資系企業などがオフィスを東日本から近畿圏に移す動きも一時的に見られましたが、すでに沈静化しており、限定的な動きにとどまっているといえるでしょう」（中山さん）

 都市別の最高路線価の変動率を見ると、大阪市の御堂筋が前年比マイナス6.1％と大きな下落幅となっています。税務署別の最高路線価で見るとさらに下落幅が大きくなり、大阪市中央区北浜３丁目の御堂筋はマイナス17.8％、同じく難波5丁目の南海難波駅前はマイナス13.5％でした。これらの地区は梅田へのオフィス移転が進んだことで、地価の下落傾向が続いているとみられます。

「梅田ではJR大阪駅のリニューアルが５月に完成しましたが、近畿圏全体の景況感を引き上げるほどのインパクトはないようです。むしろ難波や心斎橋などの商業地から顧客を奪う流れにもなっており、不動産価格の弱含み傾向もしばらく続くものとみられます」（中山さん）

 中部圏では愛知県の変動率の平均がマイナス0.8％と、都道府県単位では最も小さい下げ幅となっています。名古屋市の最高路線価は７年連続の名駅通りで、変動率0.0％と前年のマイナス20.2％と比べて大幅に改善しました。ただ、同市内でも東区の久屋大通りや中区の大津通りは５％前後の下落幅となっており、商業エリアの地価はまだ下落が続いているようです。

「自動車をはじめとした製造業は震災の影響から抜け出しつつあるようですが、まだ地価を押し上げるほどの回復には至っていないようです。一方、住宅地では数百戸～１０００戸規模のマンション供給が本格化しつつあります。大規模なショッピングセンターや病院、学校などとの一体開発が進めば地域が活性化され、地価が上昇に転じる可能性もあるでしょう」（中山さん）

 また、都道府県庁所在都市の中で唯一、最高路線価が上昇したのが福岡市です。中央区天神２丁目の渡辺通りが前年比1.1％上昇し、２ケタマイナスだった前年から大きく回復しています。市内では博多区博多駅前２丁目の駅前通りも2.5％上昇するなど、商業地での地価回復が顕著になってきました。九州新幹線鹿児島ルート全線開通の影響で、熊本駅や鹿児島中央駅周辺などでも地価が上昇に転じています。

「博多駅周辺では駅ビル以外の再開発がまだこれからの状態ですが、整備が進むにつれて不動産市況もさらに回復の度合いが強まるでしょう。九州新幹線は乗車率がさほど高くないようですが、今後に期待したいところです」（中山さん）