土地の境界・筆界アドバイス
土地の境界・筆界
アドバイス
2024年2月号
土地の境界がわからない、調べてもはっきりしない。現地でも、机の上でも、わかりづらい土地の境界について、具体例を交えて、できる限りわかりやすく伝える（ことを目的とした）、土地家屋調査士が解説したアドバイスです。
土地が生じた日は何と表現される？
今回は、非常に珍しい登記のお話をしたいと思います。
その名も、「土地表題登記」……！
土地家屋調査士として長く活躍されている先生でも、この登記の申請を経験したことがある方は少ないのではないでしょうか。それくらい、レアな土地の登記です。
表題登記とはなにか
本題に入る前に、少し前提知識を学んでおきましょう。
「表題登記」とは、まだ登記所に登記記録がない不動産（＝未登記不動産）について、最初に行う登記をいいます。この登記を申請することによって、初めてその不動産に登記記録が作られるのです。
土地家屋調査士がよく手掛ける表題登記は、なんといっても「建物表題登記」です。
建物を新築したときには、その建物について登記記録を作らないといけませんので、所有者からの依頼を受けて建物表題登記を申請するのです。これにより、「どんな建物が建ったのか」が明らかになります。
そもそもなぜ表題登記が必要なのでしょうか？
それは、「不動産登記法という法律によって、表題登記は義務とされているから」なのですが、それ以外に登記をしないと不都合なことがあるからです。
民法177条には以下のような規定があります。
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
なにやら難しい言葉ですね。ざっくりと簡単に言い変えてみましょう。以下のようになります。
「自分が権利者だと主張したいなら、登記せよ」
そうなんです。土地や建物などの不動産については、「自分が権利者である」ことを他の人に主張したいなら、登記をしないといけないと定められているのです。未登記のままだと、権利が不安定な状態になってしまうのですね。
ここでいう「権利」には色々な種類がありますが、「所有権」であれば所有権保存登記、「抵当権」であれば抵当権設定登記、といったように、それぞれ専用の登記を指しています。
これらの権利に関する登記をするためには、そもそも登記記録が存在していないといけません。そのため、これらの登記をする前段階として、最初に登記記録を作る表題登記をする必要があるのです。
イメージ的には、表題登記によって「どんな建物が建っているのか」を明確にした上で、その建物について「どんな権利がついているのか」を示す、といった順番です。
所有者は、自ら建てた家が自分のものであることを主張したいですし、その家を建てるために融資をした金融機関は、その家の抵当権者であることを主張したいですよね。そのために、土地家屋調査士がまず表題登記をして、その後に司法書士が各権利者に代わって権利に関する登記をするのです。
とても珍しい土地の表題登記
さて、表題登記がどのようなものかお分かりいただいたところで、ようやくここで本題になります。
実は、建物では珍しくない表題登記ですが、土地についてはすごく珍しいのです。というのも、土地は建物と違って「新たに生まれる」ことがほとんどないからです。
街を歩いていて「あ、今度ここに新しい土地ができたのか」なんてことはまずありませんよね。土地というのは、大昔からずっとあって、その形状が移り変わりはするものの、なくなったり生まれたりはしないのが一般的です。
そのため、土地の表題登記というものは、かなりレアといえます。
では、その少ない土地の表題登記を申請する場合とは、一体どのようなときでしょうか。３つのケースを見てみましょう。
ケース① 公有地の払い下げや時効取得
そもそも不動産について法律で表題登記が義務付けられているのは、固定資産税の徴収のためという側面があります。どこにどんな不動産があり、誰がそれを所有しているのかを把握するには、登記を見れば一目瞭然ですからね。
すると、そもそも税金を払う必要がない所有者、つまり、国や自治体などは、登記をする必要がないことになります。事実、国有地や市有地などは、その多くが未登記です。
これらの土地が、払い下げや時効取得によって民間人の手に渡ると、新たな所有者は権利を主張するために登記記録を作る必要性が出てきます。そこで、土地の表題登記の出番というわけです。
そして、表題登記においては、その不動産が生じた日を記載することになっています。建物であれば新築年月日を記録しますが、こうした既存の土地の場合は「不詳」と記載します。
「え、不詳って何？」と思いますよね。これは「分からない」ということです。土地というのは何億年も前からあったりするものですから、いつその土地が生まれたかなんて正確には分からない、ということなのですね。なかなか面白い書き方だと思います。
ケース② 埋立工事
海や河、湖などのことを「公有水面」といいますが、これらを埋め立てて新しい土地を作った場合、そこは「新しく生じた」土地となります。そのため、この場合も土地の表題登記を申請する必要があります。
この場合の土地が生じた日は、埋立工事が完了して「竣功認可の告示」がされた日と定められています。登記には「〇年〇月〇日公有水面埋立」と記録します。
ケース③ 海面隆起
これは、土地表題登記の中でもさらに珍しいものになります。なんと、地震や火山活動などによる地殻変動によって、今まで海面だったところが陸地になった場合の表題登記です。
先に挙げた２つのケースは、数は少ないものの、毎年それなりの件数はあります。ところがこれに至っては、手掛けること自体が奇跡のような登記でしょう。こちらは「〇年〇月〇日海面隆起」と記録されます。
ということで、今回は、非常に珍しい土地の表題登記についてご紹介しました。皆さんが今立っている土地は、いつごろどのようにして誕生したのでしょうか。何億年も前にその土地が生まれた瞬間に思いを馳せてみるのも、ロマンを感じていいかもしれませんね。