不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

 このコラムをご覧の方であれば、土地の境界には「筆界」と「所有権界」があり、両者は異なるものであるという点についてはある程度ご認識頂いているかもしれません。今回は、なぜそのように複数の境界があるのかを振り返りつつ、その上でどうしていくべきかについてお話をしたいと思います。

 さて、そもそも筆界というのはどのようにして生まれたのでしょうか。時は明治時代まで遡ります。その前の江戸時代においては、税は年貢という形で徴収されていました。しかし年貢制度は凶作や荒天といった自然のリスクに左右される他、検査にかかるコストや運搬のリスクもあって、税収が不安定でした。そこで明治時代になってから、政府は土地の取引を自由化し、「地租改正」という税制度の改革を実行したのです。つまり、今までの年貢という物納制が、地租という税金（金納制）に変わったのです。

 地租は土地の広さに応じて課せられるものですから、その面積を測る必要が出てきます。そこで明治政府は全国的な土地の測量を実施しました。このときに記録された、各土地の範囲を区画する線こそが最初の筆界になります（これを原始筆界といいます）。

 ところがです。この測量は、様々な事情から村民たち自身の手で行われました。そもそも測量の知識を持たない一般人が測ったものですから、長さや角度などは現況と一致せず、できあがった図面はとても正確とは呼べるものではありませんでした。しかも、自分たちが支払う税金の額に直接影響することから、わざと土地の面積を小さくすることも横行したのです（これを縄伸びといいます。測量は縄で行われていましたが、あえて縄を引っ張ることで、実際の値よりも短い値にしたのです）。こうした不備の多さを見て、さすがにまずいと思った政府は、明治18年から22年にかけて「地押調査」という再調査を行いました。これによって、不備の多かった地域については修正が施されましたが、あくまで一部地域に限られました。よって、まだまだ多くの不備を残しているということです。

 さて、これらの図面は時代を経て、法務局で「公図」として保管・使用されることになります。公図はそれだけでは信頼性を欠くものですが、各土地のおおよその形状、配列状況について、現在でも重要な手がかりとして使われています。そして、こうして誕生した筆界はあくまで公的な存在として、以後は「登記によってしか変更は生じない」とされているのです。

 さて、一方で、土地の所有権を示す境界として所有権界があります。土地といえども個人が所有するものですから、自由に譲渡や交換をすることができます。つまり、隣接地所有者間で「この線からこちらは私の土地、そちらはお宅の土地」と、お互いの合意だけで境界を決めることができるのです。これを所有権界といいます。

 筆界が生まれた当初は、筆界と所有権界は一致していたはずです。しかし、所有権界はこのように当事者同士で自由に変えることができるため、登記しないままでいると、徐々にズレが生じてくるのです。

 また、もう一つの理由として、「取得時効」が挙げられます。他人の土地であっても、長期間に渡って使い続けると、それを自分のものとすることができるのです。
「え？長く土地を使い続けているだけで、所有権が変わることがあるの？」
と思われた方もいるかもしれません。その通りです。民法には取得時効といって、10年又は20年間、他人のものを占有し続けることによって、その所有権を得ることができる、という規定があるのです（民法162条）。つまり、他人の土地であることを知らずに、自分のものだと思って10年間使い続ければ、時効によって自分のものにできるのです。本来の筆界の位置は図面上でも曖昧ですから、勘違いによって他人の土地を使い続けてしまうこともあるわけです（最初から他人のものだと知っていても、20年間で取得することができます）。こうして、時間が経てば経つほど、筆界と所有権界は乖離していくのです。

■筆　　界　…　登記しなければ変動しない
■所有権界　…　当事者間の合意や、取得時効によって変動する

 本来、筆界と所有権界は一致しているべきものです。仮に当事者間で所有権界を変えた場合には、速やかに登記を申請しましょう。
「お隣さんとの関係は良好なので、このままでも問題はない」
と思っていても、相続が発生したりすると、相続人との間で「そんなことは知らない」という話になるかもしれません。また、相続人が多数になれば、それだけ手続きも複雑化します。ほんの少しの手間と費用を惜しんだが故に、逆にそれ以上の手間と費用がかさんでしまう可能性もあります。お困りごとが生じる前に、できるだけ早く、境界の専門家である土地家屋調査士へご相談ください。