不動産購入、不動産売却は「三井住友トラスト不動産」

不動産登記法第14条には、以下のような規定があります。

「地図」とありますよね。
一般の方が思う地図といえば、GoogleMapや紙の地図などではないでしょうか。もちろんお察しのことと思いますが、ここでいう「地図」とはそのようなものではありません。

不動産登記法上の地図とは、「正確な測量と調査に基づいて作成された、土地の区画を明確にした図面」をいいます。14条に規定されているので、業界では「14条地図」とも呼ばれます。

例えばこういったものです。（※一部を切り取っています）

ここに表示されている線は「筆界」になります。筆界というのは、その土地が登記されたときに、その境界を構成するものとして定められた線です。登記することでしか生まれたり消えたりしないので、所有者間で勝手に動かすことができない厳密な境界といえます。
では、なぜ不動産登記法は、登記所にこうした地図を備え付けるよう規定しているのでしょうか。

 土地の登記記録には、土地を特定するための情報（地番や地目、地積など）が表示されています。ただ、それだけでは、その土地がどこにあるのか、どんな形をしているかまでは分かりません（地積測量図があればその土地の形状は分かりますが、地域における位置関係までは分かりません）。
 そこで、各土地の相対的な位置関係と区画も明確にするために、登記所には地図を備え付けることになっているのです。
 各土地の区画が明確になっていれば、「私の土地はここからここまでです」と明確に主張できますので、大事な資産を守れます。また、災害などで現地の境界が不明になっても、復元することが容易になります。行政としても、復興しやすくなるのです。

 それは便利！じゃあ私の土地が含まれている地図も取り寄せてみよう！
と思われるかもしれません。ただ、実のところ、地図が備え付けられている地域はまだそこまで多くないのが現状です。
 地図整備率は、令和5年5月時点で、国土の58％に留まっています。特に、大都市部は筆数と土地所有者の数が多く、作業の負担が大きいことから、整備に時間がかかっています。
 ではその間、登記所はどうするのかというと、地図を備え付けるまでは代わりに「地図に準ずる図面」を備え付けることとされています。これは、明治時代に作られた和紙の測量図面を複写し、コンピューターに取り込んだものです。
 ただし、元が明治時代のものですから、測量技術は拙く、現地の形状と一致しないことも多々あります。そのため、「位置形状」や「地物」の参考としては使えますが、距離や面積はあまりアテにならないものとされています。これがまだ42％もあるということですね。
 そこで、全国の法務局では、一生懸命地図の整備を進めています。つまり、土地の一筆一筆について測量を行い、精度の高い地図を少しずつ作成しているのです。平成27年から10年間の期間で行っていた計画がまもなく終了するため、令和7年からは時期整備計画が検討されています。

 そのため、まだ地図が備え付けられていない地域にお住まいで、もし今後、地図作成の実施地区となった際には、ぜひ地図の作成にご協力ください。
一般的な作業の流れは以下のようになっています。
１．基準点測量
２．準備作業・事前調査
３．一筆地調査（現地立会いによる境界確認）
４．一筆地測量
５．面積計算、地図作成
６．縦覧
７．職権登記、地図備付け

 細かいことは抜きにして、この事業の最大のメリットは、土地の測量を無料でやってもらえることにあります。通常、個人で測量を依頼すると数十万から百数十万円かかることもありますから、非常にお得なわけです。（※立会いにかかる交通費などは実費となります）
 これによって、土地の所有者にとっては境界が明確になって安心でき、法務局にとっても重要な情報基盤を整備することができます。まさに、Win-Winの関係ですね。
 地図が整備されれば、境界紛争も起こりづらくなりますし、都市開発や地域の発展にもつながることになります。いつの日か、「昔は地図に準ずる図面なんてあったんですか？」と言われる時代がくるかもしれませんね。