登記Q&A
登記
Q&A
不動産登記は、不動産に関連する法律行為には欠かせないものです。日頃一般の皆様が疑問に思われていること、また、登記手続きをする際に誰しもがぶつかると思われる疑問について解説しています。
【参考】成年後見制度について
精神上の障がいにより判断能力が十分でない方を支援し、保護するための制度です。
認知症、知的障がい、精神障がい、高次脳機能障がい、統合失調症などの精神上の障がいが理由で判断能力が十分でない場合、預貯金、金融資産や不動産、重要な財産などを管理したり、介護サービスや施設への入所など契約を結んだり、相続にあたっての相続人間での遺産分割のための協議をする必要があっても、本人がするのが難しい場合があり、また本人に不利な場合であっても十分に判断できずに契約してしまい、悪質な商法により被害にあってしまうことも考えられます。
そのために精神上の障がいにより判断能力が十分でない方を支援し、保護するための制度が成年後見制度です。
成年後見制度の基本理念には以下が挙げられます。
1 ノーマライゼーション（障がいのある人も家庭や地域で通常の生活をすることができるような社会を作るという理念）
2 自己決定の尊重（自分で判断して決めることを尊重するという考え方）
3 残存能力の活用（何でも人に任せるのではなく、本人がそのとき有している能力を最大限に活かして生活することを尊重するという考え方。）
1 判断力がほとんどない人（後見） 自己の財産を管理・処分できない状態
2 判断力が著しく不十分な人（保佐） 自己の財産を管理・処分するには、常に援助が必要な状態
3 判断力が不十分な人（補助） 自己の財産を管理・処分するには援助が必要な場合がある状態
大きく分けると任意後見制度と法定後見制度の2つです。
判断能力が不十分になる前→任意後見制度
判断能力が不十分になった後→法定後見制度
簡単に成年後見制度の概要をまとめますと以下のようになります。
任意後見制度は、本人の判断能力があるうちに、将来、判断能力が不十分な状態になったときの不安に備える制度です。
予め自分の選んだ任意後見人候補者と、判断能力が不十分になった後の生活、療養看護、財産管理に関する事務について、代理権を与える契約（任意後見契約）を結びます。
判断能力が不十分になった後、任意後見人は家庭裁判所が選任した任意後見監督人の監督のもと、任意後見契約で定めた後見事務を行うことになります。
委任の対象となるのは、代理権付与の対象となる法律行為に限られます。
例えば、以下のような財産管理などです。
・預貯金の管理・払い戻し
・不動産やその他重要な財産の管理・運用・処分
・遺産分割協議をすること
例えば、以下のような身上監護などです。
・介護契約の締結
・福祉施設などへの入所契約
・医療契約の締結・変更及び解約や費用の支払い
いいえ、任意後見契約は、公証人が作成する公正証書で作成しなければなりません。
公証人が関与し、具体的な後見事務を決めて契約を結びます。その内容は東京法務局に登記されます。
なお、この登記は公証人が行います。また、必要があれば登記されている内容の証明書を発行してもらうことが可能です。
任意後見人になるのに特に資格は必要ありません。本人が誰に任意後見人となってもらうかを選択することができます。
本人の親族や知人、弁護士や司法書士、福祉の専門家などを選ばれる方が多いようです。
また、法人を任意後見人とすることもできますし、任意後見人を複数人とすることも可能です。
ただし、次の方は任意後見人になることができません。
(1)未成年者
(2)家庭裁判所から法定代理人などを解任されたことがある人
(3)行方の知れない者
(4)破産者
(5)本人に対して訴訟をし、またはした者及びその配偶者ならびに直系血族
(6)不正な行為、著しい不行跡その他任意後見人の任務に適さない事由がある者
任意後見監督人は家庭裁判所が選任します。
任意後見契約で後見監督人候補者を指定してあっても、裁判所はいろんな要素、事情を勘案して後見監督人を選任します。
任意後見監督人は、任意後見人の事務を監督し、その事務に関し定期的に家庭裁判所に報告し、任意後見人が不正なことをしていた場合は家庭裁判所に報告します。
任意後見人が不正な行為をしていた場合や、その任務に適さない事由があるときは、家庭裁判所は、任意後見監督人の申立てにより、任意後見人を解任することができます。
精神上の障がいにより、本人の判断能力が不十分になった場合に、本人、配偶者、四親等内の親族または任意後見受任者は、家庭裁判所に対し、任意後見監督人の選任の申立てをすることができ、家庭裁判所は、本人の判断能力が不十分であると認めるときは、任意後見人に不適任な事由がある場合を除いて、任意後見監督人を選任し、任意後見契約の効力が発生します。
どちらかの死亡により終了します。
任意後見監督人の選任前と選任後により方法が異なります。
任意後見監督人の選任前
↓
公証人の認証を受けた書面をもって解除できます。
任意後見監督人の選任後
↓
本人の保護のため、正当な事由と家庭裁判所の許可が必要となります。
任意後見制度では、死亡した後の葬儀や、病院への清算、家財道具や身の回り生活用品等の処分などの死亡に関連した事務については対象外です。
ただし、併せて依頼したい場合は、任意後見契約の中に死後の事務の委任に関する条項を付随的に記載することにより委任することができます。
いいえ、死後の事務委任をしても、生前の生活の清算事務、病院の精算事務や死亡に関連した限定的な事務を委任できるだけです。
死んだ後に残った自分の財産をどのように処分したい、誰かにあげたい、相続人のうちの誰かに相続させたいなどについては、遺言書を作成する必要があります。遺言書を作成しない場合は、相続人間で話し合ってどう相続するか決めます。
なお、残った財産についてどのように処理するか決めるための遺言の方法は、法律で決まっていますので、その方法に従い遺言書を作成することが必要です。
任意後見契約の公正証書を作成する場合、公証人の費用として、通常、約２万円から３万円（印紙代含む）が必要です。公証役場に出向くことができず、公証人に自宅や病院に出向いてもらう場合や、亡くなった後の事務委任に関する事項も記載する場合は別途費用が必要ですので、公証役場に確認してください。
任意後見人に支払う報酬については、基準がなく、お互いが合意した金額となります。なお、子供や親族が任意後見人になる場合も報酬を支払うことができます。
任意後見監督人が選任された場合、任意後見監督人に報酬を支払う必要があります。家庭裁判所が、本人の財産や業務内容を勘案し、相当な額を決定します。
メリット、デメリットとして以下のようなことが挙げられます。
【メリット】
(1)本人の判断能力が低下する前に契約するので、本人が信頼できる人を任意後見人に選ぶことができる。
(2)後見事務の内容（代理権の範囲）を本人が決めることができる。
(3)契約内容が登記されるので、公的に証明できる。
(4)任意後見監督人が家庭裁判所により選任され、任意後見人の業務をチェックしてもらえる。
【デメリット】
(1)法定後見制度のように取消権がない。
(2)財産管理委任契約と比べて、迅速性に欠ける。
(3)死後の処理を委任することができない。
(4)任意後見受任者が同居の親族等でない場合は、本人の判断能力が落ちているかの把握が不十分になる可能性がある。
財産管理委任契約について簡単に説明すると、自分の財産の管理や、日常生活をしていくうえでの事務の一部や全部について、管理方法や代理権を与える内容等を決めて、受任者に代理権を与える契約を結ぶことです。
これは、民法上の委任契約の規定に基づきます。
当事者間（委任者と受任者）の合意のみで効力が生じ、原則、内容も自由に決めることができます。
任意後見契約においては、本人に判断能力の衰えが生じてから効力が発生するので、本人が正常な判断ができる場合は、任意後見契約で定めた事務をしてもらうことができません。
また、身体的な障がいだけでは、任意後見事務は開始されません。
判断能力が衰える前から本人の財産の管理等をしてほしい場合には、財産管理委任契約を利用するのも方法かもしれません。
本人の判断能力があるうちに、将来、判断能力が不十分な状態になったときの不安に備えるが任意後見制度ですが、法定成年後見制度は、判断能力が不十分になった後に利用できる制度です。法定後見制度は後見、保佐、補助の3つに分かれていて、精神上の障がいの程度など本人の事情に応じて制度を選ぶことができます。
以下、3つの類型を説明します。
【後見】
判断能力が欠けている状態が通常な方を対象としています。
ほとんど自分で判断して法律行為をすることができない場合です。家庭裁判所は本人のために成年後見人を選任し、成年後見人は本人の財産に関する全ての法律行為を本人に代わって行うことができます。
また、成年後見人または本人は、本人が自ら行った法律行為に関して、日常行為に関するものを除いて取消すことができます。
【保佐】
判断能力が著しく不十分な方を対象としています。
簡単なことであれば自分で判断して行うことができるが、一定の重要な行為については援助してもらわないとできない場合です。
家庭裁判所は本人のために保佐人を選任します。
お金を借りたり、保証人になったり、不動産を売買するなどの一定の法律行為について、家庭裁判所が選任した保佐人の同意を得ることが必要になります。
さらに保佐人に対して当事者が申立てた特定の法律行為に関して代理権を与えることができます。
また、保佐人または本人は、本人が自ら行った重要な法律行為に関しては取消すことができます。
【補助】
判断能力が不十分な方を対象としています。
大体のことは本人が判断してできるが、難しい事項に関しては援助してもらわないとできない場合です。
家庭裁判所は本人のために補助人を選任し、補助人には当事者が申立てた特定の法律行為に対して代理権または同意権を与えることができます。
次の方が申立てをすることができます。
(1)本人
(2)配偶者
(3)四親等内の親族
(4)検察官
(5)市町村長
保佐、補助の類型の場合に、保佐人・補助人の同意を得ることを要する行為を本人が行った場合、保佐人・補助人が同意することにより、法律的に効果が認められることになり、同意を得ないでした契約は取消すことができます。
本人に代わって契約などの法律行為を成年後見人等がする権限です。代理権をもとに成年後見人等がした行為は、本人がした行為として取扱われます。
概要を以下の表にしました。
借金、保証すること、訴訟行為、不動産その他重要な財産を売買、相続の承認・放棄・遺産分割、新築や改築・増築などの行為が挙げられています。
これまでは、法定成年後見制度のうち後見が開始された本人については、選挙権が制限されていましたが、平成25年7月以降に公示・告示される選挙から後見が開始された本人も投票することができるようになりました。
なお、保佐、または補助が開始された本人については、もともと選挙権の制限はされていませんので投票することができます。
浪費者を対象に法定成年後見制度は利用できません。
法定成年後見制度は、精神上の障がいにより判断能力が不十分になった人を保護・支援する制度です。浪費を繰り返すだけでは利用できません。
以前の準禁治産制度では、浪費者も対象としていましたが、法定成年後見制度では対象外となりました。
以前の禁治産制度のもとでは、その旨が戸籍に記載されましたが、法定成年後見制度においては戸籍に記載されません。戸籍に記載するかわりに東京法務局に後見の内容等が登記され、請求があれば登記事項証明書が法務局により発行されます。
また、法定成年後見を受けていない場合、自分について成年後見の登記がされていないことの証明書の交付を受けることもできます。
誰でも取得できるわけではありません。
プライバシー保護の観点から、本人、配偶者、四親等内の親族、成年後見人など一定の者に限定されています。
なお、不動産の登記事項証明書や、株式会社等の法人の登記事項証明書については、取得に関して特に制限はありませんので、どなたでも取得することができます。
法定成年後見制度を利用する場合には、家庭裁判所に申立書を提出しますが、その申立書には成年後見人となる予定の人（後見人候補者）を記入します。
家庭裁判所は後見開始の審判の中で調査等を行い、その候補者で良いか検討し、本人のために、後見人にふさわしい人を選任します。
候補者に本人の親族を記入した場合でも、親族が後見人なることが本人にとってふさわしくない場合は、第三者の弁護士や司法書士、社会福祉士等の専門家その他第三者や、福祉関係の公益法人その他の法人が選ばれる場合があります。
また、複数の成年後見人等を選ぶことも可能です。
成年後見開始の申立ての際に、後見人の候補者について家庭裁判所に希望を伝えることができます。
しかし、本人の状況や財産等を勘案して最終的に家庭裁判所が決めますので、希望どおりの成年後見人が選ばれないことがあります。
複数の成年後見人が選任されることもあります。本人の身の回りの世話（身上監護）については、親族が後見人になって担当し、財産関係の管理や契約については専門家等がなる場合もあります。
親族の中で後見人になる適当な人材がいない場合や、後見内容が複雑であったり、被後見人の財産について親族間でもめごとがあったりした場合は、弁護士や司法書士、社会福祉士等の専門家を後見人とする選択も検討してみること良いでしょう。
子供や兄弟姉妹などの親族が後見人になった場合は、後見人の報酬を請求しない場合も多いでしょうが、専門家が後見人になった場合は本人に財産の中から後見人に報酬を支払う必要がありますが、この報酬金額は家庭裁判所が決めることになります。
以下、メリット、デメリットを挙げてみました。
【メリット】
専門性の高さ
後見業務の内容に応じて、財産関係に法律問題がある場合には、法律に詳しい専門家を選択すると良いでしょうし、身上監護の必要性が高ければ福祉の専門家に、専門性も発揮した後見業務を行ってもらうことができます。
【デメリット】
専門家が後見人になった場合は報酬を支払うのが一般的ですので費用がかかることです。
また、親族よりも本人と接する時間が少ない、本人と性格が合わなくてコミュニケーションがうまくいかない場合も考えられます。
成年後見人等は合わないからといって簡単には変更できないことも考える必要があります。
成年後見人の仕事には、大きく分けて財産管理と身上監護の２つがあります。
成年後見人は、本人の生活・介護・福祉など、本人の生活にも目を配りながら保護・支援します。
成年後見人の仕事は、本人の財産管理や契約などの法律行為に関するものの代理行為であり、食事の世話や実際の介護は成年後見人の仕事ではありません。成年後見人の義務は、介護そのものをすることではなく、本人に介護や施設への入所などが必要な場合に、介護を受けることができるように手続きを行い、施設へ入所できるようにするための行為（契約や申請など）等をすることです。
他に大切な仕事として、取消権の行使があります。
本人が一人で行った契約などの行為が本人の利益を損なうような場合においては、本人がした行為を取消すことができます。
ただ、日用品の購入などの日常に関する行為については、自己決定の尊重の観点から、成年後見人はこれを取消すことができません。
どこまで日常生活に関する行為の範囲に含まれるかは、本人の経済状況や社会的な地位などを勘案して、総合的に判断されます。
また、家庭裁判所は成年後見人を監督するために、必要があればいつでも成年後見人に報告を求めることができます。通常は家庭裁判所より報告の求めがあるので、その指示に従って報告書を提出します。
成年後見人は、本人のほとんど全ての財産を包括的に管理する権限があります。
具体的には、以下のような事項です。
(1)預貯金の通帳、不動産の権利書等、重要な財産の保管
(2)収入（年金や保険等）の管理
(3)支出（生活費、公共料金、税金、保険料等）の管理
(4)有価証券等の金融商品の管理
(5)不動産等の重要な財産の保存・管理・処分
居住用不動産の処分（売買だけでなく、賃貸や担保設定等も含む）には家庭裁判所の許可が必要です。
(6)税務処理（確定申告、納税など）
(7)本人が行った不利益な法律行為の取消し（日常生活に関する行為は除く）
など
成年後見人は、財産の管理行為だけでなく介護サービスの契約など身上監護に関するさまざまなことも行います。なお、現実の介護行為は含まれません。
具体的には、以下のような事項があります。
(1)病院等の受診、医療・入院等に関する契約、費用の支払い等
(2)福祉施設等の入退所・通所に関する契約等
(3)介護に関する契約
(4)生活、療養看護に関する契約
など
成年後見人は財産管理、身上監護を行うための代理権を与えられていますが、医療行為について同意することはできません。必ず親族に判断を求め同意を得なければなりません。
また、本人の意思に反して本人の居住場所を指定したり、本人の債務の保証人になったり、身柄を引き取ること（身元引受人になること）などはできないとされており、その他、本人の婚姻や離婚、養子縁組などの身分上の行為については代理したり、同意を与えることはできないとされています。
成年後見人は、判断能力は不十分になった本人の保護・支援のために選任されるものであるため、常に本人の利益になるために後見業務を行います。
利益を目的として本人の資産を運用することは、成年後見人の仕事の範囲を超えるものでありすることができませんし、相続税対策は、相続人の利益のために行うものと考えられますので、できないものと考えられます。
原則として、本人が病気等から回復して判断能力が戻った場合か、本人が死亡するまでの間、成年後見人等の事務を担うことになります。
また、成年後見人等を辞任するには家庭裁判所の許可が必要になります。なお、辞任することができるのは、病気などの正当な事由が認められる場合です。
成年後見人等の辞任の際は、辞任の許可の申立てと、後任の成年後見人等の選任の申立てが必要です。
例えば、成年後見制度を利用しようとするきっかけとして、親が認知症のため介護施設への入所を考えて、親名義の自宅不動産を売却して入所費用に充てたいとした場合に、不動産業者や司法書士から、本人の意思確認ができないと不動産の売買ができないと言われたときや、遺産分割協議を相続人間でしようとした場合に相続人の中に判断能力を欠く者がいて遺産分割協議ができないときなどに成年後見制度を利用しようと考える方は多いかと思います。
このような場合に、不動産の売買や遺産分割協議ができれば、介護等が必要な本人については、これまでと変わりなく子供や親族等が介護していくので、成年後見人の利用は一時的でいいと思うかもしれませんが、成年後見制度の利用により、売買や遺産分割協議ができたとしても成年後見制度の利用は終了しません。この制度は判断能力の不十分な本人を将来にわたって継続的にサポートする制度だからです。
本人の子供や親族が成年後見人に選任された場合は、後見人への報酬についてはあまり心配しなくても良いかもしれませんが、第三者の法律や福祉の専門家が成年後見人となった場合は、本人の財産から後見人の報酬を支払っていく必要があることが通常なので、このようなことも理解したうえで利用することが必要です。
手続きの流れを簡単にまとめますと以下のようになります。
(1)家庭裁判所への申立て
申立書は、後見、保佐、補助の類型ごとに家庭裁判所に用意されています。
↓
(2)家庭裁判所の調査官による調査
調査官により事実関係や内容の調査がされます。
申立人、本人、成年後見人（保佐人、補助人）候補者が指定された期日に家庭裁判所によばれて事情を聞かれます。
本人が家庭裁判所に出向けない場合は、調査官が出向いて本人に会い調査をします。
↓
(3)精神鑑定
家庭裁判所は必要に応じて精神鑑定の依頼を医師にします。
原則、精神鑑定が必要ですが、現状精神鑑定がされるケースは多くないようです。
↓
(4)審判
申立てが認められれば、後見開始の審判がされます。
申立書に記載した成年後見人（保佐人、補助人）がそのまま選任されることが多いようですが、場合によって弁護士や司法書士、福祉の専門家が選任されることがあります。
また、後見監督人が選任される場合があります。
原則、家庭裁判所が後見人を直接監督しますが、家庭裁判所の監督だけではかえって本人の利益を害することになるかもしれない場合、監督を補強するため、後見人を監督する立場の人または法人（後見監督人）を選任します。
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(5)審判の告知
家庭裁判所から審判書の謄本が、成年後見人に選任された者、申立人などに通常は郵送で送付されます。
審判書の謄本を成年後見人に選任された者等が受け取ってから2週間経過するまでは、即時抗告（後見等開始の審判に対する不服の申立て）ができます（即時抗告期間）。この不服申立ては審判に対する不服ができるのであり、選任された後見人を不服とする即時抗告はできないとするのが通則のようです。
↓
(6)法定後見開始
即時抗告期間経過後、審判が確定し後見が開始されます。
↓
(7)登記
後見開始の審判が確定すると、東京法務局に審判内容が登記されます。
後見人の権限を証明する書類として、登記事項証明書を取得することができます。
本人の住所地を管轄する家庭裁判所に行います。
おおむね下記の書類が必要になります。
(1)申立書（定型の書式があり、家庭裁判所にいけば無料でもらうことができます）
(2)本人以外の者が申立てる場合は、申立人の戸籍謄本
(3)本人の戸籍謄本・戸籍の附票・成年後見の登記事項証明書または登記されていないことの証明書、所定の様式の診断書
(4)成年後見人等の候補者の戸籍謄本・住民票・身分証明書・登記事項証明書または登記されていないことの証明書
(5)申立書附票・財産関係証明書など
後見監督人の主な仕事は後見人の監督です。
(1)財産調査、財産目録作成のときの立会い
後見人の財産目録作成や後見終了時の計算をするときに立会います。
(2)後見人の持つ債権、債務の後見監督人への申し出義務
後見人が被後見人に対して債権、債務がある場合は、その旨の申し出を受けます。
(3)後見事務の報告請求、財産目録の提出請求
後見人に対して、いつでも後見事務の報告を請求できますし、また財産目録の提出を請求できます。
(4)後見事務の調査、本人の財産状況の調査
いつでも後見事務を調査することができ、また本人に財産状況を調査することができます。
(5)家庭裁判所へ必要な処分命令を求める申立て
家庭裁判所に対して、後見人に対して必要な処分を求めることができます。
後見人を監督する中で、不正行為や著しい不行跡がなされたことが分かれば、後見人の解任を申立てることができます。
(6)その他の事務
後見人が死亡するなどして欠けたりした場合、すぐに家庭裁判所に後任の選任を請求しなければなりません。
後見人が一時的に病気になり、後見事務ができないなどの差し迫った出来事が起きた場合は、後見監督人が本人のために必要な行為をすることができます。
審理期間については個々の事案により異なります、一概にどれくらいの期間とはいえません。多くの場合では、申立て開始から法定後見の開始までの期間は、４か月以内となっているようです。
家庭裁判所は、後見人及び被成年後見人の資力その他の事情によって、被後見人の財産の中から、相当な報酬を後見人に与えることができるものとされています。
後見人の報酬は、申立てがあったときに審判で決定されます。
報酬額の基準は決まっているわけではありません。
裁判官が、対象期間中の後見事務の内容、後見人が管理する被後見人の財産の内容等を総合的に判断して審判により決めています。
(1)被後見人及びその関係者と面談
今後の後見事務を遂行するため、本人及び関係者と面談します。
(2)登記事項証明書の入手
後見人であることを証明するために、法務局で発行してもらいます。
(3)調査、財産関係の書類や印鑑の引渡し
被後見人の財産を把握するためにいろいろな調査を行います。
また、通帳や現金、有価証券、権利書、実印鑑などを受け取ります。
(4)銀行、保険会社等への届出
銀行や保険会社等に後見人の就任したことを届出ます。
(5)財産目録の作成
被後見人の財産を調査し、1か月以内に財産目録を作成し、家庭裁判所へ提出します。
(6)年間支出額の予定
1年間の収支の見込みを作成します。
本人が死亡した場合などで後見が終了した場合、後見人は、後見終了時の本人の財産状況を調査・計算して家庭裁判所に報告しなければなりません。
また、管理していた通帳や有価証券、不動産の権利証などを相続人に引渡すことも必要です。
最後に、後見終了の登記申請をして全ての後見事務が終了します。
